Аналитический обзор цен на рынке арендного жилья г. Астана за август 2010 г.

В августе рынок аренды ознаменовался значительным ростом цен. Средняя арендная ставка увеличилась на 20,7% до 1108 у.е. за один месяц проживания. Количество квартир, предлагаемых к найму, сократилось на 19,4% и составило 353 объекта. Пополнение рынка «дорогим» элитным жильем продолжается, при этом средняя стоимость данного сегмента выросла еще на 37%, а сегмент эконом-класса лишь на 8,2%.

Состояние рынка

В анализируемом периоде количество квартир, предлагаемых к аренде, колебалось в пределах от 336 до 392 объектов. Основной удельный вес – 81% – приходится на район правобережья. Можно отметить, что по отношению к предыдущему месяцу объем предложения на левобережье увеличился с 13% до 19%.

Большую часть от общего числа экспонируемых объектов занимают комнаты в квартирах с хозяевами или с подселением – 61% (215). Далее 2- и 3-комнатное жилье – 14% (50) и 10% (35) соответственно, 1-комнатное жилье – 8% (27). Минимальное предложение аренды наблюдается на квартиры большого формата – 7% (26). При этом, по сравнению с июлем, уровень предложения снизился на все форматы квартир, кроме многокомнатных, где наблюдается рост предложения в два раза. Максимальный спад зафиксирован на 3-комнатное жилье на 14,8%, а минимальный – на 2-комнатное – на 4,8%.

В августе изменения долларовых ставок найма всех форматов квартир не превосходят уровня среднестатистической погрешности базы данных (таблица 1). Необходимо отметить, что с начала года наибольшее повышение претерпела рента многокомнатного жилья – 42,9%, 2- и 3-комнатного – на 22,2% и 18,4% соответственно. Ставки найма 1-комнатных квартир выросли скромнее – на 4,2% по отношению к декабрю 2009 года.

Таблица 1.

Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Формат
квартиры

Кол-во
объектов

Диапазон
ставок,
у.е./мес.

Средняя
стоимость
аренды,
тг/кв.м

Средняя
стоимость
аренды,
у.е./мес.

Изменение
к предыдущему
месяцу

Погрешность

у.е./мес.

%

у.е./мес.

%

1-комнатные

27

232 – 597

1563

416

+20

+4,96

+/-55

+/-13,60

2-комнатные

50

466 – 1167

1554

751

+82

+12,17

+/-93

+/-13,01

3-комнатные

35

607 – 1990

1619

1123

+122

+12,23

+/-170

+/-15,89

Много-
комнатные

26

922 – 4892

2489

2497

+151

+6,44

+/-657

+/-27,06

Комнаты

215

83 – 214

1129

138

+1

+0,17

+/-7

+/-5,01

По городу

353

541 – 1964

1748

1108

+190

+20,69

+/-192

+/-20,95

С ноября 2007 г. снижение средней стоимости аренды по городу составило: на 1-комнатные – 42,1%, на 2-комнатные – 35,1%, на 3-комнатные – 21,4% и на многокомнатные квартиры – 6,7%. В целом по городу за данный период аренда жилья подешевела на 13,5%.

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 3,63, при этом диапазон предложения на рынке аренды значительно расширился. Наименьший разброс цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 2,57 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 5,30 раза). Напомним, что для расчета индексов цен предложения «дорогого» и «дешевого» жилья используется 20% самых «дорогих» и 20% самых «дешевых» квартир от общей базы данных.

В течение девяти месяцев в динамике стоимости ренты квартир эконом-класса прослеживались незначительные изменения. В августе наблюдается рост средней арендной ставки на 8,2%, связанный в основном с увеличением стоимости найма многокомнатных квартир на 38,4%. Рента остальных форматов квартир сократилась: 1-комнатных – на 7,5%, 2- и 3-комнатных – на 6,7%. Напомним, что в прошлом месяце снижение наблюдалось на 1- и многокомнатное жилье. Диапазон аренды «дешевого» жилья в августе этого года сложился в пределах от 232 у.е. (за 1-комнатную) до 922 у.е. (за многокомнатную) в месяц, а средний ценовой показатель зафиксирован на уровне 541 у.е./мес. (+8,2%).

В секторе элит-класса четвертый месяц наблюдается рост, в течение августа арендные ставки увеличились на 37% до 1964 у.е. за месяц проживания. Увеличение средней цены найма прослеживается на все форматы квартир. Значительный рост зафиксирован на 3- и многокомнатные квартиры – на 22,8% и 27,9% соответственно, 1- и 2-комнатные квартиры подорожали на 10% и 17,7%. Диапазон «дорогого» жилья в анализируемом месяце сложился в пределах от 597 у.е. (за 1-комнатную) до 4892 у.е. (за многокомнатную) в месяц.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке.

В связи с тем, что в данном месяце ставки найма демонстрируют рост, а средние цены на рынке вторичного жилья продолжают оставаться стабильными, наблюдается незначительное увеличение индекса доходности на все форматы квартир, кроме многокомнатных, где данный индекс вырос на 15,8%.

В секторе минимальных ценовых показателей самыми доходными в августе оказались многокомнатные квартиры, индекс доходности которых составил 10,73 п.п. Данный показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 2,73 п.п. превосходит вознаграждения по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.

В сегменте элит-класса самый высокий индекс доходности также у многокомнатных квартир – 18,75 п.п.

В таблице 2 представлены индексы доходности, в зависимости от количества комнат и сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.

Таблица 2.

Индекс доходности арендного жилья

Формат квартиры

Средняя
доходность
квартир
в августе
2010 г.,
п.п.

Доходность
квартир
«дешевого»
арендного
жилья,
п.п.

Доходность
квартир
«дорогого»
арендного
жилья,
п.п.

1-комнатные

11,19

10,41

10,28

2-комнатные

11,14

10,63

10,76

3-комнатные

11,03

8,86

12,70

Многокомнатные

15,44

10,73

18,75

По городу

12,97

9,82

14,21

Выводы и прогнозы

В целом по итогам августа на рынке аренды в динамике средней арендной ставки продолжается рост, связанный в основном с началом нового делового сезона. При этом средняя кривая, полученная путем сглаживания и аппроксимации стоимости ренты полиномом второго порядка, демонстрирует значительную положительную динамику.

Можно отметить, что арендная ставка жилья элит-класса за весь период наблюдения потеряла 9,7% от цены ренты, которая была зафиксирована на ноябрь 2007 года. За аналогичный период ставки найма эконом-класса, напротив, выросли на 31,3%. При сохранении наметившихся тенденций рынок аренды ожидает очередное повышение ренты.

При знакомстве с исследованием необходимо учитывать, что анализ проведен на основе базы данных цены предложения.

Гражданам, претендующих на получение квартир в аренду, предоставляемых Фондом Самрук-Казына, прежде всего нужно подтвердить свою платежеспособность. Платежеспособность определяется из показателей максимальной суммы арендного платежа (МСАП), рассчитываемого АО «Жилстройсбербанк Казахстана» (ЖССБК). Если вносят первоначальный взнос, в зависимости от его величины, сумма платежа уменьшается. Претендовать на квартиры с правом выкупа могут исключительно граждане Республики Казахстан. Иностранцы и лица без гражданства, иначе нерезиденты, не имеют право на аренду. Жилье предоставляется только лицам, у которых нет в собственности жилья (не менее 1 календарного года) или существует необходимость в улучшении жилищных условий (менее 18 кв. м общей площади жилья на 1 человека) в населенном пункте, в котором заявитель намерен получить жилье.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков