Аналитический обзор цен на рынке коммерческой недвижимости г. Астана за август 2008 год

По сравнению с прошлым месяцем средняя стоимость столичной офисной недвижимости сократилась на 0,9% и составила 2 180 у. е. за квадратный метр.

При этом ценовой диапазон данного вида недвижимости сложился следующим образом: средняя стоимость «дешевого» сегмента составила 1 120 у. е., стоимость «дорогого» - 3 367 у. е. за 1 квадратный метр. При этом в «дешевом» сегменте рынка произошло положительное изменение показателя – 1,0%, в «дорогом» же продолжилось снижение – 0,7 процентов.

Одинаковым темпом – 0,9 процентов сократилась средняя стоимость торговых площадей. Средняя стоимость данного вида недвижимости зафиксировалась в августе на уровне 2 160 у. е. за квадрат. В отличие от сегмента офисов, здесь ценовой диапазоноказался шире: «дешевое» - 934 у. е., «дорогое» - 3 560 у. е. за квадратный метр.

Изменения в динамике

С начала ноября 2007 года средняя стоимость торговой недвижимости сократилась с 2 900 у. е. до 2 160 у. е. или на 25,5 процентов. Темп падения цен на офисные помещения за этот же период оказался чуть выше - 25,8 процентов и на конец августа ценовой показатель зафиксировался на уровне 2 180 у. е. При этом максимально потерял в цене сегмент «дешевой» недвижимости. Средняя стоимость торговых и офисных помещений данного сегмента сократилась на 29,2 и 30,5 процента соответственно. Менее подверженным финансовым катаклизмам оказался «дорогой» сегмент. Здесь снижение составило 11,9 процента (для офисной недвижимости) и 13,3 процента - для торговой. В связи с этим, индекс расслоения офисной недвижимости с начала ноября изменился с 2,4 до 3,0, торговой – с 3,1 до 3,8. Напомним, что индекс расслоения показывает во сколько раз цены «дорогого» сегмента недвижимости выше цен «дешевого». Для расчета показателей расслоения берется 20% самых дорогих и 20% самых дешевых объектов недвижимости. Таким образом, максимальный ценовой диапазон имеет торговая недвижимость. Здесь минимальная цена предложения зафиксирована на уровне 600 у. е. за 1 кв. м. Как правило это объекты, расположенные в отдаленных районах города либо на рынках. Стоимость торговых помещений в новостройках колеблется от двух до трех тысяч долларов за квадрат, а в центре города достигает и 6000. Примерно такой же диапазон цен складывается и в сегменте офисной недвижимости, однако, здесь минимальная стоимость не ниже 1000 у. е.

Малый объем предложения к продаже складских помещений не позволяет рассчитать среднюю стоимость и выявить динамику, основное предложение складов – это их аренда. Удельный вес складской недвижимости в общем объеме предложения по аренде занимает 20 процентов. В августе средняя арендная ставка складов осталась без изменения и составила 1005 тенге за квадрат в месяц. При этом диапазон ставок в зависимости от характеристик объекта составляет от 500 до 1800 тенге за 1 кв. мв месяц.

В динамике с начала ноября 2007 года средняя арендная ставка складской недвижимости сократилась с 1 178 до 1 005 тенге за 1 кв. м в месяц или на 14,7 процентов.

Аренда

Падение цен в секторе продаж незамедлительно отразилось на рынке аренды. Снижение спроса в секторе купли-продажи привело к перемещению части предложения в данный сегмент. Увеличение объема предлагаемых объектов в наем привело к снижению ежемесячных арендных ставок. На офисную недвижимость сокращение составило 17,9, на торговую – 22,8 процентов.

Средняя арендная ставка офисной недвижимости по сравнению с прошлым месяцем осталась без изменения и составила 3 072 тенге за 1 кв. м в месяц. Изменения ставок на торговую недвижимость также оказались незначительными – 0,2 процента со знаком «плюс». Средняя стоимость ренты здесь – 3 320 тенге за квадратный метр.

Показатели доходности

В течение нескольких лет тенденции на рынке недвижимости складывались таким образом, что для многих рынок недвижимости стал весьма привлекательным для инвестиций. Доходность вложений в зависимости от сегмента составляла 14-16 процентов годовых.

Напомним, что логический смысл индекса доходности состоит в сравнении эффективности двух финансовых инструментов. Один из них – вложение средств на депозит в банк, другой – приобретение недвижимости с целью сдачи ее в аренду.

Для расчета показателей эффективности отнесем средние арендные ставки к предполагаемой сумме вознаграждения по банковским депозитам. При этом используем среднее значение процента вознаграждения по валютным вкладам в наиболее стабильных казахстанских банках – 9,8%.

По результатам расчетов индекс доходности торговой недвижимости составил 1,60. Это означает, что доход от сдачи в аренду в 1,60 раза превышает доход от размещения средств на банковский депозит на сумму от возможной реализации объекта недвижимости.

Показатель доходности офисных помещений на конец августа составил 1,40.

В динамике показатели доходности имеют отчетливую тенденцию роста. С начала ноября 2007 года доходность офисной недвижимости увеличилась с 1,05 до 1,40, торговой – с 1,46 до 1,64. В процентном отношении это означает, что сдача 1 единицы коммерческой недвижимости в настоящее время приносит 14,0 - 16,4 процентов годовых. Это объясняется тем, что желание собственников компенсировать убытки, связанные со снижением рыночных цен на недвижимость оказывают сдерживающее влияние на сокращение платы за аренду, тем самым темпы падения стоимости существенно опережают темпы снижения арендных ставок.

Необходимо отметить, что индекс доходности не определяет доходность какого – то отдельного объекта, а является показателем среднего уровня доходности на сегментах рынка недвижимости в целом. Относительные значения индекса доходности позволяют исключить такие факторы, как уровень инфляции и изменение курсов валют.

Тенденции и прогнозы

Новой тенденцией на рынке недвижимости страны становится замедление темпов снижения цен. Наиболее чувствительным традиционно здесь оказывается сегмент «дешевой» недвижимости, в котором падение практически завершилось.

В банковском секторе, несмотря на проблемы с ликвидностью, ситуация остается стабильной. Положительную динамику имеют привлекаемые банками вклады, объем которых на 1 августа увеличился на 5,9 процента до 4 052 трлн. тенге.При этом в большей степени данное увеличение обусловлено ростом депозитов юридических лиц – на 8,7 процентов, что объясняется благоприятной ценовой конъюнктурой на экспортные товары. Влады физических лиц выросли за месяц гораздо скромнее – на 1,3 процента. Объем кредитования экономики по сравнению с прошлым месяцем увеличился на 0,2 процента и составил 8 трлн 955,3 млрд тенге.

Основные риски, связанные с ухудшением качества кредитного портфеля в настоящее время банки компенсируют созданиемпровизий, объем которых на 1 августа в 1,4 раза превышает суммы безнадежных кредитов и кредитов пятой категории сомнительных.

С учетом нынешних тенденций снижение ценовых показателей на рынке коммерческой недвижимости в ближайшие месяцы будет составлять -1% - +1%.

Итак, следите за рынком…

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков