Аналитический обзор цен на рынке арендного жилья г. Астана за сентябрь 2009 г.

На рынке аренды в течение трех месяцев наблюдается повышение средних долларовых цен. Ставки найма в сентябре выросли на 9,7% до 792 у.е. за один месяц проживания. Напомним, что в аналогичном периоде прошлого года рост аренды составил 8,1%, а с октября 2008 года арендные ставки начали испытывать значительное снижение. В данном месяце рост также зафиксирован и в сегменте элитного жилья – 8,3%, и в секторе минимальных цен – 13,1%. При этом объем предложения на рынке аренды сократился на 4,8% и составил 280 объектов общей площадью 13 тыс. 230 квадратных метров.

Состояние рынка

В данном месяце количество квартир, сдаваемых в аренду, колебалось в пределах от 264 до 296 объектов. При этом основной удельный вес – 87% – приходится на район правобережья. Можно отметить, что по отношению к предыдущему месяцу объем предложения на левобережье увеличился с 10% до 13%.

В зависимости от формата квартир, максимальный удельный вес от общего объема занимают комнаты в квартирах с подселением – 54% (150 объектов), далее 3- и 2-комнатное жилье – 16% (45) и 14% (39) соответственно, 1-комнатное жилье – 10% (29). Минимальное предложение аренды наблюдается на квартиры большого формата – 6% (17). При этом, по сравнению с августом, уровень предложения значительно сократился в сегментах 1- и 2-комнатного жилья, а на 3-, многокомнатное жилье и комнаты с подселением, напротив, вырос.

По сравнению с прошлым месяцем, рост стоимости найма зафиксирован на все форматы квартир. Максимально выросли ставки аренды многокомнатного жилья – на 18,8%, а минимально – 1-комнатного – на 3,2%. Однако стоимость ренты отдельных комнат с хозяевами и для подселения сократилась в цене на 3,4%. Подробнее в таблице 1.

Таблица 1.

Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Формат квартиры

Кол-во объектов

Диапазон ставок,

у.е./мес.

Средняя стоимость аренды,

тг/кв.м

Средняя стоимость аренды,

у.е./мес.

Изменение, %

к августу

2009 г.

к ноябрю

2007 г.

1-комнатные

29

264 – 566

1535

395

+3,23

-45,09

2-комнатные

39

405 – 881

1354

589

+3,88

-49,08

3-комнатные

45

529 – 1715

1519

944

+13,57

-33,97

Многокомнатные

17

991 – 2902

1673

1792

+18,82

-33,08

Комнаты

150

105 – 171

1116

133

-3,41

-20,05

По городу

280

486 – 1255

1516

792

+9,68

-38,17

С ноября 2007 г. снижение средней стоимости аренды по городу составило: на 1-комнатные – 45%, на 2-комнатные – 49%, на 3-комнатные – 34% и на многокомнатные квартиры – 33%. В целом по городу за данный период аренда жилья подешевела на 38,1%.

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,58, при этом диапазон квартир на рынке аренды сузился. Наименьший разброс цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 2,15 раза выше «дешевого»), а наибольший – на 3-комнатное (в 3,24 раза).

Стоимость ренты квартир эконом-класса за месяц выросла на 13,1% до уровня 486 у.е./мес. (диаграмма 10). Темп роста арендных ставок в сегменте элит-класса составил 8,3%, при этом стоимость найма оказалась на отметке 1255 у.е./мес.

Увеличение размера ренты квартир эконом-класса было обусловлено повышением арендных ставок 1-комнатных квартир на 2,6%, 2-комнатных – на 10,9%, 3-комнатных – на 5,1% и многокомнатных – на 36,6%. Диапазон аренды «дешевого» жилья в сентябре этого года сложился в пределах от 264 у.е. (за 1-комнатную) до 991 у.е. (за многокомнатную) в месяц.

На рост стоимости найма квартир элит-класса значительное влияние оказало увеличение арендных ставок 3-комнатного жилья, которые за истекший период выросли на 18,2%. Аренда 1-комнатных квартир повысилась на 4,2%, 2-комнатных – на 2,4% и многокомнатных – на 9,1%. Диапазон «дорогого» жилья в сентябре сложился в пределах от 566 у.е. (за 1-комнатную) до 2902 у.е. (за многокомнатную) в месяц.

Можно отметить, что в настоящее время средняя арендная ставка в секторе «дешевого» арендного жилья соответствует уровню конца 2007 года.

Сегмент «дорогого» жилья на рынке востребован гораздо меньше как в секторе продаж, так и в секторе аренды. В связи с этим, с апреля 2008 года по настоящее время наблюдалась тенденция снижения средних цен, однако в течение трех месяцев прослеживается положительная динамика, связанная в основном с активизацией спроса.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, во сколько раз выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, или вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке.

По сравнению с прошлым месяцем, произошло уменьшение индекса доходности на все форматы квартир. Наибольший спад показателя наблюдается на 1-комнатное жилье – с 1,4 до 1,23.

В секторе минимальных ценовых показателей самыми доходными продолжают оставаться 1-комнатные квартиры, индекс доходности которых составляет 1,41. Данный показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 141% (!) покрывает вознаграждения по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.

В сегменте элит-класса самый высокий индекс доходности у 3-комнатных квартир – 1,25.

Можно отметить, что в сентябре индекс доходности квартир эконом-класса уменьшился с 1,47 до 1,27, а квартир элит-класса, напротив, вырос – с 0,90 до 0,94.

В таблице 2 представлены индексы доходности, в зависимости от количества комнат и сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.

Таблица 2.

Индекс доходности арендного жилья

Формат квартиры

Индекс доходности

в сентябре 2009 г.

Индекс доходности квартир «дешевого» арендного жилья

Индекс доходности квартир «дорогого» арендного жилья

1-комнатные

1,23

1,41

1,10

2-комнатные

1,07

1,24

0,91

3-комнатные

1,16

1,15

1,25

Многокомнатные

1,18

1,08

1,08

Комнаты

0,77

1,51

0,55

По городу

1,07

1,27

0,94

Выводы и прогнозы

Итак, по итогам сентября на рынке аренды наблюдается некоторая активизация спроса. В структуре предложения отмечается значительное «вымывание» 1- и 2-комнатного жилья, при этом стали экспонироваться новые объекты большого формата. Однако ценовая коррекция продолжается: изменение тренда зафиксировано во всех сегментах рынка арендного жилья. Положительный тренд в основном обусловлен за счет структурной динамики и появлением более «дорогих» 3- и многокомнатных квартир.

На ближайшее время можно прогнозировать некоторую стабилизацию (а возможно и небольшой рост) ставок аренды. Это подтверждается также стабилизацией средней стоимости квадратного метра на квартиры на вторичном рынке в последние месяцы.

При знакомстве с исследованием необходимо учитывать, что анализ проведен на основе базы данных цены предложения.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков