Аналитический обзор цен на рынке арендного жилья г.Астана за сентябрь 2011 года

На столичном рынке аренды наблюдается осенние повышение цен. В сентябре стоимость ренты по городу составила 995 у.е. за месяц проживания, что на 19,8% выше, чем в предыдущем месяце (таблица 1). Количество квартир, предлагаемых к найму, сократилось на 11,2% до 334 объектов (диаграмма 1). При этом сегмент «дешевого» жильяподрос в цене на 12,7%, а сегмент «дорогого» – на 39,2%.

Состояние рынка

В анализируемом периоде количество квартир, предлагаемых к аренде, колебалось в пределах от 313 до 358 объектов. Основной удельный вес – 79% приходится на район правобережья. Можно отметить, что объем предложения на левобережье поднялся на уровень 21% с 17% прошлого месяца.

Количество предлагаемых комнат в квартирах для проживания с хозяевами или для подселения превалирует над общим числом сдаваемых квартир. В сентябре удельный вес отдельных комнат составил 48% (157 объектов). Далее в порядке убывания следует 2- и 3-комнатное жилье – 21% (72) и 13% (44) соответственно, 1-комнатное – 13% (42). Минимальное предложение аренды наблюдается на квартиры большого формата — 6% (19) (диаграмма 2). По сравнению с августом уровень предложения повысился на 2- и многокомнатные квартиры.

В анализируемом месяце количество предлагаемых к аренде квартир в новостройках в районе левобережья составило 73% (72), в районе правого берега – 27% (26).

Средняя арендная ставка квартир в новостройках, доля которых от общего числа экспонируемых объектов занимает 29%, больше стоимости найма в целом по городу на 32% (диаграмма 3). При этом цена найма меблированных квартир более чем в два раза превосходит стоимость аренды квартир без мебели, удельный вес которых на рынке аренды составляет лишь 4%.

В целом по городу во всех сегментах рынка аренды изменения ценовых показателей не превосходят уровня среднестатистической погрешности базы данных. Исключение составили 2-комнатные квартиры, где стоимость ренты выросла на 10,6% (таблица 1).

Сравнивая текущую среднюю арендную ставку и ставку найма, зафиксированную в сентябре 2010 года, можно отметить, что цены на жилье в целом по городу в прошлом году были выше. Так, рента 1-комнатных квартир за год сократилась на 1,3%, 3-комнатных – на 7,6% и многокомнатных – на 10,1%, а 2-комнатных, напротив, выросла на 4,4%.

В течение всего периода наблюдения за рынком аренды, с ноября 2007 г., наблюдается снижение средней стоимости найма на 1-комнатные на 31,4%, на 2-комнатные – 34,3%, на 3-комнатные – 23% и рост на многокомнатные квартиры на 3%. В целом по городу за данный период аренда жилья подешевела на 24,3%.

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 3,01, при этом диапазон предложения на рынке аренды значительно расширился. Наименьший разброс цен наблюдается на 2-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 2,19 раза выше «дешевого»), а наибольший — на многокомнатное (в 3,88 раза). Напомним, что для расчета индексов цен предложения «дорогого» и «дешевого» жилья используется 20% самых «дорогих» и 20% самых «дешевых» квартир от общей базы данных.

В динамике как «дорогого», так и «дешевого» арендного жилья, в связи с сезонным ростом наблюдается повышательный тренд. Распределение средней цены предложения «дорогого» и «дешевого» жилья представлено на диаграмме 4.

В секторе эконом-класса за месяц в долларовом эквиваленте средняя стоимость аренды за месяц выросла на 1-комнатные квартиры на 5,6%, на 2-комнатные – на 1,6% и 3-комнатные – на 9,4%, в на многокомнатные, напротив, сократилась на 12,3%.

Диапазон аренды «дешевого» жилья в анализируемом месяце сложился в пределах от 359 у.е. (за 1-комнатную) до 1345 у.е. (за многокомнатную) в месяц. Средний ценовой показатель зафиксирован на уровне 612 у.е./мес. (+12,7%).

В секторе элит-класса средняя арендная ставка за месяц поднялась на 39,2% до уровня 1843 у.е./мес. Повышение средней цены найма прослеживается на все форматы квартир, кроме многокомнатных, где спад цен составил 0,6%. Максимально выросло в цене 3-комнатное жилье – 37,2%, а минимально – 2-комнатное – 15,1%.

Диапазон «дорогого» жилья в анализируемом месяце сложился в пределах от 849 у.е. (за 1-комнатную) до 5215 у.е. (за многокомнатную) в месяц.

Можно отметить, что арендная ставка жилья элит-класса за весь период наблюдения сократилась на 15,2% от цены ренты, которая была зафиксирована на ноябрь 2007 года. За аналогичный период ставки найма эконом-класса выросли на 48,5%.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке.

В связи с тем, что в данном месяце ставки найма демонстрируют рост и средние цены на рынке вторичного жилья незначительно повышаются, наблюдается увеличение индекса доходности во всех сегментах рынка аренды. Можно отметить, что доходность в сегменте эконом-класса в данном месяце поднялась выше уровня банковского вознаграждения, который на анализируемый период составил 8,5% годовых.

В секторе минимальных ценовых показателей самыми доходными оказались многокомнатные квартиры, индекс доходности которых составил 11,10 п.п. Данный показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 2,60 п.п. превосходит вознаграждения по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.

В сегменте элит-класса в данном месяце самый высокий индекс доходности также у многокомнатных квартир — 27,11 п.п.

В таблице 2 представлены индексы доходности в зависимости от количества комнат и сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.

Выводы и прогнозы

  • Количество предложений на рынке аренды в течение трех месяцев сокращается;
  • Средние арендные ставки демонстрируют сезонный рост. Значительное увеличение общегородского ценового показателя связано в основном с ростом количества многокомнатного «дорогого» жилья;
  • Ценовой разрыв между «дорогим» и «дешевым» сегментами значительно вырос;
  • Доходность квартир, сдаваемых в аренду, повысилась.
  • В ближайшей перспективе ожидается инерционный рост ставок найма порядка 5-10% до уровня 1050-1090 у.е. за месяц проживания.

При знакомстве с исследованием необходимо учитывать, что анализ проведен на основе базы данных цены предложения при их корректировке на 10%.

По данным официального сайта Премьер-Министра Казахстана Карима Масимова: «В соответствий с Программой жилищного строительства на 2011 - 2014 годы государственные меры по поддержке жилищного строительства включают в себя механизмы по повышению доступности жилья для широких слоев населения и стимулированию развития рынка недвижимости в Казахстане. Реализация указанной Программы позволит каждый год вводить 6 млн квадратных метров недорого жилья.

В частности в январе - июле текущего года введено в эксплуатацию 2,7 млн квадратных метров общей площади жилых домов. Процент ввода жилья к годовому плану составил 44,3%.

В первый год реализации Программы (2011 г.) на жилищное строительство по всем источникам финансирования направлено 171,4 млрд. тенге инвестиций, или 124,3% к аналогичному показателю 2010 года.

Также в этом году на строительство арендного жилья выделяется 10 млрд тенге. В текущем году план ввода жилья составляет 133,4 тыс. квадратных метров, из которых введено в эксплуатацию 16,9 тыс. квадратных метров.

В 2011 году на развитие и обустройство инженерно-коммуникационной инфраструктуры в районах жилищной застройки выделено более 26 млрд тенге. Так, в Акмолинской области на проведение предварительных работ по развитию села Кощи, как города-спутника Астаны, выделено 2,6 млрд тенге.»

Сертифицированный аналитик портала www.kn.kz Татьяна Корягина

Таблица 1.

Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Формат
квартиры

Кол-во
объектов,
шт.

Диапазон
ставок,
у.е./мес.

Средняя
стоимость
аренды,
тг/кв.м

Средняя
стоимость
аренды,
у.е./мес.

Изменение
к предыдущему
месяцу, %

Погрешность, %

1-комнатные

42

340 – 642

1760

494

+3,23

+/-10,59

2-комнатные

72

513 – 992

1631

760

+10,57

+/-8,97

3-комнатные

44

628 – 1816

1680

1101

+8,51

+/-17,16

Много-
комнатные

19

1534 – 5244

2494

2758

-9,47

+/-23,70

Комнаты

157

91 – 243

1219

155

+5,99

+/-6,50

По городу

334

543 – 1324

1766

995

+19,78

+/-12,64

Таблица 2.

Индекс доходности арендного жилья

Формат квартиры

Средняя
доходность
квартир
в сентябре
2011 г.,
п.п.

Доходность
квартир
«дешевого»
арендного
жилья,
п.п.

Доходность
квартир
«дорогого»
арендного
жилья,
п.п.

1-комнатные

9,23

9,12

7,42

2-комнатные

9,18

9,00

10,38

3-комнатные

9,01

8,82

8,05

Многокомнатные

15,92

11,10

27,11

По городу

10,00

8,51

9,21

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков