Аналитический обзор цен на рынке вторичного жилья г. Астана за сентябрь 2011 года

На рынке вторичного жилья наблюдается стагнация цен. В сентябре средневзвешенная удельная цена предложения зафиксирована на уровне 1646 у.е./кв.м. Погрешность расчета составила +/-20 у.е./кв.м (+/-1,2%). Средние цены в «дорогом» и «дешевом» сегментах прослеживаются на уровне 2119 (+1,8%) и 1242 (0%) у.е./кв.м соответственно (диаграмма 1). Объем предложения по сравнению с предыдущим месяцем сократился на 2%, до 1987 объектов (диаграмма 2), общей площадью 149 тысяч кв.м, общей стоимостью 260 миллионов долларов.

Структура рынка

Максимальный удельный вес предложения (диаграмма 3) приходится на район Алматы – 52% (1028 квартир от общего объема), а минимальный – на Есиль – 21% (414). Количество квартир, предлагаемых к продаже в районе Сарыарка, составляет 27% (545). Уменьшение числа предложения наблюдается в районах правобережья.

Анализ предложения по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры – 35% (704), а минимальный – 5-комнатные и выше – 2% (35) (диаграмма 4). При этом снижение числа экспонируемых объектов наблюдается на все форматы квартир, кроме 3-комнатных.

Анализ предложения с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 47% (925 объектов), в монолитных и панельных домах – 33% (661) и 20% (401) соответственно (диаграмма 5). По отношению к прошлому месяцу уровень предложения понизился на квартиры только в кирпичных постройках.

Все многообразие жилых домов в городе можно свести к четырем основным видам в соответствии с качеством жилья: новым квартирам, построенным в течение последних десяти лет, доля которых в предложениях к продаже наибольшая – 68% (1353), постройкам старого типа – 3% (57), улучшенной планировки – 21% (415) и хрущевкам – 8% (163) (диаграмма 6).

Состояние рынка по районам

В сентябре в районе левобережья, или Есиль, средняя цена продажи оказалась на уровне 2042 у.е./кв.м (-1,5%), в районе правого берега — на уровне 1542 у.е./кв.м (+1,2%). Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетном периоде +/-3% (+/-60 у.е./кв.м) для левобережья и +/-1,1% (+/-17 у.е./кв.м) для правобережья, можно говорить о незначительном росте ценового показателя только в районе правого берега (таблица 1). При этом средняя цена предложения в районе Алматы зафиксирована на уровне 1565 у.е./кв.м, а в районе Сарыарка – 1497 у.е./кв.м.

В динамике средняя линия, полученная путем сглаживания и аппроксимации (усреднения) цены предложения полиномом 2-го порядка, продолжает демонстрировать в ближайшей перспективе повышение ценового показателя во всех районах города. Стоит отметить, что ценовой показатель в районе левобережья с минимального значения, зафиксированного летом 2009 года, подрос на 58,2%, а в районе правобережья – на 28,4%.

По сравнению с ноябрем 2007 года, когда наблюдались максимальные цены на жилье, квартиры левого берега стали дешевле на 15,4%, потеряв 370 у.е. с каждого квадратного метра, а квартиры правого – на 26,7% (-560 у.е./кв.м). Ценовой разрыв в данном месяце между районами составил 24,5%, стоит отметить, что в течение восьми месяцев наблюдалось увеличение ценового разрыва.

Состояние рынка в целом по городу

По сравнению с предыдущим месяцем структура предлагаемого к продаже жилья по городу сохраняется. Исходя из статистических данных, анализ предложения средних цен по городу, в зависимости от формата квартиры, материала стен и качества жилья, показал рост ценовых показателей только на 2-комнатные квартиры. В оставшихся сегментах изменения происходили в пределах среднестатистической погрешности расчетов. Подробнее в таблице 1.

С начала года ценовой показатель в целом по городу подрос на 16,7%, где основное влияние оказывают растущие цены нового жилья, доля которых в общем объеме приближается к 70%.

С первого ценового дна, зафиксированного в октябре 2009 г. (диаграмма 7), наблюдается значительное смещение кривой распределения по ценовым уровням, при этом общегородской показатель подрос на 33,9%. В разбивке по сегментам можно отметить значительный рост цен на 4-комнатное жилье на 47,9% и на квартиры в монолитных постройках – на 40,2%.

В целом в Астане с начала кризиса (с ноября 2007 года) средневзвешенная стоимость квадрата площади на рынке вторичного жилья снизилась на 23,4% (-502 у.е./кв.м).

Индекс расслоения

В сентябре индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,71, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим месяцем, расширились (диаграмма 8). Максимальный диапазон цен отмечен на 4-комнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,07 раза выше «дешевого»), а минимальный — на 1-комнатные (1,54 раза).

За анализируемый период средняя цена предложения в секторе «дорогого» жилья увеличилась на 1,8% до 2119 у.е./кв.м. При этом подорожали все форматы квартир, кроме 4-комнатных.

За весь период наблюдения данного сегмента жилья с ноября 2007 года общее снижение ценового показателя достигло 32,5% (-1022 у.е./кв.м).

В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с августом 2011 года, средняя цена предложения не изменилась и осталась на прежнем уровне 1242 у.е./кв.м. При этом незначительный рост цен прослеживается на все форматы квартир, кроме 4-комнатных.

С ноября 2007 года в данном секторе жилья снижение составило 14,7% (-215 у.е./кв.м).

Основные тенденции

  • в течение месяца на рынке вторичного жилья наблюдается сокращение количества предложения;
  • тенденция роста в динамике средневзвешенной удельной цены предложения продолжает сохраняться, однако в данном месяце наблюдается перелом тренда;
  • средняя цена по городу в сегменте «дешевого» жилья сохраняется на уровне прошлого месяца, а в сегменте «дорогого», по инерции, увеличилась.
  • согласно данным Агентства Республики Казахстан по статистике, количество зарегистрированных сделок купли-продажи жилья в августе 2011 года по городу составило 1030, из них: квартир в многоквартирных домах – 954, индивидуальных домов – 76. В июле количество зарегистрированных сделок купли-продажи жилья составило 772, то есть в августе рост этого показателя составил 33,4%.

Экономические индикаторы

Согласно данным департамента статистики города Астаны в августе 2011 года инфляция составила 0,3%.

Объем инвестиций в основной капитал согласно данным департамента статистики города Астаны в январе-августе 2011 г. составил 292920,5 млн. тенге (125,0% к уровню января-августа 2010 г.). За счет всех источников финансирования введено в действие 919604 кв. м общей площади жилья (из нее полезной – 695824 кв. м), 99,0% к уровню января-августа 2010 г.

Цены. Индекс потребительских цен в августе 2011 г. по сравнению с декабрем 2010 г. составил 106,3%. Цены на продовольственные товары повысились на 9,8%, на непродовольственные товары – на 4,0%, на платные услуги - на 4,2%.

Финансы. Объем поступлений в Государственный бюджет г. Астаны, по оперативным данным Управления финансов г. Астаны, на 1 августа 2011 г. составил 158177,9 млн. тенге, 102,8% в сравнении с аналогичной датой 2010 г., расходы составили 133511,3 млн. тенге и увеличились на 7,1% в сравнении с соответствующей датой 2010 г. Просроченная задолженность по оплате труда по состоянию на 1 августа 2011 г. составила 65,7 млн. тенге.

Рынок и оплата труда. Численность граждан, состоящих на учете в качестве безработных, на конец августа 2011 г. составила 5698 человек. Доля зарегистрированных безработных в численности экономически активного населения в августе 2011 г. составила 1,4%. Уровень безработицы за 2 квартал 2011 г. составил 5,8%.

Среднемесячная номинальная заработная плата в январе-июле 2011 г. составила 119950 тенге и увеличилась по сравнению с январем-июлем 2010 г. на 14,7%, в реальном выражении – на 4,7%.

Доходы населения в январе-июне 2011 г., по оценке, среднедушевые номинальные денежные доходы населения составили 466085 тенге и увеличились по сравнению с январем-июнем 2010 г. на 12,4%, реальные денежные доходы - на 2,6%.

Татьяна Корягина, сертифицированный аналитик портала www.kn.kz

Таблица 1.

Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г. Астаны

Параметры
жилья

Кол-во
объектов,
шт.

Кол-во
объектов,
относ., %

Средняя цена
предложения,
у.е./кв.м

Изменение
цены
предложения
к предыдущему
месяцу

Погрешность
расчетов

у.е.

%

у.е.

%

Панель

401

20,20

1420

+15

+1,04

+/-25

+/-1,77

Кирпич

925

46,56

1627

+15

+0,95

+/-27

+/-1,66

Монолит

661

33,25

1810

+6

+0,31

+/-41

+/-2,28

1-комнатные

443

22,29

1572

+13

+0,82

+/-27

+/-1,74

2-комнатные

705

35,46

1558

+25

+1,63

+/-25

+/-1,59

3-комнатные

617

31,03

1681

+26

+1,55

+/-37

+/-2,23

4-комнатные

188

9,45

1941

-75

-3,71

+/-108

+/-5,53

5-комнатные и выше

35

1,77

2166

+133

+6,52

+/-258

+/-11,92

Новой постройки

1353

68,08

1745

+18

+1,04

+/-26

+/-1,51

Старой постройки

57

2,84

1217

-9

-0,75

+/-108

+/-8,86

Улучшенной планировки

415

20,89

1477

+16

+1,08

+/-26

+/-1,75

Хрущевки

163

8,19

1409

-7

-0,53

+/-34

+/-2,38

По району Есиль

414

20,85

2042

-31

-1,48

+/-60

+/-2,95

По району Алматы

1028

51,74

1565

+25

+1,61

+/-20

+/-1,27

По району Сарыарка

545

27,41

1497

+7

+0,44

+/-30

+/-1,98

По городу

1987

100,00

1646

+12

+0,74

+/-20

+/-1,24

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков