Аналитический обзор цен на рынке арендного жилья г. Астана за сентябрь 2010 г.

Изменение стоимости аренды квартир г. Астаны (с 1 сентября по 1 октября 2010 г.)тябре средняя арендная ставка поднялась на уровень ноября 2007 года. По сравнению с прошлым месяцем рост составил 15,8% (1283 у.е. за один месяц проживания). Количество квартир, предлагаемых к найму, сократилось на 12,1% и составило 310 объектов. Пополнение рынка «дорогим» элитным жильем продолжилось, при этом средняя стоимость данного сегмента выросла еще на 19.6%, а сегмент эконом-класса – на 19,2%.

Состояние рынка

В анализируемом периоде количество квартир, предлагаемых к аренде, колебалось в пределах от 272 до 341 объекта. Основной удельный вес – 74% – приходится на район правобережья. Можно отметить, что по отношению к предыдущему месяцу объем предложения на левобережье увеличился с 19% до 26%.

Половину от общего числа экспонируемых объектов занимают комнаты в квартирах с хозяевами или с подселением – 50% (156). Далее 2- и 3-комнатное жилье – 20% (61) и 13% (39) соответственно, многокомнатное жилье – 10% (31). Минимальное предложение аренды наблюдается на квартиры малого формата – 7% (23). При этом, по сравнению с августом, уровень предложения снизился на 1-комнатное жилье на 15% и комнаты с подселением – на 28%, на остальные форматы прослеживается рост предложения.

В сентябре основное влияние на средний ценовой показатель по городу оказал значительный рост цен на 1- и многокомнатные квартиры, где стоимость ренты увеличилась на 20,1% и 22,8% соответственно. На 2- и 3-комнатное жилье изменения долларовых ставок найма не превосходят уровня среднестатистической погрешности базы данных (таблица 1). Необходимо отметить, что с начала года наибольшее повышение претерпела рента многокомнатного жилья – 75,4%, 3- и 1-комнатного – на 25,6% и 25,1% соответственно. Ставки найма 2-комнатных квартир выросли скромнее – на 18,4% по отношению к декабрю 2009 года.

Таблица 1.

Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Формат
квартиры

Кол-во
объектов

Диапазон
ставок,
у.е./мес.

Средняя
стоимость
аренды,
тг/кв.м

Средняя
стоимость
аренды,
у.е./мес.

Изменение
к предыдущему
месяцу

Погрешность

у.е./мес.

%

у.е./мес.

%

1-комнатные

23

258 – 617

1692

500

+84

+20,12

+/-55

+/-10,95

2-комнатные

61

443 – 1159

1499

728

-23

-3,08

+/-85

+/-11,67

3-комнатные

39

624 – 2108

1674

1192

+69

+6,10

+/-198

+/-16,60

Много-
комнатные

31

1281 – 6083

2783

3066

+569

+22,77

+/-515

+/-20,07

Комнаты

156

84 – 234

1152

144

+7

+4,83

+/-10

+/-6,78

По городу

310

645 – 2348

1832

1283

+175

+15,82

+/-203

+/-15,94

С ноября 2007 г. снижение средней стоимости аренды по городу составило: на 1-комнатные – 30,5%, на 2-комнатные – 37,1% и на 3-комнатные – 16,6%, а на многокомнатные квартиры, напротив, прослеживается рост на 14,5%. В целом по городу за данный период аренда жилья подешевела на 2,4%.

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 3,64, при этом диапазон предложения на рынке аренды незначительно расширился. Наименьший разброс цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,72 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 4,75 раза). Напомним, что для расчета индексов цен предложения «дорогого» и «дешевого» жилья используется 20% самых «дорогих» и 20% самых «дешевых» квартир от общей базы данных.

Рассматривая динамику стоимости ренты квартир эконом-класса, можно отметить развивающийся рост, который неизбежен в период делового сезона. При этом средняя стоимость аренды 1-комнатных квартир в долларовом эквиваленте, по сравнению с августом, увеличилась на 43,3% и многокомнатных – на 92,2%, а 2- и 3-комнатных, напротив, сократилась на 11,4% и 4% соответственно. Диапазон аренды «дешевого» жилья в анализируемом месяце сложился в пределах от 358 у.е. (за 1-комнатную) до 1281 у.е. (за многокомнатную) в месяц, а средний ценовой показатель зафиксирован на уровне 645 у.е./мес. (+19,2%).

В секторе элит-класса пятый месяц наблюдается рост, в течение сентября арендная ставка данного сегмента увеличилась на 19,6% до 2348 у.е. за месяц проживания. Увеличение средней цены найма прослеживается на все форматы квартир, кроме 2-комнатных, где снижение составило 0,7%. Значительный рост зафиксирован на многокомнатные квартиры – на 24,3%, 1- и 3-комнатные квартиры подорожали на 3,4% и 6% соответственно. Диапазон «дорогого» жилья в анализируемом месяце сложился в пределах от 617 у.е. (за 1-комнатную) до 6083 у.е. (за многокомнатную) в месяц.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке.

В связи с тем, что в данном месяце ставки найма демонстрируют рост, а средние цены на рынке вторичного жилья также повышаются, наблюдается значительное увеличение индекса доходности во всех сегментах.

В секторе минимальных ценовых показателей самыми доходными в сентябре оказались 1-комнатные квартиры, индекс доходности которых составил 13,05 п.п. Данный показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 5,05 п.п. превосходит вознаграждения по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.

В сегменте элит-класса самый высокий индекс доходности у многокомнатных квартир – 18,05 п.п.

В таблице 2 представлены индексы доходности, в зависимости от количества комнат и сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.

Таблица 2.

Индекс доходности арендного жилья

Формат квартиры

Средняя
доходность
квартир
в сентябре
2010 г.,
п.п.

Доходность
квартир
«дешевого»
арендного
жилья,
п.п.

Доходность
квартир
«дорогого»
арендного
жилья,
п.п.

1-комнатные

11,90

13,05

9,75

2-комнатные

10,47

10,86

11,27

3-комнатные

11,09

9,34

12,66

Многокомнатные

15,93

12,76

18,05

По городу

13,46

11,10

14,93

Выводы и прогнозы

В динамике в целом по городу на рынке аренды продолжается рост средней арендной ставки. При этом средняя кривая, полученная путем сглаживания и аппроксимации стоимости ренты полиномом второго порядка, продолжает демонстрировать значительную положительную динамику.

Можно отметить, что арендная ставка жилья элит-класса за весь период наблюдения увеличилась на 8% от цены ренты, которая была зафиксирована на ноябрь 2007 года. За аналогичный период ставки найма эконом-класса выросли на 56,5%. При сохранении наметившихся тенденций рынок аренды ожидает очередное повышение ренты.

При знакомстве с исследованием необходимо учитывать, что анализ проведен на основе базы данных цены предложения.

В настоящее время дом Жилого комплекса «Северное сияние» вводится в эксплуатацию. Всего в доме 165 квартир, из них 30 квартир дольщиков, 135 квартир будут предложены в аренду и аренду с выкупом. Для того, чтобы достроить объект, Фонду недвижимости Самрук-Казына потребовалось более двух миллиардов тенге, договор по финансированию Жилого комплекса был заключен в мае 2009 года. До конца 2010 года планируются к сдаче 8 объектов и по одной очереди 4-х объектов, тем самым планируется решить проблемы 1502 дольщиков, выкупить 111,8 тыс. кв.м (жилых площадей), 13,3 тыс. кв.м – коммерческих (нежилых) площадей.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков