Мониторинг цен на рынке вторичного жилья г. Караганды (с 8.04.2008 г. по 14.04.2008 г.)

На анализируемой неделе средняя стоимость жилья сократилась на 1,7% и составила 762 у.е. за 1 квадратный метр. Объем предложения, несмотря на недельные колебания, имеет устойчивую тенденцию роста, однако по сравнению с прошлой неделей изменений количества предложений не произошло. На 14 апреля этот показатель составил 3 209 квартир.Количество совершенных сделок купли-продажи жилья за март – 430, что на 18% ниже прошлого показателя. Емкость рынка в ценах предложения — 108,5 млн. у.е.

Состояние рынка по районам

На анализируемой неделе снижение ценовых показателей произошло во всех районах города.

При этом максимальное сокращение наблюдалось в Центре — 2,5%. Здесь средняя стоимость составила 1 062 у.е. за единицу площади (таблица 1).

Таблица 1.

Район

Средняя стоимость, у.е./кв.м

Отклонение, у.е.

Отклонение, %

08.04.08

14.04.08

Центр

1089

1062

-27,2

-2,5

Юго-Восток

999

990

-8,7

-0,9

Майкудук

538

528

-10,1

-1,9

Пришахтинск

476

469

-7,7

-1,6

Основное влияние на изменение оказало снижение цен на многокомнатное и однокомнатное жилье — 6,4% и 3,2% соответственно. Двухкомнатные квартиры потеряли 1% своей стоимости. На трехкомнатное жилье произошло положительное колебание ценового показателя — 0,7%. 

На Юго-Востоке влияние на средний показатель аналогично предыдущему. Максимально уменьшилась средняя стоимость единицы площади в одно- и многокомнатном жилье — на 3,3% и 2,3% соответственно, не столь существенно — в двухкомнатном — 1,1%. Сдерживающим фактором при этом послужило положительное колебание средней стоимости трехкомнатных квартир — 2,8%. В среднем по району ценовой показатель составил 990 у.е., что на 0,9% ниже, чем на прошлой неделе.

В районе Майкудука на общее снижение цены, которое составило 1,9%, в значительной степени повлияло ее падение на двух- и многокомнатное жилье — на 4,3% и 3,7% соответственно. Трехкомнатные квартиры потеряли 0,4% стоимости, темп изменения стоимости однокомнатного жилья оказался положительным — 1,0%. Ценовой показатель в целом по району сократился до 528 у.е.

В Пришахтинске по сравнению с предыдущим периодом средняя стоимость 1 кв. метра сократилась на 1,6% и составила 469 у.е. Снижение здесь произошло на все типы квартир, за исключением однокомнатных, цена которых увеличилась на 1,3%. Опять же, наибольшее снижение претерпела стоимость многокомнатного жилья — 5,5%. Двух- и трехкомнатные квартиры потеряли 0,2% и 2,2% своей стоимости соответственно.

Итак, по типу квартир на анализируемой неделе наибольшее снижение ценового показателя произошло на многокомнатное жилье — на 4,5%. Одно- и двухкомнатные квартиры потеряли 1,7% и 1,5% соответственно. Средняя стоимость единицы площади в трехкомнатных квартирах выросла на 0,8% (таблица 2).

Таблица 2.

Тип квартир

Средняя стоимость, у.е./кв.м

Отклонение, у.е.

Отклонение, %

08.04.08

14.04.08

1-комн.

718

706

-11,9

-1,7

2-комн.

751

740

-10,9

-1,5

3-комн.

813

819

+6,2

+0,8

4-комн.

820

783

-36,9

-4,5

В зависимости от типа постройки ценовой показатель по сравнению с прошлой неделей изменился следующим образом: в панельных домах снижение составило 1,8%, в домах кирпичной постройки — 2,1%, в монолитных домах — 2,0% (таблица 3).

Таблица 3.

Тип постройки

Средняя стоимость, у.е./кв.м

Отклонение, у.е.

Отклонение, %

08.04.08

14.04.08

Панель

813

798

-15,0

-1,8

Кирпич

935

916

-19,0

-2,1

Монолит

879

862

-17,0

-2,0

Структура предложения

По количеству предложений наибольший объем составляет жилье в Центре города — 31% от общего количества, или 994 квартиры. При этом основной удельный вес здесь занимают двухкомнатные квартиры — 445 единиц, или 44,8%. На Юго-Востоке и в Майкудуке распределение по удельному весу составляет 30,5% (979 квартир) и 30,9% (991 квартира) соответственно.

В зависимости от количества комнат наибольший удельный вес от общего объема занимают двухкомнатные квартиры — 42,5%, или 1363 единицы. Далее в порядке убывания следует трехкомнатное — 28,1%, или 901 квартира, однокомнатное — 19,7% (631 квартира) и многокомнатное жилье — 9,8%, или 314 квартир.

Изменения в динамике

В динамике на рынке вторичного жилья снижение цен сопровождается постоянным ростом предложения и сокращением спроса. По сравнению с июнем 2007 года, когда количество сделок купли-продажи достигло рекордной отметки — 1 179, сокращение составило 63,5% — до 430 сделок в марте (!). В то же время с этого периода количество предлагаемого жилья увеличилось на 23% — с 2 600 квартир в июне до 3 200 в марте. В целом это означает, что в июне совершалось 45,8 процента сделок от общего количества предложения, в марте же — лишь 13,4%.

Интересным фактом является перемещение удельного веса предложения по районам в сторону Майкудука. Доля предложения в этом районе увеличилась с июня по март с 22,3% до 30,9%. Такая активизация предложения объясняется высокой спекулятивной составляющей данного района, которая предопределилась относительно «дешевым» жильем, множеством «проблемных» квартир и квартир, подлежащих легализации.

С начала снижения цен наибольшее сокращение претерпела стоимость в Центре города и Майкудуке — на 13,7% и 12,9% соответственно. На Юго-Востоке темп снижения составил 9,4%. Теоретически принято считать, что в период стагнации (снижения цен) первым теряет в цене «дешевое» жилье, темпы снижения цен на него обычно выше темпов «дорогого». Однако на примере карагандинского рынка жилья можно заметить, что в районе Пришахтинска, где средняя стоимость квартир на 38,6% ниже среднегородской, темп падения в динамике оказался минимальным — лишь 5,7%. Это объясняется тем, что цены на жилье в данном районе и в период роста были более скромными, так как квартиры здесь менее охотно принимались банками под обеспечение, и спекулятивная составляющая была невысока.

В динамике с начала октября максимально потеряли в цене однокомнатные квартиры — 23,5% (с 923 до 706 у.е. за 1 кв. метр) и многокомнатные — 17,1% (с 945 до 783 у.е. за единицу площади). Далее, в порядке убывания темпов, следует трехкомнатное (14,0%) и двухкомнатное жилье (11,6%). Средняя стоимость 1 кв. метра данных типов квартир составила 819 и 740 у.е. соответственно.

В целом с начала снижения цен больше всего потеряли в цене квартиры в монолитных домах — 30,1%. Средняя стоимость единицы площади данного типа составила на 14 апреля 862 у.е. Стоимость жилья в кирпичных домах сократилась на 17,3% и составила 813 у.е. за квадратный метр, в панельных —798 у.е. (-14,2%).

Выводы

Тенденция снижения цен на рынке жилья продолжается. В ближайшие месяцы сокращение показателя будет находиться в пределах 2-3,5% в месяц с возможными положительными недельными колебаниями.

По сравнению с серединой сентября, когда средняя стоимость 1 кв. метра достигла своего пика (1 023 у.е.), в целом снижение составило 25,5%.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков