Аналитический обзор цен на рынке арендного жилья г. Астана за декабрь 2009 года

После продолжительного роста (в течение пяти месяцев рост ренты составил более 40%) на рынке аренды средние долларовые цены снова начали снижаться. Ставки найма в декабре сократились на 9% до 810 у.е. за один месяц проживания. В данном месяце незначительный рост зафиксирован только в сегменте эконом-класса – 0,9%, а в секторе элитного жилья, напротив, прослеживается спад – 6,8%. При этом объем предложения на рынке аренды увеличился на 6,2% и составил 298 объектов общей площадью 14 тыс. 76 квадратных метров.

Состояние рынка

В декабре количество квартир, предлагаемых к аренде, колебалось в пределах от 290 до 305 объектов. При этом основной удельный вес – 83% – приходится на район правобережья. Можно отметить, что по отношению к предыдущему месяцу объем предложения на левобережье увеличился и составил 17%.

Большую половину от общего числа экспонируемых объектов занимают комнаты в квартирах с хозяевами или с подселением – 52% (153). Далее 3- и 2-комнатное жилье – 16% (47) и 15% (46) соответственно, 1-комнатное жилье – 11% (34). Минимальное предложение аренды наблюдается на квартиры большого формата – 6% (18). При этом, по сравнению с ноябрем, уровень предложения увеличился на все форматы квартир.

Снижение стоимости найма, по сравнению с прошлым месяцем, прослеживается на все форматы квартир (таблица 1). Максимально сократились долларовые ставки аренды многокомнатного жилья – на 18,9%, а минимально – 1-комнатного – на 3,5%.

Необходимо отметить, что основное сдерживающее влияние на ценовой показатель по городу оказывала рента квартир большого формата, которая демонстрирует спад в уходящем году только на 5,8%. При том как арендные ставки 1-, 2- и 3-комнатных квартир сократились с начала года на 27,2%, 32,3% и 16,6% соответственно.

Таблица 1.

Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Формат квартиры

Кол-во

объектов

Диапазон

ставок,

у.е./мес.

Средняя

стоимость

аренды,

тг/кв.м

Средняя

стоимость

аренды,

у.е./мес.

Изменение

к предыдущему

месяцу

2009 года,

%

1-комнатные

34

251 – 615

1597

400

-3,47

2-комнатные

46

407 – 952

1414

615

-12,66

3-комнатные

47

541 – 1669

1475

949

-7,88

Многокомнатные

18

845 – 3630

1856

1748

-18,89

Комнаты

153

79 – 227

1148

139

+3,74

По городу

298

467 – 1430

1530

810

-9,00

С ноября 2007 г. снижение средней стоимости аренды по городу составило: на 1-комнатные – 44%, на 2-комнатные – 46%, на 3-комнатные – 34% и на многокомнатные квартиры – 35%. В целом по городу за данный период аренда жилья подешевела на 36,8%.

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 3,06, при этом диапазон предложения на рынке аренды значительно сузился. Наименьший разброс цен наблюдается на 2-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 2,34 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 4,29 раза).

В динамике стоимости ренты квартир эконом-класса прослеживается изменение тренда, хотя за месяц средняя ставка и увеличилась на 0,9% до уровня 467 у.е./мес., но в дальнесрочной перспективе падение цен в данном сегменте жилья продолжится. В секторе элит-класса арендные ставки сократились на 6,8%, и стоимость найма оказалась на отметке 1430 у.е./мес. 

Увеличение размера ренты квартир эконом-класса было обусловлено ростом арендных ставок 1- и 2-комнатных квартир на 10,8% и 5,3% соответственно, а арендные ставки 3- и многокомнатных квартир, напротив, за месяц сократились на 3,9% и 12,1%. Диапазон аренды «дешевого» жилья в декабре этого года сложился в пределах от 251 у.е. (за 1-комнатную) до 845 у.е. (за многокомнатную) в месяц.

На снижение средней цены найма квартир элит-класса значительное влияние оказало уменьшение арендных ставок 2- и 3-комнатного жилья, которые за истекший период сократились в цене на 19,8% и 15,2% соответственно. Аренда 1-комнатных квартир сократилась на 6,5%, а многокомнатных, напротив, выросла на 5,6%. Диапазон «дорогого» жилья в декабре сложился в пределах от 615 у.е. (за 1-комнатную) до 3630 у.е. (за многокомнатную) в месяц.

Можно отметить, что в настоящее время средняя арендная ставка в секторе «дешевого» арендного жилья соответствует уровню конца 2007 года.

Сегмент «дорогого» жилья на рынке востребован гораздо меньше как в секторе продаж, так и в секторе аренды. В связи с этим, с апреля 2008 года по настоящее время наблюдалась тенденция снижения средних цен. Однако в течение последних месяцев прослеживалась положительная динамика, связанная в основном с активизацией отложенного спроса, при этом ценовой показатель достиг уровня конца 2008 года. Хотя в декабре уже зафиксирован понижательный тренд в динамике ренты элитного жилья.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, или вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке.

В связи с тем, что средние цены на рынке вторичного жилья не претерпели значительных изменений, а ставки найма демонстрируют снижение, наблюдается уменьшение индекса доходности на все форматы квартир, кроме 1-комнатных, где индекс вырос на 0,38 п.п. По сравнению с прошлым месяцем, наибольший спад показателя прослеживается на многокомнатное жилье – 23,7%, что на 3,77 п.п. ниже, чем в прошлом месяце.

В секторе минимальных ценовых показателей самыми доходными в данном месяце оказались многокомнатные квартиры, индекс доходности которых составляет 13,42%. Данный показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 5,42 п.п. превосходит вознаграждения по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.

В сегменте элит-класса самый высокий индекс доходности также у многокомнатных квартир – 14,56%.

В таблице 2 представлены индексы доходности, в зависимости от количества комнат и сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.

Таблица 2.

Индекс доходности арендного жилья

Формат квартиры

Средняя

доходность

квартир

в декабре

2009 г.,

п.п.

Доходность

квартир

«дешевого»

арендного

жилья,

п.п.

Доходность

квартир

«дорогого»

арендного

жилья,

п.п.

1-комнатные

11,90

12,27

12,15

2-комнатные

10,36

10,26

9,35

3-комнатные

10,65

10,39

12,30

Многокомнатные

12,16

13,42

14,56

По городу

11,24

11,11

12,43

Выводы и прогнозы

Итак, в декабре на рынке аренды наблюдается изменение тренда в динамике средней арендной ставки по городу. Однако стоит отметить, что в IIIи IV кварталах темпы ценовой коррекции замедлились. Основное влияние на средний ценовой показатель по городу оказали ставки найма многокомнатного элитного жилья, которые, по сравнению с прошлым годом, демонстрируют рост на 32%. При этом годовой темп снижения сегмента «дорогого» жилья составил лишь 6,8%, а «дешевого» – 27,6%. С учетом девальвации обозначен явный рост ренты в «дорогом» сегменте арендного жилья, а это означает, что спрос на качественное элитное жилье держится на высоком уровне.

Можно отметить, что ставки на аренду в уходящем году снижались не так быстро, как доходы квартиросъемщиков, поэтому многие вынуждены были отказаться от найма жилья, за счет чего высвободилась часть квартир.

При сохранении наметившихся тенденций рынок аренды снова ожидает очередное снижение до начала нового делового сезона.

При знакомстве с исследованием необходимо учитывать, что анализ проведен на основе базы данных цены предложения.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков