Аналитический обзор цен на рынке арендного жилья г. Астана за май 2010 г.

В мае сегмент аренды в Астане охарактеризовался снижением объема предлагаемых в найм квартир. При этом количество объектов составило 476, что на 7,1% ниже уровня прошлого месяца. Однако средняя стоимость предложения найма по городу, за счет пополнения рынка относительно «дорогими» вариантами квартир, увеличилась за месяц с 681 у.е. до 791 у.е. (+16,2%) за один месяц проживания. Тем не менее, в сегменте «дешевого» жилья прослеживается рост арендных ставок только на 7,8%, а в секторе «дорогого» – на 22,3%.

Состояние рынка

В анализируемом периоде количество квартир, предлагаемых к аренде, колебалось в пределах от 435 до 514 объектов. Основной удельный вес – 85% – приходится на район правобережья. Можно отметить, что по отношению к предыдущему месяцу объем предложения на левобережье сократился и составил 15%.

Больше половины от общего числа экспонируемых объектов занимают комнаты в квартирах с хозяевами или с подселением – 61% (293). Далее 2- и 3-комнатное жилье – 16% (76) и 11% (52) соответственно, 1-комнатное жилье – 9% (41). Минимальное предложение аренды наблюдается на квартиры большого формата – 3% (15). При этом, по сравнению с апрелем, уровень предложения снизился на все форматы арендного жилья, кроме многокомнатного жилья, где количество предлагаемых квартир к найму осталось прежним.

Основное влияние на рост стоимости аренды по городу оказало многокомнатное жилье, в данном сегменте зафиксирован рост на 38,1%. В данном месяце высокие темпы роста на многокомнатное жилье связаны в основном с пополнением предложения «дорогими» квартирами. При этом долларовые ставки найма 1-, 2- и 3-комнатных не превосходят уровня среднестатистической погрешности базы данных (таблица 1).

Необходимо отметить, что с начала года наибольшее повышение претерпела рента многокомнатного жилья – 15,6%, 2- и 3-комнатного, скромнее, всего лишь на 3,9% и 4,1% соответственно. Ставки найма 1-комнатных квартир пока демонстрируют понижательную динамику – 2,5% по отношению к декабрю 2009 года.

Таблица 1.

Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Формат
квартиры

Кол-во
объектов

Диапазон
ставок,
у.е./мес.

Средняя
стоимость
аренды,
тг/кв.м

Средняя
стоимость
аренды,
у.е./мес.

Изменение
к предыдущему
месяцу

Погрешность

%

у.е./мес.

%

у.е./мес.

1-комнатные

41

294 – 480

1517

390

+1,00

+4

+/-6,78

+/-26

2-комнатные

76

431 – 951

1441

639

+8,03

+47

+/-10,12

+/-62

3-комнатные

52

580 – 1644

1497

988

+10,22

+92

+/-12,00

+/-113

Много-
комнатные

15

1048 – 3207

1940

2019

+38,12

+557

+/-29,41

+/-525

Комнаты

293

81 – 217

1130

137

-3,17

-4

+/-4,60

+/-6

По городу

476

491 – 1221

1514

791

+16,17

+110

+/-4,17

+/-71

С ноября 2007 г. снижение средней стоимости аренды по городу составило: на 1-комнатные – 45,8%, на 2-комнатные – 44,8%, на 3-комнатные – 30,9% и на многокомнатные квартиры – 24,6%. В целом по городу за данный период аренда жилья подешевела на 38,2%.

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,48, при этом диапазон предложения на рынке аренды значительно расширился. Наименьший разброс цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,63 раза выше «дешевого»), а наибольший – на 3-комнатное (в 3,06 раза).

В среднесрочной перспективе в динамике стоимости ренты квартир эконом-класса, после незначительного снижения, снова прослеживается повышение. В данном месяце средняя ставка найма увеличилась на 7,9% до уровня 491 у.е./мес., при этом в дальнесрочной перспективе падение цен в данном сегменте жилья сохраняется. Увеличение размера ренты в сегменте эконом-класса было в основном обусловлено ростом арендных ставок 3- и многокомнатных квартир, которые подорожали на 6,2% и 31,2% соответственно. Ставки найма 1- и 2-комнатных, напротив, сократились на 4,3% и 0,4% соответственно. Диапазон аренды «дешевого» жилья в мае этого года сложился в пределах от 294 у.е. (за 1-комнатную) до 1048 у.е. (за многокомнатную) в месяц.

В секторе элит-класса арендные ставки за месяц увеличились на 22,3% до 1221 у.е./мес. На увеличение средней цены найма квартир данного сегмента рынка значительное влияние оказало повышение арендных ставок многокомнатного жилья, которые за истекший период подорожали на 66%. Аренда 1-, 2- и 3-комнатных квартир выросла на 1,2%, 13,2% и 10,6% соответственно. Диапазон «дорогого» жилья в мае сложился в пределах от 480 у.е. (за 1-комнатную) до 3207 у.е. (за многокомнатную) в месяц.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, или вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке.

В связи с тем, что в данном месяце ставки найма демонстрируют небольшой рост, а средние цены на рынке вторичного жилья претерпевают повышение, наблюдается увеличение и индекса доходности.

В секторе минимальных ценовых показателей самыми доходными продолжают оставаться 1-комнатные квартиры, индекс доходности которых составляет 13,04%. Данный показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 5,04 п.п. превосходит вознаграждения по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.

В сегменте элит-класса самый высокий индекс доходности у многокомнатных квартир – 12,25%.

В таблице 2 представлены индексы доходности, в зависимости от количества комнат и сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.

Таблица 2.

Индекс доходности арендного жилья

Формат квартиры

Средняя
доходность
квартир
в мае
2010 г.,
п.п.

Доходность
квартир
«дешевого»
арендного
жилья,
п.п.

Доходность
квартир
«дорогого»
арендного
жилья,
п.п.

1-комнатные

11,03

13,04

9,24

2-комнатные

10,28

10,31

10,01

3-комнатные

10,11

10,11

10,95

Многокомнатные

12,00

10,79

12,25

По городу

10,68

9,09

9,34

Выводы и прогнозы

Итак, в целом по итогам мая на рынке аренды в динамике средней арендной ставки, как и на рынке вторичного жилья, наблюдается ценовая стагнация. Средняя кривая, полученная путем сглаживания и аппроксимации стоимости ренты полиномом второго порядка, в течение пяти месяцев демонстрирует стабильность. Можно отметить, что арендная ставка жилья элит-класса за весь период наблюдения потеряла 43,9% от цены ренты, которая была зафиксирована на ноябрь 2007 года. За аналогичный период ставки найма эконом-класса, напротив, выросли на 19,2%. При сохранении наметившихся тенденций рынок аренды ожидает очередное затишье, а с началом нового делового сезона, снова стоит ожидать повышение ренты.

При знакомстве с исследованием необходимо учитывать, что анализ проведен на основе базы данных цены предложения.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков