Аналитический обзор цен на рынке арендного жилья г. Астаны за январь 2011 г.

За четыре последних месяца цены на рынке аренды сократились на 30,8%, хотя в январе, как и в предыдущих месяцах, изменения ценовых показателей происходили в пределах среднестатистической ошибки расчетов. За месяц средняя арендная ставка зафиксирована на уровне 888 у.е. Количество квартир, предлагаемых к найму, увеличилось на 4,9% и достигло 356 объектов. «Дорогое» жилье снизилось в цене на 3%, а «дешевое» – на 11,1%.

Состояние рынка

В анализируемом периоде количество квартир, предлагаемых к аренде, колебалось в пределах от 314 до 374 объектов. Основной удельный вес – 80% – приходится на район правобережья. Можно отметить, что по отношению к предыдущему месяцу объем предложения на левобережье уменьшился с 22% до 20%.

Количество предлагаемых комнат в квартирах для проживания с хозяевами или для подселения превалирует над общим числом сдаваемых квартир. В январе удельный вес отдельных комнат составил 50% (178 объектов). Далее в порядке убывания следует 2- и 3-комнатное жилье – 21% (75) и 14% (49) соответственно, 1-комнатное жилье – 11% (39). Минимальное предложение аренды наблюдается на квартиры большого формата – 4% (16). По сравнению с декабрем, уровень предложения повысился на 1- и 2-комнатные квартиры на 11% и 21% соответственно.

В январе во всех сегментах рынка аренды изменения ценовых показателей не превосходят уровня среднестатистической погрешности базы данных (таблица 1), однако в динамике отчетливо наблюдается разворот тренда, хотя в прогнозе, полученном путем аппроксимации (сглаживания) второго порядка, прослеживается стабилизация средней арендной ставки.

Средняя арендная ставка квартир в новостройках, доля которых от общего числа экспонируемых объектов занимает 21%, больше стоимости найма в целом по городу на 27%. Основное количество предложения новых квартир приходится на район левобережья – 62%, оставшиеся 38% находятся в новостройках правого берега. При этом цена найма меблированных квартир более чем в два раза превосходит стоимость аренды квартир без мебели, удельный вес которых на рынке аренды составляет лишь 5%.

Сравнивая текущую среднюю арендную ставку и ставку найма, зафиксированную в январе 2010 года, можно отметить, что наибольшее повышение претерпела рента многокомнатного жилья – на 42,1%, 1- и 2-комнатного – на 22,1% и 16,2% соответственно. Ставки найма 3-комнатных квартир, напротив, сократились на 4%. В целом по городу за год аренда жилья подорожала на 14,9%.

В течение всего периода наблюдения за рынком аренды, с ноября 2007 г. снижение средней стоимости найма по городу составило: на 1-комнатные – 36,6%, на 2-комнатные – 37,2%, на 3-комнатные – 22,6% и на многокомнатные квартиры – на 8%. В целом по городу за данный период аренда жилья подешевела на 32,5%.

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,67, при этом диапазон предложения на рынке аренды значительно сузился (диаграмма 5). Наименьший разброс цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,81 раза выше «дешевого»), а наибольший – на 3-комнатное (в 3,2 раза). Напомним, что для расчета индексов цен предложения «дорогого» и «дешевого» жилья используется 20% самых «дорогих» и 20% самых «дешевых» квартир от общей базы данных.

В динамике как «дорогого», так и «дешевого» арендного жилья присутствует понижательный тренд, поэтому ставки найма в ближайшей перспективе достигнут значений 1 квартала прошлого года.

В секторе эконом-класса за месяц в долларовом эквиваленте значительно сократилась средняя стоимость аренды 3-комнатных квартир – на 10%, 2- и 1-комнатных – на 9,6% и 3,4% соответственно, а многокомнатных, напротив, выросла на 41,8%. Диапазон аренды «дешевого» жилья в анализируемом месяце сложился в пределах от 325 у.е. (за 1-комнатную) до 1185 у.е. (за многокомнатную) в месяц, а средний ценовой показатель зафиксирован на уровне 518 у.е./мес. (-3%).

В секторе элит-класса средняя арендная ставка за месяц сократилась на 11,1% до 1384 у.е./мес. Снижение средней цены найма прослеживается на все форматы квартир: максимально – на многокомнатные квартиры на 14,2%, а минимально – на 3-комнатные – на 1,5%. Диапазон «дорогого» жилья в анализируемом месяце сложился в пределах от 588 у.е. (за 1-комнатную) до 3601 у.е. (за многокомнатную) в месяц.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке.

В связи с тем, что в данном месяце ставки найма демонстрируют снижение, а средние цены на рынке вторичного жилья незначительно повышаются, наблюдается уменьшение индекса доходности во всех сегментах рынка.

В секторе минимальных ценовых показателей самыми доходными оказались многокомнатные квартиры, индекс доходности которых составил 11,09 п.п. Данный показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 3,09 п.п. превосходит вознаграждения по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.

В сегменте элит-класса самый высокий индекс доходности также у многокомнатных квартир – 13,01 п.п.

В таблице 2 представлены индексы доходности, в зависимости от количества комнат и сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.

Выводы и прогнозы

Итак, в первый месяц нового года арендные ставки во всех сегментах рынка претерпевают незначительное снижение. Однако четырехмесячное сокращение ренты внесло свои коррективы в общегородскую динамику, и прогноз, полученный путем аппроксимации, демонстрирует в ближайшей перспективе стабилизацию ценового показателя. Ожидается, что в 1 и 2 кварталах 2011 года снижение ставок найма составит 20% до уровня 750-800 у.е. за месяц проживания.

Можно отметить, что арендная ставка жилья элит-класса за весь период наблюдения сократилась на 36,4% от цены ренты, которая была зафиксирована на ноябрь 2007 года. За аналогичный период ставки найма эконом-класса выросли на 25,6%.

При знакомстве с исследованием необходимо учитывать, что анализ проведен на основе базы данных цены предложения.

Таблица 1.

Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Формат
квартиры

Кол-во
объектов

Диапазон
ставок,
у.е./мес.

Средняя
стоимость
аренды,
тг/кв.м

Средняя
стоимость
аренды,
у.е./мес.

Изменение
к предыдущему
месяцу

Погрешность

у.е./мес.

%

у.е./мес.

%

1-комнатные

39

325 – 588

1676

456

-36

-7,39

+/-43

+/-9,12

2-комнатные

75

451 – 1068

1579

726

-35

-4,66

+/-75

+/-10,13

3-комнатные

49

555 – 1776

1562

964

-128

-11,70

+/-136

+/-13,19

Много-
комнатные

16

1185 – 3601

2430

2463

+36

+1,48

+/-779

+/-31,86

Комнаты

178

90 – 261

1245

156

+2

+1,20

+/-10

+/-6,17

По городу

356

518 – 1384

1672

888

-91

-9,32

+/-121

+/-12,92

Таблица 2.

Индекс доходности арендного жилья

Формат квартиры

Средняя
доходность
квартир
в январе
2011 г.,
п.п.

Доходность
квартир
«дешевого»
арендного
жилья,
п.п.

Доходность
квартир
«дорогого»
арендного
жилья,
п.п.

1-комнатные

11,00

10,69

9,34

2-комнатные

10,36

10,08

9,60

3-комнатные

9,83

8,91

9,15

Многокомнатные

13,60

11,09

13,01

По городу

10,98

8,50

9,17

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков