Аналитический обзор цен на рынке арендного жилья г. Астана за январь 2010 года

Второй месяц на рынке аренды столицы наблюдается снижение долларовых цен. В январе ставки найма за один месяц проживания сократились еще на 4,6% до 773 у.е. При этом значительный спад зафиксирован в сегменте «дорогого» жилья — 21,7%, в секторе «дешевого» снижение составило 6%. При этом объем предложения на рынке аренды увеличился на 1% — до 301 объекта общей площадью 13 тысяч 708 квадратных метров.

Состояние рынка

В январе количество квартир, предлагаемых к аренде, колебалось в пределах от 299 до 305 объектов. Основной удельный вес (85%) приходится на район правобережья. Можно отметить, что по отношению к предыдущему месяцу объем предложения на левобережье уменьшился и составил 15%.

Большую часть от общего числа экспонируемых объектов занимают комнаты в квартирах с хозяевами или с подселением — 52% (156). Далее следует 2- и 3-комнатное жилье — 18% (55) и 13% (40) соответственно, на 1-комнатное жилье приходится 12% (37). Минимальное предложение аренды наблюдается на квартиры большого формата — 5% (15). При этом по сравнению с декабрем увеличился уровень предложения 1- и 2-комнатных квартир.

Снижение стоимости найма, по сравнению с прошлым месяцем, прослеживается на 1- и многокомнатное жилье на 6,6% и 0,8% соответственно, а на 2- и 3-комнатное, напротив, долларовые ставки аренды выросли на 1,6% и 5,9% (таблица 1).

Таблица 1.

Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Формат

квартиры

Кол-во

объектов

Диапазон

ставок,

у.е./мес.

Средняя

стоимость

аренды,

тг/кв.м

Средняя

стоимость

аренды,

у.е./мес.

Изменение к

предыдущему

месяцу

%

у.е.

1-комнатные

37

258-497

1551

374

-6,56

-26

2-комнатные

55

439-964

1417

625

+1,60

+10

3-комнатные

40

526-1651

1523

1004

+5,85

+55

Многокомнатные

14

664-1845

1836

1733

-0,83

-15

Комнаты

156

83-224

1136

139

0,00

0

По городу

301

439-1120

1520

773

-4,60

-37

Необходимо отметить, что основное сдерживающее влияние на ценовой показатель по городу оказывала рента квартир большого формата, которая демонстрирует спад с января 2009 года на 12,7%. Притом что арендные ставки 1-, 2- и 3-комнатных квартир сократились в течение года на 28%, 22,7% и 2,4% соответственно.

С ноября 2007 г. снижение средней стоимости аренды по городу составило: 1-комнатные — 48%, 2-комнатные — 46%, 3-комнатные — 30% и многокомнатные квартиры — 35%. В целом по городу за данный период аренда жилья подешевела на 39,7%.

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,55, при этом диапазон предложения на рынке аренды значительно сузился. Наименьший разброс цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,93 раза выше «дешевого»), а наибольший — на 3-комнатное (в 3,14 раза).

В динамике стоимости ренты квартир эконом-класса после сезонного роста прослеживается изменение тренда, за месяц средняя ставка сократилась на 6% до уровня 439 у.е./мес., и в дальнесрочной перспективе падение цен в данном сегменте жилья продолжится. В секторе элит-класса арендные ставки сократились на 21,7%, и стоимость найма оказалась на отметке 1120 у.е./мес.

Снижение размера ренты квартир эконом-класса было обусловлено спадом арендных ставок 3- и многокомнатных квартир на 2,7% и 21,5% соответственно, а арендные ставки 1- и 2-комнатных квартир, напротив, за месяц выросли на 2,9% и 7,8%. Диапазон аренды «дешевого» жилья в январе этого года сложился в пределах от 258 у.е. (за 1-комнатную) до 664 у.е. (за многокомнатную) в месяц.

На снижение средней цены найма квартир элит-класса значительное влияние оказало уменьшение арендных ставок многокомнатного жилья, которые за истекший период сократились в цене на 49,2%. Аренда 1- и 3-комнатных квартир снизились на 19,2% и 1,1% соответственно, а 2-комнатных, напротив, выросла на 1,3%. Диапазон «дорогого» жилья в январе сложился в пределах от 497 у.е. (за 1-комнатную) до 1845 у.е. (за многокомнатную) в месяц.

Можно отметить, что в настоящее время средняя арендная ставка в секторе «дешевого» арендного жилья соответствует уровню конца 2007 года.

В сегменте «дорогого» жилья на рынке аренды с апреля 2008 года по настоящее время наблюдалась тенденция снижения средних цен. Однако в течение последних месяцев прослеживалась положительная динамика, связанная в основном с активизацией отложенного спроса, при этом ценовой показатель достиг уровня конца 2008 года. Хотя в декабре 2009 года уже зафиксирован понижательный тренд в динамике ренты элитного жилья.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, или вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке.

В связи с тем, что средние цены на рынке вторичного жилья претерпевают снижение и ставки найма демонстрируют спад, наблюдается незначительное изменение индекса доходности на все форматы квартир.

В секторе минимальных ценовых показателей самыми доходными в данном месяце оказались 2-комнатные квартиры, индекс доходности которых составляет 12,24%. Данный показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 4,24 п.п. превосходит вознаграждения по банковскому депозиту (8%) при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.

В сегменте элит-класса самый высокий индекс доходности у многокомнатных квартир — 14,07%.

В таблице 2 представлены индексы доходности, в зависимости от количества комнат и сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.

Таблица 2.

Индекс доходности арендного жилья

Формат

квартиры

Средняя

доходность

квартир в декабре

2009 г., п.п.

Доходность

квартир

«дешевого»

сектора арендного жилья,

п.п.

Доходность

квартир

«дорогого»

сектора

арендного жилья,

п.п.

1-комнатные

11,57

11,76

10,05

2-комнатные

10,62

12,24

10,91

3-комнатные

11,03

9,94

11,69

Многокомнатные

13,23

10,36

14,07

По городу

11,41

10,98

11,62

Выводы и прогнозы

Итак, в январе 2010 года на рынке аренды понижательный тренд в динамике средней арендной ставки по городу сохраняется. Однако основное сдерживающее влияние продолжают оказывать ставки найма элитного жилья, хотя темпы ценовой коррекции в данном месяце значительны. При сохранении наметившихся тенденций рынок аренды снова ожидает очередное снижение до начала нового делового сезона.

При знакомстве с исследованием необходимо учитывать, что анализ проведен на основе базы данных цены предложения.

Стоит отметить, что в марте 2009 года была создана очередная дочерняя структура Фонда национального благосостояния «Самрук-Казына» — фонд недвижимости, основной целью которого стал выкуп жилых и нежилых помещений в завершенных и строящихся объектах жилищного строительства. Нацфонд выделил Фонду недвижимости на завершение строительства 53 жилищных комплексов 201 миллиард тенге. В начале этого года «Самрук-Казына» объявил о начале реализации программы арендного жилья. Первые арендные дома начнут сдаваться в эксплуатацию в первом квартале 2010 года. Программа этого фонда рассчитана на категорию платежеспособных казахстанцев, и поскольку деньги выделяются из Национального фонда, который не является государственным, они впоследствии должны быть возвращены в казну.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков