Мониторинг цен на рынке вторичного жилья г. Караганды (с 1.04.2008 г. по 7.04.2008 г.)

На анализируемой неделе средняя стоимость жилья продемонстрировала относительную стабильность и зафиксировалась на уровне 776 у.е. за 1 кв.м. После резкого снижения ценового показателя на последней неделе марта (на 5,1%) вновь произошло замедление темпа падения до 0,3%.

Объем предложения, несмотря на недельные колебания, имеет устойчивую тенденцию роста. На 8 апреля количество предлагаемого к продаже жилья составило 3 209 квартир, что на 11,5% выше прошлого показателя. При этом объем спроса по сравнению с февралем сократилось на 18%, и в марте заключено 430 сделок купли-продажи. Емкость рынка в ценах предложения — 129,7 млн. у.е.

Просим читателей обратить внимание на то, в данных о количестве сделок купли-продажи за сентябрь 2007 г. произошла корректировка. Это связано с ошибкой в сведениях, предоставленных департаментом юстиции по Карагандинской области. Количество сделок купли-продажи в данном месяце составило 669.

Состояние рынка по районам

Поведение ценовых показателей в зависимости от района разнонаправлено. Так, в Центре и Майкудуке средняя стоимость продолжила сокращение, в то время как на Юго-Востоке и Пришахтинске наблюдаются ее положительные колебания (таблица 1).

Таблица 1.

Район

Средняя стоимость, у.е./кв.м

Отклонение, у.е.

Отклонение, %

01.04.08

08.04.08

Центр

1106

1089

-16,9

-1,5

Юго-Восток

996

999

+2,6

+0,3

Майкудук

548

538

-10,4

-1,9

Пришахтинск

461

476

+15,8

+3,4

Основное сдерживающее влияние на общегородской ценовой показатель оказало увеличение средней стоимости в Пришахтинске на 3,4%. Однако данный рост не связан с реальным удорожанием жилья, а объясняется резким увеличением количества предложений — на 70,1%, или на 101 квартиру, и, как следствие, с нарушением обычной структуры выборки. На 8 апреля средняя стоимость единицы площади в данном районе оказалась на уровне 476 у.е.

Положительное колебание средней стоимости на Юго-Востоке (0,3%) было вызвано ее увеличением на одно- и трехкомнатные квартиры — на 1,1% и 0,7% соответственно. На двух- и многокомнатное жилье стоимость продолжила снижение темпом 0,1% и 0,5% соответственно. Ценовой показатель в данном районе составил 999 у.е. Объем предложения по сравнению с прошлой неделей увеличился на 12,5%.

В Центре средняя стоимость единицы площади по сравнению с прошлой неделей сократилась на 1,5% и составила 1 089 у.е. за 1 кв.м. При этом максимальное снижение было зафиксировано на однокомнатное жилье — 4%. Столь существенное снижение было связано с появлением в выборке «дешевых» квартир в отдаленных районах. Трехкомнатные квартиры потеряли 2,5% стоимости, двухкомнатные — 0,8%. На многокомнатное жилье произошло положительное колебание ценового показателя — 0,9%.

В Майкудуке средняя стоимость единицы площади составила 538 у.е., что оказалось на 1,9% ниже прошлого показателя. При этом в зависимости от количества комнат снижение произошло практически равномерно — на 1,7%. Исключение составило двухкомнатное жилье, средняя стоимость которого сократилась по сравнению с прошлой неделей на 2,4%. Объем предложения увеличился здесь на 7,5% и составил 991 квартир.

Изменение ценовых показателей за неделю в зависимости от количества комнат на анализируемой неделе можно проследить в таблице 2.

Таблица 2.

Тип квартир

Средняя стоимость, у.е./кв.м

Отклонение, у.е.

Отклонение, %

01.04.08

08.04.08

1-комн.

724

718

-5.8

-0,8

2-комн.

756

751

-5.1

-0,7

3-комн.

815

813

-1.8

-0,2

4-комн.

816

820

+3.8

+0,5

Ценовой показатель в зависимости от типа постройки по сравнению с прошлой неделей изменился следующим образом: в панельных домах снижение составило 1,1%, в домах кирпичной постройки — 4,0% (таблица 3).

Таблица 3.

Тип постройки

Средняя стоимость, у.е./кв.м

Отклонение, у.е.

Отклонение, %

01.04.08

08.04.08

Панель

822

813

-9.0

-1,1

Кирпич

974

935

-39.0

-4,0

Изменение показателей в динамике

С начала снижения цен на вторичном рынке жилья наибольшее изменение претерпела стоимость в Центре города и Майкудуке (диаграммы 4, 6 ). В этих районах ценовые показатели сократились на 11,5% и 11,4% соответственно. На Юго-Востоке темп снижения составил 8,6% (диаграмма 5). Теоретически принято считать, что в период стагнации (снижения цен) первым теряет в стоимости «дешевое» жилье, темпы снижения цен на него обычно выше темпов «дорогого».

Однако на примере карагандинского рынка жилья можно заметить, что в районе Пришахтинска, где средняя стоимость квартир на 38,6% ниже среднегородского показателя, темп падения в динамике оказался минимальным — лишь 5%. Это объясняется тем, что цены на жилье в данном районе и в период роста, отличались более скромными темпами, так как квартиры здесь менее охотно принимались банками под обеспечение, и спекулятивная составляющая была невысока.

В динамике с начала октября максимально потеряли в цене однокомнатные квартиры — 22,2%, или с 923 до 718 у.е. за 1 кв.м, и трехкомнатные — 14,6%, или с 952 до 813 у.е. за единицу площади. Далее, в порядке убывания темпов следует многокомнатное жилье — 13,2% и двухкомнатное — 10,3%. Средняя стоимость 1 кв.м в данных типах квартир составила 820 и 751 у.е. соответственно. Изменение показателей средней стоимости с начала октября 2007 г. по март 2008 г. можно наблюдать на диаграммы 7, 8, 9, 10.

В целом с начала снижения цен больше всего потеряли в цене квартиры в кирпичных домах — 20,7%. Средняя стоимость единицы площади данного типа составила на 8 апреля 935 у.е. Стоимость жилья в панельных домах сократилась на 12,6% и составила 813 у.е. за квадратный метр (диаграммы 11, 12).

Предложение

По количеству предложений наибольший объем составляет жилье в Центре города — 31% от общего количества, или 994 квартиры. При этом основной удельный вес здесь занимают двухкомнатные квартиры — 445 единиц, или 44,8%. На Юго-Востоке и Майкудуке распределение по удельному весу составляет 30,5% (979 квартир) и 30,9% (991) соответственно (диаграмма 13).

В зависимости от количества комнат наибольший удельный вес от общего объема занимает двухкомнатное жилье — 42,5%, или 1363 квартиры. Далее в порядке убывания следует трехкомнатное — 28,1% или 901 квартира, однокомнатное — 19,7% (631 квартира) и многокомнатное — 9,8% или 314 квартиры (диаграмма 14).

Выводы

Тенденция снижения цен на рынке жилья продолжается.

В ближайшие месяцы снижение показателя будет находиться в пределах 3,5% — 4,0% в месяц с возможными положительными недельнымиколебаниями.

По сравнению с серединой сентября, когда средняя стоимость достигла своего пика (1 023 у.е. за 1 кв.м) в целом снижение составило 24,1%.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков