Аналитический обзор цен на рынке арендного жилья г. Астана ноябрь 2009 г.

В течение пяти месяцев на рынке аренды средние долларовые цены повышаются. Ставки найма в ноябре выросли на 7,6% до 890 у.е. за один месяц проживания. Напомним, что в прошлом году с октября арендные ставки уже начали свое снижение. В данном месяце рост также зафиксирован и в сегменте элитного жилья – 8,9%, а в секторе минимальных цен, напротив, спад – 2,3%. При этом объем предложения на рынке аренды уменьшился на 4,8% и составил 281 объект общей площадью 12 тыс. 511 квадратных метров.

Состояние рынка

В данном месяце количество квартир, предлагаемых к аренде, колебалось в пределах от 255 до 294 объектов. При этом основной удельный вес – 84% – приходится на район правобережья. Можно отметить, что по отношению к предыдущему месяцу объем предложения на левобережье не изменился и составил 16%.

Большую половину от общего числа экспонируемых объектов занимают комнаты в квартирах с хозяевами или с подселением – 57% (159). Далее 2- и 3-комнатное жилье – 15% (43) и 12% (35) соответственно, 1-комнатное жилье – 11% (30). Минимальное предложение аренды наблюдается на квартиры большого формата – 5% (14). При этом, по сравнению с октябрем, уровень предложения сократился на все форматы квартир.

По сравнению с прошлым месяцем, рост стоимости найма прослеживается на все форматы квартир (таблица 1). Максимально выросли долларовые ставки аренды многокомнатного жилья – на 17,7%, а минимально – 3-комнатного – на 1%.

Необходимо отметить, что основное сдерживающее влияние на ценовой показатель по городу оказывает рента квартир большого формата, которая демонстрирует рост в уходящем году на 16,2%. При этом арендные ставки 1-, 2- и 3-комнатных квартир сократились с начала года на 24,5%, 22,5% и 9,5% соответственно.

Таблица 1.

Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Формат квартиры

Кол-во объектов

Диапазон

ставок,

у.е./мес.

Средняя

стоимость

аренды,

тг/кв.м

Средняя

стоимость

аренды,

у.е./мес.

Изменение к октябрю 2009 года,

%

1-комнатные

30

226 – 658

1640

414

+1,60

2-комнатные

43

386 – 1187

1525

704

+13,90

3-комнатные

35

562 – 1968

1606

1030

+0,96

Многокомнатные

14

962 – 3436

2141

2154

+17,70

Комнаты

159

81 – 219

1072

134

-0,18

По городу

281

462 – 1535

1647

890

+7,64

С ноября 2007 г. снижение средней стоимости аренды по городу составило: на 1-комнатные – 42%, на 2-комнатные – 39%, на 3-комнатные – 27% и на многокомнатные квартиры – 19,5%. В целом по городу за данный период аренда жилья подешевела на 30,5%.

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 3,32, при этом диапазон предложения на рынке аренды значительно расширился. Наименьший разброс цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 2,91 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 3,57 раза).

Динамика стоимости ренты квартир эконом-класса второй месяц демонстрирует изменение тренда, за месяц средняя ставка сократилась на 2,4% до уровня 462 у.е./мес. Однако в сегменте элит-класса арендные ставки по-прежнему увеличиваются, в ноябре темп роста составил 8,9%, и стоимость найма оказалась на отметке 1535 у.е./мес.

Снижение размера ренты квартир эконом-класса было обусловлено уменьшением арендных ставок 1-комнатных квартир на 19%, 2-комнатных – на 1,5% и 3-комнатных – на 1,3%, а арендные ставки многокомнатных квартир, напротив, за месяц выросли на 8,8%. Диапазон аренды «дешевого» жилья в ноябре этого года сложился в пределах от 226 у.е. (за 1-комнатную) до 962 у.е. (за многокомнатную) в месяц.

На рост средней стоимости найма квартир элит-класса значительное влияние оказало увеличение арендных ставок 1- и 2-комнатного жилья, которые за истекший период выросли на 11,7% и 12,1% соответственно. Аренда 3- и многокомнатных квартир повысилась на 5,8% и 5,3%. Диапазон «дорогого» жилья в ноябре сложился в пределах от 658 у.е. (за 1-комнатную) до 3436 у.е. (за многокомнатную) в месяц.

Можно отметить, что в настоящее время средняя арендная ставка в секторе «дешевого» арендного жилья соответствует уровню конца 2007 года.

Сегмент «дорогого» жилья на рынке востребован гораздо меньше как в секторе продаж, так и в секторе аренды. В связи с этим, с апреля 2008 года по настоящее время наблюдалась тенденция снижения средних цен, однако в течение пяти месяцев прослеживается положительная динамика, связанная в основном с активизацией отложенного спроса.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, или вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке.

В связи с тем, что средние цены на рынке вторичного жилья не претерпели значительных изменений, а ставки найма демонстрируют рост, продолжает наблюдаться увеличение индекса доходности на все форматы квартир. По сравнению с прошлым месяцем, наибольший рост показателя прослеживается на многокомнатное жилье – 15,9%, что на 7,9 п.п. выше, чем вознаграждение по банковскому депозиту.

В секторе минимальных ценовых показателей самыми доходными в данном месяце оказались многокомнатные квартиры, индекс доходности которых составляет 13,4%. Данный показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 5,4 п.п. превосходит вознаграждения по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.

В сегменте элит-класса самый высокий индекс доходности у 3-комнатных квартир – 11,9%.

В таблице 2 представлены индексы доходности, в зависимости от количества комнат и сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.

Таблица 2.

Индекс доходности арендного жилья

Формат квартиры

Средняя

доходность

квартир

в ноябре

2009 г.,

%

Доходность

квартир

«дешевого»

арендного

жилья,

%

Доходность

квартир

«дорогого»

арендного

жилья,

%

1-комнатные

11,52

10,46

9,27

2-комнатные

12,33

11,38

10,23

3-комнатные

12,77

11,93

11,89

Многокомнатные

15,93

13,39

11,15

По городу

11,85

10,54

9,92

Выводы и прогнозы

Итак, в ноябре продолжает наблюдаться рост средних арендных ставок по городу. Основное влияние на средний ценовой показатель оказывает увеличивающаяся рента сегмента «дорогого» жилья. При этом в секторе «дешевого» арендного жилья положительная динамика ставок найма меняется на противоположную.

Отложенный спрос на столичном рынке аренды предполагает повышение ренты в осенний период. Учитывая средний уровень зарплаты, решить жилищную проблему посредством ипотеки смогут не более 15% от общего числа нуждающихся в жилье людей, через Госпрограмму и коммунальное жилье – не более 5%. Потому для оставшихся выход только один – арендовать. Тем более что программа арендного жилья сроком на 15 лет без процентов, правила получения которого до сих пор еще не разработаны, продолжает оставаться мечтой.

При знакомстве с исследованием необходимо учитывать, что анализ проведен на основе базы данных цены предложения.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков