Аналитический обзор цен на рынке арендного жилья г. Астана за октябрь 2010 г.

В октябре во всех сегментах рынка аренды наблюдаются незначительные изменения ценовых показателей. Средняя арендная ставка за один месяц проживания составила 1259 у.е. Количество квартир, предлагаемых к найму, увеличилось на 3,5% и достигло 321 объекта. При этом впервые, после пяти месяцев роста, на рынке «дорогого» жилья зафиксировано снижение цен на 8,1%.

Состояние рынка

В анализируемом периоде количество квартир, предлагаемых к аренде, колебалось в пределах от 309 до 336 объектов. Основной удельный вес – 79% – приходится на район правобережья. Можно отметить, что по отношению к предыдущему месяцу объем предложения на левобережье сократился с 26% до 21%.

Больше половины от общего числа экспонируемых объектов занимают комнаты в квартирах с хозяевами или с подселением – 55,8% (179). Далее 2- и 3-комнатное жилье – 14,1% (45) и 13,8% (44) соответственно, многокомнатное жилье – 8,3% (27). Минимальное предложение аренды наблюдается на квартиры малого формата – 8,1% (26). При этом, по сравнению с сентябрем, уровень предложения снизился на 2-комнатное жилье на 26% и многокомнатные – на 15%, на остальные форматы прослеживается рост предложения.

В октябре изменения ценовых показателей, в зависимости от формата квартиры, не превосходят уровня среднестатистической погрешности базы данных (таблица 1), однако в ближайшей перспективе рост средней арендной ставки пока сохраняется.

Необходимо отметить, что с начала года наибольшее повышение претерпела рента многокомнатного жилья – 65,3%, 3- и 1-комнатного – на 31,2% и 26% соответственно. Ставки найма 2-комнатных квартир выросли скромнее – на 16,5% по отношению к декабрю 2009 года.

Таблица 1.

Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Формат
квартиры

Кол-во
объектов

Диапазон
ставок,
у.е./мес.

Средняя
стоимость
аренды,
тг/кв.м

Средняя
стоимость
аренды,
у.е./мес.

Изменение
к предыдущему
месяцу

Погрешность

у.е./мес.

%

у.е./мес.

%

1-комнатные

26

327 – 589

1625

466

-35

-6,90

+/-42

+/-8,55

2-комнатные

45

458 – 1285

1676

775

+47

+6,39

+/-73

+/-9,83

3-комнатные

44

665 – 2268

1771

1245

+53

+4,48

+/-180

+/-14,80

Много-
комнатные

27

1271 – 5007

2647

2888

-178

-5,80

+/-543

+/-18,18

Комнаты

179

43 – 229

1107

140

-5

-3,22

+/-9

+/-6,36

По городу

321

650 – 2159

1878

1259

-24

-1,86

+/-158

+/-12,35

С ноября 2007 г. снижение средней стоимости аренды по городу составило: на 1-комнатные – 35,3%, на 2-комнатные – 33% и на 3-комнатные – 12,9%, а на многокомнатные квартиры, напротив, прослеживается рост на 7,9%. В целом по городу за данный период аренда жилья подешевела на 4,2%.

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 3,32, при этом диапазон предложения на рынке аренды значительно сузился. Наименьший разброс цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,80 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 5,26 раза). Напомним, что для расчета индексов цен предложения «дорогого» и «дешевого» жилья используется 20% самых «дорогих» и 20% самых «дешевых» квартир от общей базы данных.

Рассматривая динамику стоимости ренты квартир эконом-класса, можно отметить что рост, который неизбежен в период делового сезона, сменяется некоторой стабилизацией цен. При этом средняя стоимость аренды 1-комнатных квартир в долларовом эквиваленте, по сравнению с сентябрем, сократилась на 8,7% и многокомнатных – на 0,8%, а 2- и 3-комнатных, напротив, выросла на 3,4% и 6,6% соответственно. Диапазон аренды «дешевого» жилья в анализируемом месяце сложился в пределах от 327 у.е. (за 1-комнатную) до 1271 у.е. (за многокомнатную) в месяц, а средний ценовой показатель зафиксирован на уровне 650 у.е./мес. (+0,8%).

В секторе элит-класса средняя арендная ставка за месяц сократилась на 8,1% до 2159 у.е. за месяц проживания. Снижение средней цены найма прослеживается на 1- и многокомнатные квартиры на 4,5% и 17,7% соответственно, а на 2- и 3-комнатные, напротив, продолжается рост цен на 10,9% и 7,6%. Диапазон «дорогого» жилья в анализируемом месяце сложился в пределах от 589 у.е. (за 1-комнатную) до 5007 у.е. (за многокомнатную) в месяц.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке.

В связи с тем, что в данном месяце ставки найма демонстрируют некоторую стабильность, а средние цены на рынке вторичного жилья повышаются, наблюдается значительное снижение индекса доходности на 1- и многокомнатное жилье и рост на 2- и 3-комнатное.

В секторе минимальных ценовых показателей самыми доходными в октябре оказались 1-комнатные квартиры, индекс доходности которых составил 13,76 п.п. Данный показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 5,76 п.п. превосходит вознаграждения по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.

В сегменте элит-класса самый высокий индекс доходности у многокомнатных квартир – 17,42 п.п.

В таблице 2 представлены индексы доходности, в зависимости от количества комнат и сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.

Таблица 2.

Индекс доходности арендного жилья

Формат квартиры

Средняя
доходность
квартир
в октябре
2010 г.,
п.п.

Доходность
квартир
«дешевого»
арендного
жилья,
п.п.

Доходность
квартир
«дорогого»
арендного
жилья,
п.п.

1-комнатные

11,12

13,76

9,27

2-комнатные

11,46

11,05

13,55

3-комнатные

11,52

9,28

12,79

Многокомнатные

15,19

12,13

17,42

По городу

13,30

10,75

14,85

Выводы и прогнозы

Итак, после очередного осеннего повышения цен на рынке аренды наступил период стабилизации. Поведение тренда в динамике продолжает оставаться положительным, при этом ставки найма достигли уровня ноября 2007 года. При сохранении наметившихся тенденций ожидается, что средняя арендная ставка до конца года достигнет отметки 1200 у.е. за один месяц проживания.

Можно отметить, что арендная ставка жилья элит-класса за весь период наблюдения сократилась на 0,7% от цены ренты, которая была зафиксирована на ноябрь 2007 года. За аналогичный период ставки найма эконом-класса выросли на 58,8%.

При знакомстве с исследованием необходимо учитывать, что анализ проведен на основе базы данных цены предложения.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков