Аналитический обзор цен на рынке вторичного жилья г. Астана за июль 2011 года

На рынке вторичного жилья начинается сезонное повышение цен. В июле средневзвешенная удельная цена предложения выросла на 2,3% до 1598 у.е./кв.м. Погрешность расчета составила +/-19 у.е./кв.м (+/-1,2%). Средние цены в «дорогом» и «дешевом» сегментах прослеживаются на уровне 2038 (+1,7%) и 1225 (+3,2%) у.е./кв.м соответственно (диаграмма 1). Объем предложения по сравнению с предыдущим месяцем сократился на 0,8%, до 1972 объектов (диаграмма 2), общей площадью 147 тысяч кв.м, общей стоимостью 249 миллионов долларов.

Структура рынка

Максимальный удельный вес предложения (диаграмма 3) приходится на район Алматы – 51% (1010 квартир от общего объема), а минимальный – на Есиль – 20% (395). Количество квартир, предлагаемых к продаже в районе Сарыарка, составляет 29% (567). Сокращение числа предложения наблюдается в районах правого берега, в то время как в районе левого зафиксирован рост выставленных на продажу квартир на 12,8%.

Анализ предложения по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры – 35% (686), а минимальный – 5-комнатные и выше – 2% (35) (диаграмма 4). При этом снижение числа экспонируемых объектов наблюдается на все форматы квартир, кроме 3- и 4-комнатных.

Анализ предложения с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 48% (948 объектов), в монолитных и панельных домах – 31% (617) и 21% (407) соответственно (диаграмма 5). По отношению к прошлому месяцу уровень предложения понизился на квартиры в кирпичных постройках.

Все многообразие жилых домов в городе можно свести к четырем основным видам в соответствии с качеством жилья: новым квартирам, построенным в течение последних десяти лет, доля которых в предложениях к продаже наибольшая – 67% (1323), постройкам старого типа – 2,5% (49), улучшенной планировки – 21,5% (425) и хрущевкам – 9% (175) (диаграмма 6).

Состояние рынка по районам

В июле в районе левобережья, или Есиль, средняя цена продажи оказалась на уровне 2020 у.е./кв.м (+0,4%), в районе правого берега — на уровне 1492 у.е./кв.м (+1,8%). Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетном периоде +/-2,7% (+/-55 у.е./кв.м) для левобережья и +/-1,1% (+/-16 у.е./кв.м) для правобережья, можно говорить о росте ценового показателя только в районе правого берега (таблица 1). При этом средняя цена предложения в районе Алматы зафиксирована на уровне 1515 у.е./кв.м, а в районе Сарыарка – 1453 у.е./кв.м.

В динамике средняя линия, полученная путем сглаживания и аппроксимации (усреднения) цены предложения полиномом 2-го порядка, продолжает демонстрировать в ближайшей перспективе повышение ценового показателя во всех районах города. Стоит отметить, что ценовой показатель в районе левобережья с минимального значения, зафиксированного летом 2009 года, подрос на 56,5%, а в районе правобережья – на 24,2%.

По сравнению с ноябрем 2007 года, когда наблюдались максимальные цены на жилье, квартиры левого берега стали дешевле на 16,3%, потеряв 392 у.е. с каждого квадратного метра, а квартиры правого – на 29% (-610 у.е./кв.м). Ценовой разрыв в данном месяце между районами составил 26,1%, стоит отметить, что в течение семи месяцев наблюдалось увеличение ценового разрыва.

Состояние рынка в целом по городу

По сравнению с предыдущим месяцем структура предлагаемого к продаже жилья по городу сохраняется. Исходя из статистических данных, анализ предложения средних цен по городу, в зависимости от формата квартиры, материала стен и качества жилья, показал рост ценовых показателей на 1- и 4-комнатные квартиры, на квартиры во всех типах новых построек. В оставшихся сегментах изменения происходили в пределах среднестатистической погрешности расчетов. Подробнее в таблице 1.

С начала года ценовой показатель в целом по городу подрос на 13,2%, где основное влияние оказывают растущие цены нового жилья, доля которых в общем объеме приближается к 70%.

С первого ценового дна, зафиксированного в октябре 2009 г. (диаграмма 7), наблюдается значительное смещение кривой распределения по ценовым уровням, при этом общегородской показатель подрос на 30%. В разбивке по сегментам можно отметить значительный рост цен на 4-комнатное жилье на 43,6% и на квартиры в монолитных постройках – на 37,7%.

В целом в Астане с начала кризиса (с ноября 2007 года) средневзвешенная стоимость квадрата площади на рынке вторичного жилья снизилась на 25,6% (-550 у.е./кв.м).

Индекс расслоения

В июле индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,66, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим месяцем, сузились (диаграмма 8). Максимальный диапазон цен отмечен на 4-комнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,04 раза выше «дешевого»), а минимальный — на 1-комнатные (1,52 раза).

За анализируемый период средняя цена предложения в секторе «дорогого» жилья увеличилась на 1,7% до 2038 у.е./кв.м. При этом подорожали все форматы квартир, и стоит отметить, что темп роста по сравнению с прошлым месяцем, увеличился.

За весь период наблюдения данного сегмента жилья с ноября 2007 года общее снижение ценового показателя достигло 35,1% (-1103 у.е./кв.м).

В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с июнем 2011 года, средняя цена предложения увеличилась на 3,2% и оказалась на уровне 1225 у.е./кв.м. При этом рост цен прослеживается на все форматы квартир.

С ноября 2007 года в данном секторе жилья снижение составило 16% (-233 у.е./кв.м).

Основные тенденции

—        в течение месяца на рынке вторичного жилья наблюдается сокращение количества предложения, которое связано в основном с началом делового сезона;

—        тенденция роста в динамике средневзвешенной удельной цены предложения продолжает сохраняться;

—        основное влияние на рост средних цен по городу оказывает сегмент «дешевого» жилья, где прослеживается устойчивый рост цен с середины 2009 года.

—        согласно данным Агентства Республики Казахстан по статистике, количество зарегистрированных сделок купли-продажи жилья в июне 2011 года по городу составило 872, из них: квартир в многоквартирных домах – 751, индивидуальных домов – 121. В мае количество зарегистрированных сделок купли-продажи жилья составило 646, то есть в июне рост этого показателя составил 35%.

Экономические индикаторы

Согласно данным департамента статистики города Астаны в июле 2011 года инфляция составила 0,5%.

Объем инвестиций в основной капитал согласно данным департамента статистики города Астаны в январе-июне 2011 года составил 173844,3 млн. тенге (119,3% к уровню января-июня 2010 года). За счет всех источников финансирования введено в действие 633254 кв. метров общей площади жилья (из нее полезной – 473134 кв. метров), 87,4 % к уровню января-июня 2010 года.

Цены. Индекс потребительских цен в июне 2011 года по сравнению с декабрем 2010 года составил 105,4%. Цены на продовольственные товары увеличились на 9,1%, на непродовольственные товары – на 2,5%, на платные услуги - на 3,7%. Уровень инфляции в Казахстане с начала 2011 года составил 5,1%.

Финансы. Объем поступлений в Государственный бюджет г. Астаны, по оперативным данным Управления финансов г. Астаны, на 1 июня 2011 года составил 116554,5 млн. тенге, 113,0% в сравнении с аналогичной датой 2010 года, расходы составили 85169,2 млн. тенге и увеличились на 5,8% в сравнении с соответствующей датой 2010 года. Просроченная задолженность по оплате труда по состоянию на 01.06.2011 г. составила 72,5 млн. тенге.

Рынок и оплата труда. Численность граждан, состоящих на учете в качестве безработных, на конец июня 2011 года составила 3485 человека. Доля зарегистрированных безработных в численности экономически активного населения в июне 2011 года составила 0,9%. Уровень безработицы за 1 квартал 2011 года составил 5,9%.

Среднемесячная номинальная заработная плата в январе-мае 2011 года составила 115310 тенге и увеличилась по сравнению с январем-маем 2010 года на 17,6%, в реальном выражении – на 7,4%.

Доходы населения. В январе-апреле 2011 года, по оценке, среднедушевые номинальные денежные доходы населения составили 308627 тенге и увеличились по сравнению с январем-апрелем 2010 года на 15,0%, реальные денежные доходы - на 5,1%.

Татьяна Корягина, сертифицированный аналитик портала www.kn.kz

Таблица 1.

Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г. Астаны

Параметры
жилья

Кол-во
объектов,
шт.

Кол-во
объектов,
относ., %

Средняя цена
предложения,
у.е./кв.м

Изменение
цены
предложения
к предыдущему
месяцу

Погрешность
расчетов

у.е.

%

у.е.

%

Панель

407

20,65

1379

+24

+1,74

+/-23

+/-1,70

Кирпич

948

48,06

1574

+37

+2,38

+/-25

+/-1,58

Монолит

617

31,28

1778

+41

+2,30

+/-40

+/-2,27

1-комнатные

445

22,57

1533

+42

+2,83

+/-27

+/-1,75

2-комнатные

686

34,77

1539

+27

+1,75

+/-28

+/-1,81

3-комнатные

625

31,70

1598

+19

+1,20

+/-33

+/-2,08

4-комнатные

181

9,16

1884

+92

+5,16

+/-93

+/-5,02

5-комнатные и выше

35

1,80

2078

+145

+7,53

+/-272

+/-13,26

Новой постройки

1323

67,11

1697

+49

+3,00

+/-25

+/-1,47

Старой постройки

49

2,47

1196

-18

-1,52

+/-99

+/-8,31

Улучшенной планировки

425

21,55

1438

+11

+0,80

+/-24

+/-1,69

Хрущевки

175

8,88

1349

+9

+0,70

+/-32

+/-2,37

По району Есиль

395

20,02

2020

+7

+0,35

+/-55

+/-2,71

По району Алматы

1010

51,24

1515

+34

+2,29

+/-19

+/-1,28

По району Сарыарка

567

28,74

1453

+15

+1,06

+/-26

+/-1,78

По городу

1972

100,00

1598

+36

+2,30

+/-19

+/-1,20

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков