Аналитический обзор цен на рынке арендного жилья г. Астана за март 2010 г.

В марте на рынке аренды наблюдаются незначительные изменения. По сравнению с февралем ставки найма увеличились на 1,6% до 726 у.е. за один месяц проживания. При этом рост зафиксирован в сегменте «дорогого» жилья – 3,5%, а в секторе «дешевого», напротив, наблюдается несущественный спад – 0,1%. При этом объем предложения на рынке аренды стремительно вырос на 43,1% до 426 объектов общей площадью 18 тыс. 476 квадратных метров.

Состояние рынка

В анализируемом периоде количество квартир, предлагаемых к аренде, колебалось в пределах от 345 до 509 объектов. Основной удельный вес – 84% – приходится на район правобережья. Можно отметить, что по отношению к предыдущему месяцу объем предложения на левобережье сократился и составил 16%.

Значительную часть от общего числа экспонируемых объектов занимают комнаты в квартирах с хозяевами или с подселением – 46% (237). Далее 2- и 3-комнатное жилье – 17% (71) и 13% (57) соответственно, 1-комнатное жилье – 11% (48). Минимальное предложение аренды наблюдается на квартиры большого формата – 3% (14). При этом, по сравнению с февралем, уровень предложения увеличился на все форматы квартир.

Увеличение стоимости найма, по сравнению с прошлым месяцем, прослеживается на 1- и 2-комнатное жилье на 1,2% и 7,1% соответственно, а на 3- и многокомнатное, напротив, долларовые ставки аренды сократились на 1,8% и 6,4% (таблица 1).

Необходимо отметить, что в I квартале текущего года наибольшее снижение претерпела рента многокомнатного жилья на 14%, 1- и 2-комнатного, скромнее, всего лишь на 3,4% и 0,6% соответственно, а 3-комнатного, напротив, по сравнению с концом прошлого года увеличилась на 2,6%.

Таблица 1.

Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Формат квартиры

Кол-во

объектов

Диапазон

ставок,

у.е./мес.

Средняя

стоимость

аренды,

тг/кв.м

Средняя

стоимость

аренды,

у.е./мес.

Изменение

к предыдущему

месяцу

%

у.е.

1-комнатные

48

296 – 479

1502

386

+1,21

+5

2-комнатные

71

428 – 829

1393

611

+7,10

+41

3-комнатные

57

535 – 1523

1481

973

-1,82

-18

Многокомнатные

14

691 – 2564

1559

1503

-6,42

-103

Комнаты

237

85 – 230

1147

144

-2,14

-3

По городу

426

445 – 1109

1459

726

+1,63

+12

С ноября 2007 г. снижение средней стоимости аренды по городу составило: на 1-комнатные – 46%, на 2-комнатные – 47%, на 3-комнатные – 32% и на многокомнатные квартиры – 44%. В целом по городу за данный период аренда жилья подешевела на 43%.

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,49, при этом диапазон предложения на рынке аренды расширился. Наименьший разброс цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,62 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 3,71 раза).

В динамике стоимости ренты квартир эконом-класса после сезонного роста продолжает наблюдаться изменение тренда. За месяц средняя ставка незначительно изменилась до уровня 445 у.е./мес., а в дальнесрочной перспективе падение цен в данном сегменте жилья сохраняется. В секторе элит-класса арендные ставки увеличились на 3,5%, и стоимость найма оказалась на отметке 1109 у.е./мес.

Сохранение размера ренты квартир эконом-класса было обусловлено ростом арендных ставок 1- и 2-комнатных квартир на 4,7% и 5,2% соответственно и снижением 3- и многокомнатных квартир на 8% и 2,3%. Диапазон аренды «дешевого» жилья в марте этого года сложился в пределах от 296 у.е. (за 1-комнатную) до 691 у.е. (за многокомнатную) в месяц.

На рост средней цены найма квартир элит-класса значительное влияние оказало увеличение арендных ставок 2-комнатного жилья, которые за истекший период выросли в цене на 13,1%. Аренда 1-, 3- и многокомнатных квартир снизилась на 2,7%, 1,8% и 2,8% соответственно. Диапазон «дорогого» жилья в марте сложился в пределах от 479 у.е. (за 1-комнатную) до 2564 у.е. (за многокомнатную) в месяц.

Можно отметить, что в настоящее время средняя арендная ставка в секторе «дешевого» арендного жилья соответствует уровню конца 2007 года.

В ближайшей перспективе ожидается снижение арендных ставок как в сегменте «дорогого», так и «дешевого» жилья. Однако цены найма еще не до конца избавились от присутствия надбавки, которая появляется в осенний период.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, или вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке.

В связи с тем, что средние цены на рынке вторичного жилья претерпевают повышение, и ставки найма демонстрируют небольшой рост, наблюдается увеличение индекса доходности.

В секторе минимальных ценовых показателей самыми доходными в данном месяце являются 1-комнатные квартиры, индекс доходности которых составляет 15,27%. Данный показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 7,27 п.п. превосходит вознаграждения по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.

В сегменте элит-класса самый высокий индекс доходности у 3-комнатных квартир – 10,85%.

В таблице 2 представлены индексы доходности, в зависимости от количества комнат и сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.

Таблица 2.

Индекс доходности арендного жилья

Формат квартиры

Средняя

доходность

квартир

в марте

2010 г.,

п.п.

Доходность

квартир

«дешевого»

арендного

жилья,

п.п.

Доходность

квартир

«дорогого»

арендного

жилья,

п.п.

1-комнатные

10,88

15,27

9,39

2-комнатные

10,12

9,70

9,20

3-комнатные

10,32

8,60

10,85

Многокомнатные

9,94

8,91

9,57

По городу

10,33

8,85

8,42

Выводы и прогнозы

Итак, на рынке аренды понижательный тренд в динамике средней арендной ставки по городу сохраняется. Изменение структуры рынка не привело к значительным изменениям, и в данном месяце во всех сегментах рынка прослеживается некоторая ценовая стабильность. Но можно отметить, что рента квартир большого формата в течение четырех месяцев претерпевает существенное снижение. При этом основное сдерживающее влияние продолжают оказывать ставки найма элитного жилья, хотя темпы ценовой коррекции замедлились. При сохранении наметившихся тенденций рынок аренды снова ожидает очередное снижение до начала нового делового сезона.

При знакомстве с исследованием необходимо учитывать, что анализ проведен на основе базы данных цены предложения.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков