Аналитический обзор цен на рынке коммерческой недвижимости г. Астаны за июль 2009 года

Тенденция снижения цен на недвижимость в Астане сохраняется. За три предшествующих месяца средняя стоимость продажи офисных помещений сократилась еще на 19,8 процента и составила 1537 у.е. за квадратный метр. 

ТТемп падения цен на торговые площади оказался ниже — 11,6 процента, а средняя цена квадратного метра оказалась на уровне 1401 у.е. 

Традиционно, наибольшему снижению подвергся сегмент «дешевой» недвижимости. Средняя стоимость торговых и офисных помещений данного сегмента сократилась на 18,5 и 27 процентов соответственно. Менее подверженным финансовым катаклизмам оказался «дорогой» сегмент. Здесь снижение составило 13,7 процента для офисной недвижимости и 9,8 процента — для торговой. В связи с этим индекс расслоения офисной недвижимости с начала года изменился с 2,8 до 3,2, торговой — с 3,8 до 3,9.

Напомним, что индекс расслоения показывает, во сколько раз цены «дорогого» сегмента недвижимости выше цен «дешевого». Для расчета этого показателя берется 20 процентов самых дорогих и 20 процентов самых дешевых объектов недвижимости. Таким образом, максимальный ценовой диапазон имеет торговая недвижимость. Здесь минимальная цена предложения зафиксирована на уровне 767 у.е. за 1 квадратный метр. Как правило, это объекты, расположенные в отдаленных районах города либо на рынках. Стоимость торговых помещений в жилых комплексах новостроек колеблется от двух до трех тысяч долларов за квадрат, а в торговых центрах, расположенных в центре города, достигает и 6000 у.е. Примерно такой же диапазон цен складывается и в сегменте офисной недвижимости, здесь минимальная стоимость не ниже 600 у.е., а наиболее высокая достигает 5000 у.е. за квадрат.

Аренда

В секторе аренды за последние три месяца средняя ставка 1 квадратного метра офисных площадей сократилась на 8,8 процента, торговых — на 14 процентов.

Вместе с тем, в этом секторе продолжается тенденция неявного снижения ставок, выражающаяся в скидках и льготах, которые арендодатели предлагают в процессе переговоров.  

В июле средняя арендная ставка офисной недвижимости в «дорогом» сегменте составила 3346 тенге за квадратный метр в месяц и 1368 тенге в «дешевом». Выше верхний ценовой сегмент у торговых площадей — 4471 тенге за квадрат, средняя цена «дешевого» — 895 тенге.

Показатели доходности

Напомним, что логический смысл индекса доходности состоит в сравнении эффективности двух финансовых инструментов. Один из них — вложение средств на депозит в банк, другой — приобретение недвижимости с целью сдачи ее в аренду.

Для расчета показателей эффективности отнесем средние арендные ставки к предполагаемой сумме вознаграждения по банковским депозитам. При этом используем среднее значение вознаграждения по валютным вкладам в наиболее стабильных казахстанских банках — 7,8 процента.

По результатам расчетов индекс доходности торговой недвижимости в июле составил 2,0. Это означает, что доходность от сдачи в аренду торговых площадей весьма высока и в два раза превышает доход от размещения средств на банковский депозит на сумму от возможной реализации объекта недвижимости. Показатель доходности офисных помещений на конец июля составил 1,2.

В процентном отношении это означает, что сдача 1 единицы коммерческой недвижимости в настоящее время приносит 12-20 процентов годовых. Это объясняется тем, что желание собственников компенсировать убытки, связанные со снижением рыночных цен на недвижимость, оказывает сдерживающее влияние на сокращение платы за аренду, тем самым темпы падения стоимости существенно опережают темпы снижения арендных ставок.

Необходимо отметить, что индекс доходности не определяет доходность какого-то отдельного объекта, а является показателем среднего уровня доходности на сегментах рынка недвижимости в целом. Относительное значение индекса доходности позволяет исключить такие факторы, как уровень инфляции и изменение курсов валют.

Структура предложения

В июле анализируемая база была представлена 96 предложениями коммерческой недвижимости к продаже и 163 предложениями аренды.

В структуре предложения в секторе продаж основной удельный вес занимают торговая и офисная недвижимость — 61 и 29 процентов, или 22092 и 10616 кв. м соответственно. Минимум приходится на производственные и складские помещения — лишь 7 и 3 процента, или 2482 и 1216 кв. м.

В сегменте аренды предложение распределилось следующим образом: Наибольший удельный вес занимают склады — 49 процентов, или 23394 кв. м, и офисы — 31 процент (14838 кв. м). На торговые помещения приходится 19 процентов — 9012 кв. м. Минимальный удельный вес имеет аренда производственных помещений — 1 процент, или 630 кв. м.

Тенденции и прогнозы

Предпосылки к дальнейшему снижению цен на рынке коммерческой недвижимости сохраняются. Основной причиной низкого потребительского спроса в данном сегментеявляется усугубление ситуации в секторе МСБ, вызванной кризисом в отечественном банковском секторе. По данным АФН, в июне банковский сектор сработал с убытком, и здесь продолжается тенденция увеличения объема безнадежных и сомнительных кредитов 5 категории. Их доля составила в июне порядка 20 процентов от общего ссудного портфеля. Вместе с тем, в июне сразу несколько крупных банков показали отрицательный собственный капитал.

По итогам 2 квартала в отечественной экономике продолжилось снижение производства практически во всех основных ее секторах. Кредитование субъектов экономики сократилось с мая по июнь на 0,2 процента. В связи с этим как минимум до конца года наиболее вероятно продолжение снижения ВВП.

Таким образом, в соответствии с общей экономической ситуацией, как минимум до конца года спрос и цены в сегменте коммерческой недвижимости будут иметь отрицательную динамику. В более долгосрочной перспективе спрос на офисные помещения будет напрямую зависеть от темпов восстановления деловой активности и общей макроэкономической ситуации.

С учетом нынешних тенденций темпы падения средней стоимости будут находиться в пределах 2,5-3,5 процента в месяц. В то же время арендные ставки могут показывать неявное снижение, выражающееся в скидках и льготах.

С начала кризиса (август 2007 года) средняя стоимость продажи и аренды сократилась порядка 30 процентов.

  Итак, следите за рынком…

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков