Аналитический обзор цен на рынке арендного жилья г. Астана за июнь 2008 г.

По сравнению с прошлым месяцем средняя арендная ставка, незначительно снизившись на 0,9%, достигла отметки 1 916 тенге за 1 кв. м. При этом количество предложений найма в данном месяце возросло на 15,2% и составило 281 объект.

Состояние рынка

За истекший период количество предложений квартир, сдаваемых в аренду, колебалось в пределах от 232 до 308 объектов. При этом только 11% (или 31 единица) данного жилья располагается в районе левого берега, а 89% (или 250 единиц) приходится на район правобережья.

В зависимости от формата квартир (диаграмма 3) максимальный удельный вес от общего объема занимает 2-комнатное жилье – 32% (89 объектов), далее комнаты в квартирах с подселением – 23% (64), 3- и 1-комнатное жилье – 21% (60) и 19% (55) соответственно. Минимальное предложение аренды наблюдается на квартиры большого формата – 5% (14). При этом по сравнению с прошлым месяцем уровень предложения значительно поднялся на комнаты и 3-комнатные квартиры на 86% и 29% соответственно и значительно опустился на 2-комнатные на 10%.

В период летних каникул затишье наблюдается и на рынке арендного жилья. В июне, по сравнению с прошлым месяцем, темп снижения средней стоимости найма изменился с 7,7% до 0,9%. В зависимости от формата квартир значительное снижение зафиксировано на комнаты с подселением – 44% и на 1-комнатные квартиры, темп падения стоимости арендного жилья которых скромнее – 3,7%. Подробнее в таблице 1.

Таблица 1.

Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Формат квартиры

Кол-во объектов

Диапазон ставок, тг/мес.

Средняя стоимость аренды, тг/кв. м

Изменение, %

к маю 2008 г.

к ноябрю 2007 г.

1-комн.

55

40 000– 93 000

2 016

-3,72

-25,30

2-комн.

89

51 000 – 190 500

1 888

0,25

-25,18

3-комн.

60

73 000 – 285 000

1 807

-0,22

-21,24

Многокомн.

14

129 000 – 364 000

1 961

0,36

-26,76

Комнаты

64

11 000 – 46 000

1 408

-43,84

26,72

По городу

281

11 000 – 364 000

1 916

-0,85

-20,08

С ноября 2007 г. снижение стоимости аренды распределилось следующим образом: на 1-комнатные – 25,3%, 2-комнатные – 25,2%, 3-комнатные – 21,2% и многокомнатные – 26,8%. В целом по городу за данный период спад цен составил 20,1%.

Рассматривая отдельно арендное «дорогое» (в дальнейшем мы будем его относить к жилью элит-класса) и «дешевое» (эконом-класса) жилье, можно проследить следующую закономерность: стоимость найма эконом-класса по сравнению с прошлым месяцем выросла на 6,8%, а по отношению к ноябрю 2007 г. – на 29,6%. Напротив, арендная ставка квартир элит-класса снизилась к маю на 9,2%, а к ноябрю – на 20,6%.

Наблюдающаяся тенденция снижения ренты квартир элит-класса связана с падением арендных ставок всех форматов квартир, кроме многокомнатных, где рост к маю составил 27,2%. По сравнению с прошлым месяцем аренда сократилась: на 1-комнатные – на 16,8%, 2-комнатные – 22,5% и 3-комнатные – 17,1%.

На повышение найма квартир эконом-класса оказало влияние увеличение арендных ставок многокомнатного жилья, которое за истекший период выросло на 60,8%. В то время как 1-, 2- и 3-комнатные сократились на 7,9%, 11,2% и 1% соответственно.

Можно отметить, что пик высоких арендных ставок данного класса жилья пришелся на январь – март этого года.

В динамике, представленной на диаграммах 9 и 10, можно увидеть явную тенденцию роста в секторе эконом-класса и снижения – в классе элит. Это можно объяснить тем, что жилье эконом-класса наиболее востребовано на рынке, и на него наблюдается устойчивый спрос. Стоимость данного жилья колеблется в пределах от 40 000 до 70 000 тенге в месяц.

В сегменте элит-класса ситуация прямо противоположная. В связи со сложившейся ситуацией на рынке данный тип жилья востребован гораздо меньше и в секторе продаж и в секторе аренды. В связи с этим с начала апреля 2008 года здесь наблюдается отчетливая тенденция снижения.

Доходность жилья

Индекс доходности жилья показывает во сколько раз выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, или вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке. Для сведения: показатель индекса 0,8 свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 80% покрывает вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости. В таблице 2 рассчитанные индексы доходности представляют уровень планируемого дохода от арендного жилья в целом, а не отдельно взятой квартиры.

Таблица 2.

Индекс доходности арендного жилья

Формат квартиры

Индекс доходности в июне 2008 г.

Индекс доходности квартир элит-класса

Индекс доходности квартир эконом-класса

1-комнатные

1,93

1,92

1,17

2-комнатные

1,77

1,22

1,34

3-комнатные

1,73

1,09

1,22

Многокомнатные

1,87

1,54

1,09

Комнаты

1,51

0,90

1,85

Анализируя данный показатель в целом по городу, можно заметить, что по сравнению с прошлым месяцем произошло снижение индекса доходности на 1-комнатные квартиры с 2,00 до 1,93 и на комнаты с подселением – с 2,7 до 1,51, при этом на остальные форматы квартир изменение индекса не наблюдается.

В разрезе «дорогого» и «дешевого» жилья в данном месяце видно, что в секторе элит-класса самым доходным вложением остаются 1-комнатные квартиры, т.к. индекс доходности составляет 1,92, а в секторе эконом-класса – 2-комнатные (1,34), покрывая вознаграждения по банку на 192% и 134% соответственно. По сравнению с прошлым месяцем индекс доходности квартир большого формата в обоих сегментах увеличился, став больше единицы.

Итак, рынок аренды, рассчитанный на основе выборки данной газеты, отражает тенденцию снижения квартир элитного жилья и роста цен на квартиры в старых постройках.

При знакомстве с данными исследования необходимо учитывать, что в анализе фигурируют цены предложения, но не официальных сделок, которые могут быть снижены на 15-35%.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков