Аналитический обзор цен на рынке коммерческой недвижимости г. Астаны за декабрь 2009 г.

За последние три месяца на рынке коммерческой недвижимости Астаны существенных изменений в ценовой конъюнктуре не происходило. 

Напомним, что основная волна падения цен и ставок аренды произошла в первом полугодии минувшего года и была вызвана февральской девальвацией национальной валюты.

По анализируемой базе данных средневзвешенная цена предложения офисных помещений составила в декабре 1531 у.е. за квадратный метр. «Дорогой» сегмент достигает здесь 2065 у.е., «дешевый» — 904 у.е. Таким образом, индекс расслоения составил 2,3.

Цена предложения торговых площадей в течение трех месяцев показала трехпроцентный рост — до 1444 у.е. за квадратный метр. Средняя цена в «дорогом» сегменте составила 2583 у.е., в «дешевом» — 757 у.е. Индекс расслоения — 3,4.

Средняя цена предложения складских помещений составила в декабре 684 у.е.

Напомним, что индекс расслоения показывает, во сколько раз цены в «дорогом» сегменте недвижимости выше, чем в «дешевом». Для расчета показателей расслоения берется 20 процентов самых дорогих и 20 процентов самых дешевых объектов недвижимости.

Таким образом, максимальный ценовой диапазон имела торговая недвижимость. Здесь минимальная цена предложения зафиксирована на уровне 364 у.е. за 1 квадратный метр. Как правило, это объекты, расположенные в отдаленных районах города либо на рынках. Стоимость торговых помещений в жилых комплексах новостроек колеблется от двух до трех тысяч долларов за квадрат, а в торговых центрах, расположенных в центре города, достигает и 6000 у.е.

Примерно такой же диапазон цен складывается и в сегменте офисной недвижимости: здесь минимальная стоимость не ниже 730 у.е., а наиболее высокая достигает 5000 у.е. за квадрат.

Аренда

По состоянию на декабрь средняя арендная долларовая ставка в бизнес-центрах составляла 28 у.е. за квадратный метр. При этом в бизнес-центрах класса А средний уровень ставок достигал 30 у.е., в офисах класса В — 16 у.е. Максимальные арендные ставки в декабре были зафиксированы в таких бизнес-центрах, как «Меркурий Астана» и «Astana Towers» — 60 и 53 у.е. соответственно, минимальные (15 у.е.) в бизнес-центрах «Азия» и «Алма-Ата».

Бизнес-центры класса С номинируют свои ставки в национальной валюте. В декабре их средний уровень составил 2135 тенге.

В первом полугодии 2009 года снижение ставок аренды наблюдалось главным образом в бизнес-центрах высокого класса (А и В), в то время как в офисах класса С размер аренды сократился не столь значительно, а в некоторых бизнес-центрах остался на прежнем уровне.

Новой тенденцией на рынке также стало перемещение спроса из офисов высокого класса в более дешевые. В целях удержания и привлечения арендаторов многие управляющие компании включают эксплуатационные и коммунальные расходы в стоимость аренды.

В настоящее время состояние рынка офисной недвижимости все так же характеризуется слабым спросом, связанным с падением деловой активности, увеличением вакантных площадей, падением объемов ввода в эксплуатацию новых бизнес-центров, приостановлением либо «заморозкой» новых проектов.

Структура предложения

В декабре анализируемая база была представлена 76 предложениями коммерческой недвижимости к продаже и 163 предложениями аренды.

В структуре предложения в секторе продаж основной удельный вес занимали производственно-складская и торговая недвижимость — 42 и 34%, или 10050 и 7973 кв. м соответственно. Площадь офисной недвижимости составляла 24%, или 5538,5 кв.м.

В сегменте аренды предложение распределилось следующим образом. Наибольший удельный вес занимали склады — 49%, или 23394 кв. м и офисы — 31% (14838 кв. м). На торговые помещения приходилось 19% площадей, или 9012 кв. м. Минимальный удельный вес имела аренда производственных помещений — 1%, или 630 кв. м.

Тенденции и прогнозы

Прогнозы по дальнейшему развитию отечественного рынка недвижимости остаются прежними. В среднесрочном периоде спрос и цены в сегменте коммерческой недвижимости будут иметь отрицательную динамику. Основной причиной этого является сохраняющаяся сложная ситуация в финансовом секторе. В более долгосрочной перспективе спрос в этом сегменте рынка будет напрямую зависеть от темпов восстановления деловой активности и общей макроэкономической ситуации.

С учетом нынешних тенденций, темпы падения средней стоимости будут находиться в пределах 2,5-3,5% в месяц. В то же время арендные ставки могут показывать неявное снижение, выражающееся в скидках и льготах.

С начала кризиса (август 2007 года) среднее сокращение стоимости продажи и аренды составило порядка 30%.

Итак, следите за рынком…

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков