Аналитический обзор цен на рынке арендного жилья г. Астаны за январь 2009 г.

Первый месяц наступившего года ознаменовался значительным снижением арендной ставки. Средняя стоимость найма на рынке столичной недвижимости сократилась на 10,9% и перешла психологический барьер в 1000 у.е./мес. Средняя рента по городу в январе остановилась на уровне 903 у.е./мес. При этом количество предложений найма за месяц увеличилось на 8,3%.

Состояние рынка

В январе количество квартир, сдаваемых в аренду, колебалось в пределах от 183 до 213 объектов. При этом только 13% данного жилья располагается в районе левого берега, а 87% приходится на район правобережья. Можно отметить, что количество предложений найма в районе левобережья незначительно увеличилось.

В зависимости от формата квартир, максимальный удельный вес от общего объема занимают комнаты в квартирах с подселением – 39% (75 объектов), далее 2- и 3-комнатное жилье – 22% (44) и 20% (40) соответственно, 1-комнатное жилье – 13% (27). Минимальное предложение аренды наблюдается на квартиры большого формата – 6% (11). При этом, по сравнению с прошлым месяцем, уровень предложения увеличился на все форматы квартир, кроме 2-комнатных, где количество сдаваемых в аренду квартир не изменилось.

Повышательный тренд аренды жилья, наблюдавшийся в период делового сезона, сменился на противоположный. По сравнению с прошлым месяцем, сокращение стоимости найма наблюдается уже на все форматы квартир. Максимальное снижение стоимости ренты пришлось на многокомнатное жилье – 17,1%, а минимальное – на 1-комнатное – 5,3%. В январе только стоимость аренды комнат с подселением осталась на прежнем уровне. Подробнее в таблице 1.

Таблица 1.

Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Формат квартиры

Кол-во

объектов

Диапазон

ставок,

у.е./мес.

Средняя

стоимость

аренды,

тг/кв.м

Средняя

стоимость

аренды,

у.е./мес.

Изменение, %

к декабрю

2008 г.

к ноябрю

2007 г.

1-комнатные

27

377 – 641

1948

519

-5,33

-27,82

2-комнатные

44

534 – 1440

1762

808

-11,10

-30,17

3-комнатные

40

641 – 1699

1544

1029

-9,55

-27,97

Многокомнатные

11

990 – 2308

1419

1537

-17,09

-42,58

Комнаты

75

97 – 335

1286

193

+0,47

+15,73

По городу

198

598 – 1379

1656

903

-10,87

-29,54

По сравнению с прошлым месяцем, аренда как «дешевого», так и «дорогого» жилья значительно сократилась.

Стоимость ренты квартир эконом-класса за месяц уменьшилась на 7,4% и составила 598 у.е./мес. (диаграмма 9). Темп снижения арендных ставок в элит-классе оказался на 2,7% выше. За истекший период стоимость найма «дешевого» жилья сократилась на 10,1% и остановилась на отметке 1379 у.е./мес. 

Снижение размера ренты квартир элит-класса было обусловлено сокращением арендных ставок 1-комнатных квартир на 16%, 2-комнатных – на 7,7% и многокомнатных – на 16,1%. Стоимость аренды «дорогого» жилья в январе этого года колебалась в пределах от 641 (за 1-комнатную) до 2308 (за многокомнатную) у.е. в месяц.

На спад стоимости найма квартир эконом-класса оказало значительное влияние уменьшение арендных ставок 3-комнатного жилья, которые за истекший период сократились на 16,6%. Аренда 2- и многокомнатных квартир уменьшилась на 6,1% и 11,2% соответственно. Исключение, однако, составили 1-комнатные квартиры, цена которых увеличилась на 5,9%. Стоимость «дешевого» жилья в течение января колебалась в пределах от 377 (за 1-комнатную) до 990 (за многокомнатную) у.е. в месяц.

Изменения в динамике

Остановимся отдельно на динамике, представленной на диаграммах 9 и 10. В секторе «дешевого» арендного жилья наблюдаемая ранее тенденция роста, с ноября 2007 года по сентябрь 2008 года, сменилась стабилизацией арендных цен. Во время рассматриваемого периода рента 2- и 3-комнатного жилья была подвержена снижению на 24% и 8% соответственно, в то время как аренда 1-комнатных выросла на 25%. Стоимость найма многокомнатных квартир за исследуемый период осталась на прежнем уровне. В целом, с ноября 2007 года рента «дешевого» жилья выросла на 45%.

В сегменте «дорогого» арендного жилья ситуация прямо противоположная. Данный тип жилья на рынке аренды востребован гораздо меньше и в секторе продаж, и в секторе аренды. В связи с этим, с апреля 2008 года в секторе элит-класса наблюдается отчетливая тенденция снижения. С начала ноября 2007 года стоимость найма 1-комнатных квартир сократилась на 47%, 2-комнатных – на 52%, 3-комнатных – на 26% и многокомнатных – на 15%. В целом рента «дорогого» жилья потеряла 37%.

С ноября 2007 г. снижение средней стоимости аренды по городу составило: на 1-комнатные – 28%, на 2-комнатные – 30%, на 3-комнатные – 28% и на многокомнатные квартиры – 43%. В целом по городу за данный период аренда жилья подешевела на 30%.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, во сколько раз выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, или вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке.

По сравнению с прошлым месяцем, произошло снижение индекса доходности на все форматы квартир. Наибольший спад показателя наблюдается на многокомнатное жилье, при этом индекс доходности снизился с 1,13 до 0,94.

В секторе эконом-класса самым доходным вложением остаются 1-комнатные квартиры, индекс доходности которых составляет 2,30. Данный показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 230% (!) покрывает вознаграждения по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.

В сегменте элит-класса индекс доходности 1- и 2-комнатных квартир самый высокий в своем типе жилья и составляет 1,01. Далее, с увеличением количества комнат, прослеживается явное уменьшение индекса.

Можно отметить, что в январе ценовой показатель квартир эконом-класса уменьшился с 1,74 до 1,63, а для квартир элит-класса – с 0,97 до 0,88.

В таблице 2 представлены индексы доходности, в зависимости от количества комнат и сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.

Таблица 2.

Индекс доходности арендного жилья

Формат квартиры

Индекс

доходности

в январе

2009 г.

Индекс

доходности

квартир

элит-класса

Индекс

доходности

квартир

эконом-класса

1-комнатные

1,41

1,01

2,30

2-комнатные

1,29

1,01

1,95

3-комнатные

1,11

0,74

1,30

Многокомнатные

0,94

0,57

1,71

Комнаты

1,11

1,20

1,16

По городу

1,16

0,88

1,63

Выводы и прогнозы

Итак, тенденция снижения в сегменте аренды жилья сохраняется. Более того, в связи с ростом общего количества безработных, уменьшением потока специалистов, въезжающих в город, и снижением уровня личных доходов граждан, сокращению арендных ставок оказался подверженным и сегмент эконом-класса, который до недавнего времени показывал положительную динамику. Очевидно, конечно, что теперь в данном секторе наиболее устойчивыми оказались максимально «дешевые» однокомнатные квартиры, в сегмент которых перемещается спрос.

При прочих равных условиях по оценкам аналитического отдела www.kn.kz снижение арендных ставок будет сохраняться в течение всего 2009 года. Исключение, пожалуй, может составить сезонная активизация рынка ближе к осени текущего года. С учетом сложившихся тенденций сокращение стоимости ренты составит 5-10% в месяц.

При знакомстве с исследованием необходимо учитывать, что анализ проведен на основе базы данных цены предложения.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков