Аналитический обзор цен на рынке арендного жилья г. Астана за октябрь 2008 г.

Началась коррекция цен на рынке аренды столичной недвижимости. В октябре средняя ставка аренды, по сравнению с сентябрем, снизилась на 2,3% и составила 1072 у.е./мес. При этом количество предложений найма продолжает сокращаться, за истекший период, уменьшившись на 9,4%, составило 204 объекта.

Состояние рынка

За истекший период количество предложений квартир, сдаваемых в аренду, колебалось в пределах от 188 до 218 объектов. При этом только 9% данного жилья располагается в районе левого берега, а 91% приходится на район правобережья. Можно отметить, что количество предложений найма в районе левобережья незначительно увеличилось.

В зависимости от формата квартир, максимальный удельный вес от общего объема занимают комнаты в квартирах с подселением – 39% (79 объектов), далее 2- и 3-комнатное жилье – 21% (44), 1-комнатное жилье – 10% (21). Минимальное предложение аренды наблюдается на квартиры большого формата – 9% (18). При этом, по сравнению с прошлым месяцем, уровень предложения значительно снизился на 1- и 2-комнатные квартиры – на 32% и 27% соответственно, в то время как на квартиры с подселением вырос на 12,5%.

В данном месяце средняя арендная ставка по инерции сохранила свой рост на квартиры малого формата. Так, стоимость найма 1-комнатных квартир увеличилась на 0,5%, а 2-комнатных – на 1,5%. В то время как рента квартир большого формата и комнат с подселением сократилась: на 3-комнатные уменьшение составило 6,2%, многокомнатные – 4,9% и комнаты – 1,6%.

Остановимся отдельно на стоимости аренды 1-комнатных квартир. Средняя стоимость найма этого формата квартир в у.е./мес. наименьшая, но при переводе этой стоимости в тг/кв.м видно, что единица площади самая дорогая из всех остальных форматов. Это не удивительно, так как данный формат наиболее востребован на рынке аренды.

Таблица 1.

Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Формат

квартиры

Кол-

во

объектов

Диапазон

ставок,

тг/мес.

Средняя

Стоимость

аренды,

тг/кв.м

Средняя

Стоимость

аренды,

у.е./мес.

Изменение, %

К

сентябрю

2008 г.

К

ноябрю

2007 г.

1-

комнатные

21

52000 –

94000

2238

597

0,51

-17,07

2-

комнатные

44

70000 –

199000

1980

907

1,47

-21,56

3-

комнатные

43

83000 –

231000

1784

1190

-6,19

-16,76

Много-

комнатные

18

135000 –

400000

1892

2050

-4,89

-23,44

Комнаты

79

11000 –

43000

1266

190

-1,56

13,93

По городу

204

11000–

400000

1967

1072

-2,33

-16,32

С ноября 2007 г. снижение стоимости аренды составило: на 1-комнатные – 17,1%, 2-комнатные – 21,6%, 3-комнатные – 16,8% и многокомнатные – 23,4%. В целом по городу за данный период аренда жилья подешевела на 16,3%.

По сравнению с прошлым месяцем, аренда «дешевого» жилья сократилась на 0,7%, а по отношению к ноябрю 2007 г., напротив, выросла на 61%. В то время как арендная ставка квартир элит-класса сократилась к сентябрю на 5,2%, а к ноябрю – на 21,9%.

Наблюдающаяся тенденция спада ренты квартир элит-класса связана с уменьшением арендных ставок 1-, 3- и многокомнатных квартир – на 11,3%, 8,4% и 4,7% соответственно. По сравнению с прошлым месяцем, аренда 2-комнатного жилья выросла на 4,3%.

На снижение найма квартир эконом-класса оказало значительное влияние сокращение арендных ставок 3- и многокомнатного жилья, которое за истекший период уменьшилось на 9,7% и 8,6% соответственно. В то время как 1- и 2-комнатные квартиры выросли в цене на 3,4% и 13,9%.

В динамике, представленной на диаграммах 9 и 10, можно увидеть явную тенденцию роста в секторе эконом-класса и снижения – в классе элит. Это можно объяснить тем, что жилье эконом-класса наиболее востребовано на рынке, и на него наблюдается устойчивый спрос. Стоимость данного жилья колеблется в пределах от 430 (за 1-комнатную) до 1120 (за многокомнатную) у.е. в месяц.

В сегменте элит-класса ситуация прямо противоположная. В связи со сложившейся ситуацией на рынке, данный тип жилья востребован гораздо меньше и в секторе продаж, и в секторе аренды. В связи с этим с начала апреля 2008 года здесь наблюдается отчетливая тенденция снижения. Стоимость данного жилья колеблется в пределах от 780 (за 1-комнатную) до 3300 (за многокомнатную) у.е. в месяц.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, во сколько раз выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, или вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке.

По сравнению с прошлым месяцем, произошло снижение индекса доходности на все форматы квартир. Наибольший спад наблюдается на 1-комнатное жилье, при этом индекс изменился с 2,13 до 1,33. Также за истекший период сокращение индекса доходности фиксируется для квартир всех типов жилья.

В разрезе «дорогого» и «дешевого» жилья в рассматриваемом месяце как в секторе элит-класса, так и в секторе эконом-класса самым доходным вложением остаются 1-комнатные квартиры, индекс доходности которых составляет 1,24 и 2,63 соответственно. Данный показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 124% и 263% (!) покрывает вознаграждения по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости. Можно отметить, что в октябре ценовой показатель квартир эконом-класса увеличился в 1,2 раза, зато для квартир элит-класса сократился в 1,3 раза.

Индекс доходности квартир большого формата в «дорогом» секторе зафиксирован на уровне меньше единицы. Напомним, что в прошлом месяце показатель 3- и многокомнатных квартир элит-класса наблюдался на уровне больше единицы.

В таблице 2 представлены индексы доходности, в зависимости от количества комнат и сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.

Таблица 2.

Индекс доходности арендного жилья

Формат

квартиры

Индекс

доходности

в октябре 2008 г.

Индекс

Доходности

Квартир

элит-класса

Индекс

Доходности

Квартир

эконом-

класса

1-комнатные

1,62

2,63

1,24

2-комнатные

1,45

2,12

1,17

3-комнатные

1,29

1,40

0,83

Многокомнатные

1,25

1,94

0,83

Комнаты

1,09

1,08

1,29

По городу

1,33

1,75

1,05

Прогноз

Итак, в октябре средняя стоимость найма квартир сократилась, при этом доходность арендуемых квартир также пошла на убыль. Однако сезонный фактор на рынке арендного жилья продолжает действовать. Так, по результатам анализа видно, что в данном месяце стоимость найма одно- и двухкомнатных квартир, как наиболее востребованных на рынке, вновь увеличилась. А в свою очередь трех- и многокомнатное жилье подешевело. В динамике отчетливо видна тенденция увеличения арендных ставок в «дешевом» сегменте и стабильность показателя в «дорогом». С учетом нынешних тенденций средние цены найма на жилье в течение следующих месяцев будут сокращаться в пределах 2-4%.

При знакомстве с исследованием необходимо учитывать, что анализ проведен на основе цен базы данных газеты «Только недвижимость».

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков