Аналитический обзор цен рынка офисной недвижимости г. Астаны за II квартал 2010 года

Суммарная офисная площадь в бизнес-центрах Астаны в настоящее время составляет свыше 500 тысяч кв.м. 

Суммарная офисная площадь в бизнес-центрах Астаны в настоящее время составляет свыше 500 тысяч кв.м.По качественным характеристикам это объекты нового строительства, сроком до 5 лет эксплуатации, их доля составляет более 93% от общего количества.

43,9% или 25 бизнес-центров позиционируются классом «А», 26,3% или 15 бизнес-центров — классом «В» и 29,8% или 17 бизнес-центров — классом «С». В зависимости от месторасположения 73,7% или 42 объекта находятся в районе Правобережья г. Астана и 26,3% или 15 объектов — на Левобережье.

Распределение бизнес-центров по площади и количеству представлено на диаграммах 1, 2.

Бизнес-центры Астаны представлены, главным образом, объектами до 5-10 лет эксплуатации — 80% и 20% составляют старые реконструированные здания иного назначения или здания более 10 лет эксплуатации.

Необходимо отметить, что отсутствие общепринятых правил классификации офисов в Казахстане зачастую ведут к завышению классности объектов и большинство заявленных офисов высокого класса не соответствует международным требованиям. Так, из 25 бизнес-центров «А» в анализируемой базе больше половины не отвечают комплексу критериев этого класса. Подтверждением этому является также большой разброс в арендных ставках — от 15 до 60 у.е. за квадратный метр в месяц. Максимальные арендные ставки были зафиксированы в таких бизнес-центрах, как «Меркурий Астана» и «Astana Towers» — 60 и 53 у.е. соответственно, минимальные — 15 у.е. в бизнес-центрах «Азия» и «Алма-Ата».

По сравнению с аналогичным периодом прошлого года на рынке наблюдалось снижение арендных ставок в частности, это коснулось бизнес-центров класса «А» и «В». В бизнес-центрах класса «А» средняя арендная ставка сократилась на 15,2% и составила 27,3 у.е. за 1 кв.м, в классе «В» ставки сократились на 13,5% до 18,0 у.е. за 1 единицу площади. Исключение составили бизнес-центры класса «С», где ставки не изменились. Во втором квартале 2010 года средняя цена аренды здесь составила 15,5 у.е.

Диапазон арендных ставок в бизнес-центрах города в I квартале 2010 года подставлен в таблице 1.

Таблица 1

Класс здания

Арендная ставка

в 2 кв 2009 г., у.е./кв.м

Арендная ставка

в 2 кв 2010 г., у.е./кв.м

«А»

20-60

15-60

«В»

15-30

10-33,3

«С»

10-22

10-26,6

 Границы арендных ставок, разделяющие бизнес-центры на классы, достаточно условны. Граница, отделяющая бизнес-центры классов «А» и «В», находится на уровне 6-26,7 у.е. за 1 кв.м в месяц; классы «В» и «С» — 6,5 у.е. за единицу площади.

Основными арендаторами офисов класса «А» являются компании, работающие на рынках, где возможно быстрое развитие бизнеса и получение наибольшей прибыли. Такие как: банковско-финансовый сектор, промышленные корпорации, сфера СМИ, издательский бизнес, консалтинг, строительство и девелопмент, аудиторские и телекоммуникационные, инвестиционные и фармацевтические компании.

Общими тенденциями, характеризующими нынешнее состояние рынка офисной недвижимости Астаны, все также можно назвать слабый спрос со стороны компаний, связанный с падением деловой активности, снижение доходности проектов из-за повышения стоимости заемных средств, падение объемов ввода в эксплуатацию новых бизнес-центров, приостановление либо «заморозка» новых проектов и общая стагнация.

На рынке все также сохраняется высокий уровень вакантных площадей в отдельных бизнес-центрах (главным образом высокого класса).

Уровень вакантных площадей по отношению ко всему фонду офисной недвижимости составил во II квартале более 10%. Большинство свободных площадей сконцентрировано в бизнес-центрах класса «А». В отдельных объектах этот показатель достигает 70%. Это объясняется завышенными арендными ставками, на фоне дефицита спроса на данный момент и не совсем удачным выбором месторасположения некоторых таких объектов.

В целях удержания и привлечения арендаторов многие управляющие компании включают эксплуатационные и коммунальные расходы в стоимость аренды.

Экономические индикаторы

По данным АРКС, в мае 2010 года все отрасли экономики, кроме строительства, продемонстрировали рост. Наиболее значительно выросли показатели обрабатывающей отрасли, транспорта, внутренней и внешней торговли.

К негативным изменениям в экономике относится снижение объема строительных работ, продолжение роста цен в промышленности, незначительное замедление инфляции.

По оперативным данным АРКС, ВВП в I квартале 2010 года увеличился на 7,1%. Производство товаров выросло на 7,1%, производство услуг— на 2,3%

Объем произведенного ВВП в номинальном выражении достиг 3 881,6 миллиарда тенге. По отношению к I кварталу 2009 года в структуре ВВП доля производства товаров возросла до 41,1%, а услуг — снизилась, составив 55,8%.

К маю 2009 года объем инвестиций вырос на 1,5% причиной чему послужило увеличение финансирования по линии бюджетных инвестиций и собственных средств предприятий.Рост инвестиций к предшествующему месяцу достиг 22,1%, при этом номинально бюджетное финансирование выросло на 13,7%, собственное — на 41,7%, иностранное — на 4,3%, заемное — на 3,2%.

Инвестиции в жилищное строительство по отношению к прошлому году увеличились на 4,5%, к предшествующему месяцу — на 21,9%. В основном рост был обеспечен за счет бюджетных и собственных средств предприятий и населения.

Пятый месяц в текущем году продолжается рост торговли. К маю 2009 года розничный товарооборот увеличился на 17,1%, к апрелю 2010 года — на 5,5%. Причиной роста послужило увеличение потребительского спроса и соответственно торгового оборота в магазинах и на рынках.

Вместе с этим, нехватка собственных средств у застройщиков, являющихся основным источником финансирования жилищного строительства (удельный вес 75,8%), по-прежнему остается главной причиной снижения инвестиционной активности.

В мае объемы строительных работ снизились к маю 2009г. на 2,6%, однако рост к апрелю 2010 г. достиг 32,1%.Сократился объем строительно-монтажных работ, увеличился объем подрядных работ по капитальному и текущему ремонту.

Численность занятого в экономике населения выросла к маю 2009г. на 4,4%, безработных — снизилась на 5,6%

В месячном исчислении количество занятых в мае (к апрелю 2010г.) увеличилось на 0,5%, безработных — на 0,4%, в результате показатель уровня безработицы остался на прежнем уровне (6,1%).

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков