Аналитический обзор цен на рынке арендного жилья г. Астана за июнь 2011 года

На столичном рынке аренды стагнация цен продолжается. В июне стоимость ренты по городу составила 764 у.е. за месяц проживания (таблица 1). Количество квартир, предлагаемых к найму, увеличилось на 2,4% и достигло 414 объектов 19% (диаграмма 1). Сегмент «дешевого» жильяувеличился в цене на 1,2%, а сегмент «дорогого» за месяц не изменился.

Состояние рынка

В анализируемом периоде количество квартир, предлагаемых к аренде, колебалось в пределах от 402 до 431 объекта. Основной удельный вес — 81% приходится на район правобережья. Можно отметить, что по отношению к предыдущему месяцу, объем предложения на левобережье не изменился и остался на уровне 19%.

Количество предлагаемых комнат в квартирах для проживания с хозяевами или для подселения превалирует над общим числом сдаваемых квартир. В июне удельный вес отдельных комнат составил 47% (197 объектов). Далее в порядке убывания следует 2- и 1-комнатное жилье — 19% (79) и 17% (71) соответственно, 3-комнатное — 14% (56). Минимальное предложение аренды наблюдается на квартиры большого формата — 3% (11) (диаграмма 2). По сравнению с маем уровень предложения повысился на все форматы квартир, кроме 2-комнатных, где количество сократилось на 7,1%.

В анализируемом месяцеколичество предлагаемых к аренде квартир в новостройках в районе левобережья составило 63% (52), в районе правого берега — 37% (31).

Средняя арендная ставка квартир в новостройках, доля которых от общего числа экспонируемых объектов занимает 20%, больше стоимости найма в целом по городу на 38,6%. При этом цена найма меблированных квартир более чем в два раза превосходит стоимость аренды квартир без мебели, удельный вес которых на рынке аренды составляет лишь 4%.

В целом по городу во всех сегментах рынка аренды изменения ценовых показателей не превосходят уровня среднестатистической погрешности базы данных (таблица 1 и диаграмма 3).

Сравнивая текущую среднюю арендную ставку и ставку найма, зафиксированную в июне 2010 года, можно отметить, что наибольшее повышение претерпела рента многокомнатного жилья — на 23,4%, 1- и 3-комнатного — на 15,4% и 3,3% соответственно. Ставки найма 2-комнатных квартир за год не изменились. В целом по городу за год аренда жилья подорожала на 5,3%.

В течение всего периода наблюдения за рынком аренды, с ноября 2007 г., наблюдается снижение средней стоимости найма: на 1-комнатные — 38,1%, на 2-комнатные — 44,1%, на 3-комнатные — 30,6% и на многокомнатные квартиры — 5,8%. В целом по городу за данный период аренда жилья подешевела на 41,9%.

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,45, при этом диапазон предложения на рынке аренды расширился. Наименьший разброс цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,63 раза выше «дешевого»), а наибольший — на многокомнатное (в 4,9 раза). Напомним, что для расчета индексов цен предложения «дорогого» и «дешевого» жилья используется 20% самых «дорогих» и 20% самых «дешевых» квартир от общей базы данных.

В динамике как «дорогого», так и «дешевого» арендного жилья присутствует понижательный тренд, поэтому ставки найма в ближайшей перспективе практически достигли значений 2 квартала прошлого года. Распределение средней цены предложения «дорогого» и «дешевого» жилья представлено на диаграмме 4.

В секторе эконом-класса за месяц в долларовом эквиваленте средняя стоимость аренды 2- и многокомнатных квартир сократилась на 2,2% и 20,1% соответственно, а 1- и 3-комнатных, напротив, выросла на 6,6% и 4,4%. Диапазон аренды «дешевого» жилья в анализируемом месяце сложился в пределах от 340 у.е. (за 1-комнатную) до 944 у.е. (за многокомнатную) в месяц. Средний ценовой показатель зафиксирован на уровне 479 у.е./мес. (0%).

В секторе элит-класса средняя арендная ставка за месяц подросла на 1,2% до 1171 у.е./мес. Уменьшение средней цены найма прослеживается на 1- и 3-комнатные квартиры на 4,7% и 13,3% соответственно, и рост — на 2- и многокомнатные — на 2,7% и 35,1%. Диапазон «дорогого» жилья в анализируемом месяце сложился в пределах от 554 у.е. (за 1-комнатную) до 4625 у.е. (за многокомнатную) в месяц.

Можно отметить, что арендная ставка жилья элит-класса за весь период наблюдения сократилась на 46,1% от цены ренты, которая была зафиксирована на ноябрь 2007 года. За аналогичный период ставки найма эконом-класса выросли на 16,1%.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке.

В связи с тем, что в данном месяце ставки найма демонстрируют стабильность, а средние цены на рынке вторичного жилья незначительно повышаются, наблюдается увеличение индекса доходности во всех сегментах рынка арендного жилья, кроме сегмента эконом-класса, где доходность продолжает снижаться и остается ниже уровня банковского вознаграждения.

В секторе минимальных ценовых показателей самыми доходными оказались 1-комнатные квартиры, индекс доходности которых составил 10,25 п.п. Данный показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 2,25 п.п. превосходит вознаграждения по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.

В сегменте элит-класса в данном месяце самый высокий индекс доходности у 3-комнатных квартир — 12,40 п.п.

В таблице 2 представлены индексы доходности в зависимости от количества комнат и сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.

Выводы и прогнозы

Итак, в данном месяце на рынке аренды зафиксирована стагнация ценовых показателей во всех сегментах. Однако в прогнозе, полученном путем аппроксимации, продолжает прослеживаться устойчивый понижательный тренд. В ближайшей перспективе ожидается снижение ставок найма порядка 3-7% до уровня 700-750 у.е. за месяц проживания.

При знакомстве с исследованием необходимо учитывать, что анализ проведен на основе базы данных цены предложения.

Согласно правил реализации жилых и коммерческих (нежилых) помещений АО «Фонд недвижимости «Самрук-Қазына», утвержденных Советом Директоров АО «Фонда недвижимости «Самрук-Қазына» 10.12.2010 года с изменениями от 21.06.2010 года оговорено, что жилые помещения социал-, эконом- и бизнес-класса предоставляются с соблюдением принципа предоставления приоритетности лицам, не имеющим жилья или нуждающимся в улучшении жилищных условий в населенном пункте, в котором намерены приобрести (арендовать) жилое помещение. Предоставление жилых помещений социал-, эконом- и бизнес-класса осуществляется в первую очередь Заявителям, не имеющим жилья, и во вторую очередь Заявителям, нуждающимся в улучшении жилья. Заявки иных лиц удовлетворяются в третью очередь. Таким образом, каждый гражданин РК имеет право на участие в программе реализации арендного жилья.

Сертифицированный аналитик портала www.kn.kz Татьяна Корягина

Таблица 1.

Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Формат
квартиры

Кол-во
объектов,
шт.

Диапазон
ставок,
у.е./мес.

Средняя
стоимость
аренды,
тг/кв.м

Средняя
стоимость
аренды,
у.е./мес.

Изменение
к предыдущему
месяцу, %

Погрешность, %

1-комнатные

71

340 – 554

1664

445

-0,98

+/-6,21

2-комнатные

79

458 – 914

1425

647

+1,21

+/-7,80

3-комнатные

56

591 – 1656

1574

991

-7,35

+/-17,72

Много-
комнатные

11

944 – 4625

2607

2523

+16,71

+/-27,11

Комнаты

197

91 – 254

1274

158

-3,30

+/-5,82

По городу

414

479 – 1158

1601

764

+1,14

+/-11,30

Таблица 2.

Индекс доходности арендного жилья

Формат квартиры

Средняя
доходность
квартир
в июне
2011 г.,
п.п.

Доходность
квартир
«дешевого»
арендного
жилья,
п.п.

Доходность
квартир
«дорогого»
арендного
жилья,
п.п.

1-комнатные

9,97

10,52

8,21

2-комнатные

8,39

8,10

7,82

3-комнатные

8,81

8,23

8,52

Многокомнатные

12,86

8,65

13,97

По городу

9,35

7,22

7,24

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков