Аналитический обзор цен на рынке арендного жилья г. Астана за май 2009 г.

На рынке аренды средняя долларовая ставка за месяц повысилась на 1,8% до уровня 674 у.е./мес. Влияние на данное увеличение оказал сегмент элитного жилья, в котором средняя стоимость увеличилась на 1,6%. В секторе минимальных цен, по отношению к прошлому месяцу, стоимость найма не изменилась. Количество предлагаемых квартир на рынке аренды превысило показатель апреля почти на 4%.

Состояние рынка

В мае количество квартир, сдаваемых в аренду, колебалось в пределах от 242 до 302 объектов. При этом основной удельный вес – 90% – приходится на район правобережья. Можно отметить, что по отношению к предыдущему месяцу объем предложения на левобережье изменился с 8% до 10%, а количество предложений найма в районе правобережья, соответственно, сократилось.

В зависимости от формата квартир, максимальный удельный вес от общего объема занимают комнаты в квартирах с подселением – 41% (111 объектов), далее 2- и 1-комнатное жилье – 25% (67) и 18% (49) соответственно, 3-комнатное жилье – 12% (34). Минимальное предложение аренды наблюдается на квартиры большого формата – 4% (12). При этом, по сравнению с прошлым месяцем, уровень предложения увеличился только на 2- и многокомнатное жилье, а на 3-комнатное, напротив сократился.

По сравнению с прошлым месяцем, рост стоимости найма зафиксирован на все форматы квартир, кроме многокомнатных, где спад составил 0,9%. Максимальное увеличение пришлось на 1-комнатное жилье — на 4,3%, а минимальное — на 3-комнатное — на 1,7%. Подробнее в таблице 1.

Таблица 1.

Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Формат квартиры

Кол-во

объектов

Диапазон

ставок,

у.е./мес.

Средняя

стоимость

аренды,

тг/кв.м

Средняя

стоимость

аренды,

у.е./мес.

Изменение, %

к апрелю

2009 г.

к ноябрю

2007 г.

1-комнатные

49

242 – 601

1802

385

+4,26

-46,57

2-комнатные

67

358 – 1074

1608

590

+1,98

-49,03

3-комнатные

34

439 – 1346

1459

778

+1,69

-45,55

Многокомнатные

12

799 – 1624

1346

1167

-0,86

-56,42

Комнаты

111

69 – 250

1213

146

-4,89

-12,69

По городу

272

418 – 1090

1545

674

+1,75

-47,42

С ноября 2007 г. снижение средней стоимости аренды по городу составило: на 1-комнатные – 47%, на 2-комнатные – 49%, на 3-комнатные – 46% и на многокомнатные квартиры – 56%. В целом по городу за данный период аренда жилья подешевела на 47,4%.

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,61, при этом диапазон квартир на рынке аренды значительно расширился. Наименьший диапазон цен наблюдается на многокомнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 2,03 раза выше «дешевого»), а наибольший – на 3-комнатное (в 3,07 раза).

Стоимость ренты квартир эконом-класса за месяц осталась на прежнем уровне – 418 у.е./мес. Темп роста арендных ставок в сегменте элит-класса составил 1,6%, при этом стоимость найма оказалась на отметке 1090 у.е./мес. 

Существенное увеличение размера ренты квартир элит-класса было обусловлено ростом арендных ставок 1-комнатных квартир на 10%. На 3- и многокомнатные квартиры за месяц прослеживается снижение на 2,4% и 0,9% соответственно. Диапазон аренды «дорогого» жилья в апреле этого года сложился в пределах от 547 (за 1-комнатную) до 1438 (за многокомнатную) у.е. в месяц.

На стоимость найма квартир эконом-класса оказало влияние увеличение арендных ставок 1- и многокомнатного жилья, которые за истекший период выросли на 6,1% и 1,2% соответственно. Аренда 2- и 3-комнатных квартир, напротив, сократилась на 4,6% и 2,2%. Диапазон «дешевого» жилья в мае сложился в пределах от 242 (за 1-комнатную) до 799 (за многокомнатную) у.е. в месяц.

В настоящее время средняя арендная ставка в секторе «дешевого» арендного жилья соответствует уровню конца 2007 года.

Сегмент «дорогого» жилья на рынке востребован гораздо меньше как в секторе продаж, так и в секторе аренды. В связи с этим, с апреля 2008 года по настоящее время тенденция снижения средних цен продолжается.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, во сколько раз выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, или вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке.

По сравнению с прошлым месяцем, произошло увеличение индекса доходности на все форматы квартир. Наибольший рост показателя наблюдается на 1-комнатное жилье – с 1,01 до 1,30.

В секторе минимальных ценовых показателей самыми доходными являются 1- и многокомнатные квартиры, индекс доходности которых составляет 1,80 и 1,72 соответственно. Данный показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 180% и 172% (!) покрывает вознаграждения по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.

В сегменте элит-класса самый высокий индекс доходности у 1-комнатных квартир – 1,09. Далее, с увеличением количества комнат, прослеживается явное уменьшение индекса.

Можно отметить, что в мае индекс доходности квартир эконом-класса увеличился с 1,17 до 1,41, а квартир элит-класса – с 0,68 до 0,76.

В таблице 2 представлены индексы доходности, в зависимости от количества комнат и сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.

Таблица 2.

Индекс доходности арендного жилья

Формат квартиры

Индекс

доходности

в мае 2009 г.

Индекс

доходности

квартир элит-

класса

Индекс

доходности

квартир

эконом-класса

1-комнатные

1,30

1,09

1,80

2-комнатные

1,13

0,87

1,59

3-комнатные

1,03

0,70

1,11

Многокомнатные

0,88

0,47

1,72

Комнаты

0,84

0,80

1,00

По городу

1,02

0,76

1,41

Выводы и прогнозы

Итак, активность собственников квартир на рынке аренды продолжает расти. Дисбалансы объемов спроса и предложения оказывают значительное влияние на динамику изменения цен арендных ставок, выражающуюся с сентября 2008 года в явной понижательной тенденции. Стоимость аренды в мае продемонстрировала рост, связанный с увеличением объектов сегмента элит-класса. Однако тенденция спроса в ближайшее время, смещения из «дорогого» сегмента в «дешевый», сохранится и с этим придется смириться большинству собственников.

С учетом сложившихся тенденций сокращение стоимости ренты составит 5-10% в месяц. Исключение, пожалуй, может составить сезонная активизация рынка ближе к осени текущего года.

При знакомстве с исследованием необходимо учитывать, что анализ проведен на основе базы данных цены предложения.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков