Аналитический обзор рынка земельных участков г. Астаны за 2008 год

Вопреки общим тенденциям снижения цен на рынке недвижимости, с начала 2008 года земля в Астане и ее предместьях подорожала в среднем на 9 процентов. 

Однако стоимость земельных участков и темпы ее изменения в зависимости от местоположения сильно дифференцированы. Так, оказалось, что земля в городе и населенных пунктах, приближенных к центру, независимо от принадлежности к сегменту («дорогой» либо «дешевый») с начала года стабильно росла в цене. Стоимость же участков, расположенные в более отдаленных поселках за чертой города, имеет другую тенденцию: здесь «дорогая» земля подорожала, «дешевая» — сократилась в цене

Необходимо отметить, что в городе к сегменту «дорогой» земли относятся участки, в первую очередь расположенные близко к центру, «дешевой» — в отдаленных районах столицы. Что касается поселков, то здесь «дорогой» сегмент представлен землями, охваченными программами строительства, с наличием развитой либо развивающейся инфраструктуры, коммуникаций. Земельные участки, относящиеся к «дешевому» сегменту, как правило, не оснащены коммуникациями, находятся на окраинах, имеют неудобное расположение.

В целом, средняя стоимость «дорогой» земли выросла с начала года на 22 процента, «дешевой» — на 9 процентов. Теперь рассмотрим изменения подробнее, в разрезе самих поселков и микрорайонов.

Город (правобережье)

Здесь средняя стоимость 1 сотки земли максимальна – 15 541 у.е., причем цена верхнего «дорогого» сегмента составляет в среднем 30 639 у.е., «дешевого» — 3 916 у.е. Максимальная цена земли по анализируемой базе была зафиксирована в микрорайоне «Самал», здесь она составила 140 000 за сотку (!), минимальная – в районе кирпичного завода – 2 780 у.е.

С начала года средняя стоимость «дорогой» земли на правобережье увеличилась на 5 процентов, «дешевой» — на 25,2 процента.

Тенденция удорожания наблюдается и в прилегающем к району правобережья поселке Коктал. Здесь цена на землю также стабильно росла в течение года и на 5 августа составила в среднем 7 569 у.е. за сотку. В динамике с начала года стоимость участков в «дорогом» сегменте здесь увеличилась в цене с 13 000 до 15 938 у.е. за сотку, или на 22,6 процента, в «дешевом» — с 2 150 до 2 500 у.е., или на 16,3 процента.

Еще меньше стоимость земли уже на противоположной стороне Астаны — в поселках Промышленный и Железнодорожный, на станции Сороковая. «Дорогие» участки стоят здесь в среднем 12 244 у.е., «дешевые» — 1 167 у.е. за сотку.

Город (левобережье)

Стоимость земли на левом берегу Астаны на 28 процентов ниже правобережья. На 5 августа средний ценовой показатель составил здесь 11 138 у.е. за сотку. «Дорогая» земля стоит здесь в среднем 22 500 у.е., «дешевая» — 2 100 у.е. за единицу площади. Основное предложение составляют участки в поселке Комсомольский и микрорайонах «Караоткель». В поселке Чубары предложение земли крайне ограничено.

Ильинка

Среди близлежащих поселков земля в Ильинке имеет наиболее высокую стоимость. Расположен населенный пункт в 15 км юго-западнее Астаны по Коргалжинской трассе. Сегодня средняя стоимость земли здесь составляет 2 257 у.е. за сотку. Причем диапазон цен зависит, опять же, от местоположения участка. Более дорогая земля — в восточной Ильинке, находящейся в черте города — в среднем 4 508 у.е. за сотку. Самые дорогие участки здесь достигают стоимости 7 000 у.е. Средняя стоимость «дешевой» земли составляет в целом 934 у.е. за единицу площади. В динамике с начала года можно заметить, что цена «дорогого» сегмента земли осталась практически без изменений, стоимость же «дешевой» сократилась на 27,6 процента, что было связано с появлением на рынке ряда новых «дешевых» участков, расположенных между восточной и старой Ильинкой.

Косши

Поселок находится южнее Астаны. Трасса на аэропорт связывает Косши с новым центром города. В поселке ведется строительство многоэтажных домов, коттеджей, неподалеку протекает река Нура, находятся зоны отдыха. По стоимости земли из близлежащих к столице поселков Косши немного уступает лишь Ильинке. Средняя стоимость сотки в августе составила 2 077 у.е. При этом, цена «дорогой» земли оказалась на уровне 4 986 у.е., «дешевой» — 871 у.е. за единицу площади. С начала года верхний ценовой сегмент увеличился на 16 процентов, нижний – напротив – сократился на 14 процентов.

Каражар

Здесь стоимость земли варьируется от 750 до 3000 у.е. в зависимости от характеристик. Средняя цена сотки составляет 1 214 у.е. Динамика цен повторяет предыдущую. С начала года «дорогая» земля подорожала на 20,9 процента, «дешевая» сократилась в цене на 13 процентов.

Коянды

Поселок расположен северо-восточнее Астаны по Софиевской трассе. Недалеко находятся живописные лесные отколки, водоемы, пригодные для купания и рыболовства. Однако невыгодно его расположение по розе ветров. Юго-западный ветер дует со стороны свалки и ТЭЦ. Поэтому участки здесь относительно недороги. Средняя стоимость сегодня составляет 1 042 у.е. за сотку. Ценовой показатель «дорогого» сегмента земли составляет 2 000 у.е., «дешевого» — 481 у.е. Изменение средних цен с начала года при этом составило: для «дорогого» — 16 процентов со знаком «плюс», для «дешевого» — 32 процента со знаком «минус».

Талапкер

Находится северо-западнее столицы по Астраханской трассе. Неподалеку протекает река Есиль, имеется множество небольших озер. Зона в основном степная, не считая небольших лесопосадок. Является окраиной, и поэтому земля лишь немного дороже, чем в поселке Коянды. Средняя ее стоимость — 1 179 у.е. за сотку. В этом поселке «дорогие» участки выросли в цене с начала года с 1 740 до 2 019 у.е. (на 16 процентов), «дешевые» сократились в стоимости с 950 у.е. до 656 у.е., или на 30,9 процента.

Выводы и прогнозы

Итак, как видно из анализа, земельные участки в Астане и ее предместьях имеют тенденцию к удорожанию. Исключением, однако, являются земли, расположенные в отдаленных поселках, не имеющих развитых инфраструктуры и коммуникаций и не охваченных программой жилищного строительства («дешевый» сегмент). И если рост рыночной стоимости земли в самой Астане и на прилегающих к ней территориях объясняется объективными причинами, то есть интенсивной застройкой столицы и, как следствие, сокращением предложения, то снижение средней стоимости на «дешевые» участки в поселках может вызвать вопросы. А объясняется такое поведение ценового показателя увеличением предложения на рынке новых «дешевых» объектов со слаборазвитыми инфраструктурой и коммуникациями. Поэтому с этой точки зрения снижение средней цены таких объектов является скорее формальным. Аналогию можно провести с первичным рынком жилья, на котором стоимость зависит от стадии строительства, то есть чем ниже степень готовности объекта, тем меньше его стоимость, и наоборот.

Однако нельзя исключить и некоторое снижение спроса на «дешевые» земли, вызванное сложностями в банковской сфере. В таких условиях для покупателей более предпочтительной все-таки является покупка участков с наличием коммуникаций и инфраструктуры.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков