Аналитический обзор цен на рынке арендного жилья г. Астана за сентябрь 2008 г.

После летнего затишья первый осенний месяц ознаменовался значительным повышением арендных ставок. Стоимость найма столичной недвижимости, по сравнению с августом, выросла на 8,1% и составила 1098 у.е./мес. При этом количество предложений найма снизилось на 16,3% и составило 226 объектов.

Состояние рынка

За истекший период количество предложений квартир, сдаваемых в аренду, колебалось в пределах от 178 до 284 объектов. При этом только 9% данного жилья располагается в районе левого берега, а 91% приходится на район правобережья. Можно отметить, что количество предложения найма в районе левобережья незначительно увеличилось.

В зависимости от формата квартир, максимальный удельный вес от общего объема занимают комнаты в квартирах с подселением – 30% (70 объектов), далее 2-комнатное жилье – 27% (60), 3- и 1-комнатное жилье – 21% (47) и 14% (31) соответственно. Минимальное предложение аренды наблюдается на квартиры большого формата – 8% (18). При этом, по сравнению с прошлым месяцем, уровень предложения значительно снизился на 2-комнатные квартиры – на 26%.

Начало делового сезона всколыхнуло рынок аренды, при этом увеличение средних ставок найма прослеживается на все форматы квартир. Максимальное повышение ренты наблюдается на квартиры большого формата. Так, аренда 3- и многокомнатных квартир выросла в цене на 13,6% и 11% соответственно. Ставки 1- и 2-комнатных квартир увеличились более скромными темпами – 6,8% и 1,4%. Уменьшение аренды зафиксировано только на комнаты с подселением – на 4,2%. Подробнее в таблице 1.

Остановимся отдельно на стоимости аренды 1-комнатных квартир. Средняя стоимость найма этого формата квартир в у.е./мес. наименьшая, но при переводе этой стоимости в тг/кв.м видно, что единица площади самая дорогая из всех остальных форматов. Это не удивительно, так как данный формат наиболее востребован на рынке аренды.

Таблица 1.

Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Формат квартиры

Кол-во объектов

Диапазон ставок,

тг/мес.

Средняя стоимость аренды,

у.е./мес.

Изменение, %

к августу

2008 г.

к ноябрю

2007 г.

1-комнатные

31

50000 – 106000

594

+6,79

-17,49

2-комнатные

60

61000 – 191000

894

+1,42

-22,69

3-комнатные

47

92000 – 252000

1268

+13,55

-17,08

Многокомнатные

18

148000 – 419000

2155

+10,98

-19,50

Комнаты

70

11500 – 50000

193

-4,20

+15,73

По городу

226

11500– 419000

1098

+8,09

-14,33

С ноября 2007 г. снижение стоимости аренды составило: на 1-комнатные – 17,5%, 2-комнатные – 22,7%, 3-комнатные – 17,1% и многокомнатные – 19,5%. В целом по городу за данный период аренда жилья подешевела на 14,3%.

По сравнению с прошлым месяцем аренда «дешевого» жилья выросла на 22,9%, а по отношению к ноябрю 2007 г. – на 62,2%. В то время как арендная ставка квартир элит-класса увеличилась к августу на 7,2%, а к ноябрю снизилась на 17,6%.

Наблюдающаяся тенденция роста ренты квартир элит-класса связана с увеличением арендных ставок 3- и многокомнатных квартир – на 8,4% и 27,9% соответственно. По сравнению с прошлым месяцем аренда 1- и 2-комнатного жилья сократилась на 4% и 0,9%.

На рост найма квартир эконом-класса оказало значительное влияние увеличение арендных ставок 1-, 2- и 3-комнатного жилья, которое за истекший период повысилось на 62,5%, 16,8% и 22% соответственно. В то время как многокомнатные квартиры сократились в цене на 1,5%.

Можно отметить, что пик высоких арендных ставок данного класса жилья пришелся на январь – март этого года.

В динамике, представленной на диаграммах 9 и 10, можно увидеть явную тенденцию роста в секторе эконом-класса и снижения – в классе элит. Это можно объяснить тем, что жилье эконом-класса наиболее востребовано на рынке, и на него наблюдается устойчивый спрос. Стоимость данного жилья колеблется в пределах от 420 (за 1-комнатную) до 1230 (за многокомнатную) у.е. в месяц.

В сегменте элит-класса ситуация прямо противоположная. В связи со сложившейся ситуацией на рынке данный тип жилья востребован гораздо меньше и в секторе продаж, и в секторе аренды. В связи с этим с начала апреля 2008 года здесь наблюдается отчетливая тенденция снижения. Стоимость данного жилья колеблется в пределах от 900 (за 1-комнатную) до 3500 (за многокомнатную) у.е. в месяц.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, во сколько раз выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, или вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке.

По сравнению с прошлым месяцем произошло повышение индекса доходности на все форматы квартир. Наибольший рост наблюдается на 1-комнатное жилье, при этом индекс изменился с 1,47 до 2,13.

В разрезе «дорогого» и «дешевого» жилья в рассматриваемом месяце как в секторе элит-класса, так и в секторе эконом-класса самым доходным вложением остаются 1-комнатные квартиры, индекс доходности которых составляет 1,35 и 2,39 соответственно. Данный показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 135% и 239% (!) покрывает вознаграждения по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости. Можно отметить, что в сентябре ценовой показатель квартир эконом-класса вырос в 1,6 раза.

По сравнению с прошлым месяцем увеличение индекса доходности квартир большого формата прослеживается как в «дорогом» так и в «дешевом» секторе. Напомним, что в прошлом месяце показатель 3- и многокомнатных квартир элит-класса наблюдался на уровне меньше единицы.

В таблице 2 представлены индексы доходности, в зависимости от количества комнат и сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.

Таблица 2.

Индекс доходности арендного жилья

Формат квартиры

Индекс доходности

в сентябре 2008 г.

Индекс доходности квартир элит-класса

Индекс доходности квартир эконом-класса

1-комнатные

2,13

1,35

2,39

2-комнатные

1,83

1,34

1,46

3-комнатные

1,82

1,07

1,37

Многокомнатные

2,06

1,25

1,76

Комнаты

1,38

2,00

0,92

По городу

1,82

1,37

1,50

Итак, первый осенний месяц принес на рынок аренды высокие ставки найма квартир. Как показывает анализ, удорожание аренды происходит именно в этот период, поэтому в течение следующих месяцев цены все еще будут держаться высокими.

При знакомстве с исследованием необходимо учитывать, что анализ проведен на основе базы данных газеты «Только недвижимость», которые могут быть снижены на 15-35%.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков