Средняя стоимость жилья в июне по сравнению с маем понизилась на $9, или 0,25% и составила $3659 за 1 м2.
Июнь можно охарактеризовать как месяц начавшейся стабилизации на рынке недвижимости в Алматы. Первые 3 недели происходило поступательное снижение ценовых показателей, после чего произошел резкий взлет на $63 или 1,75%. Что связано,об этом мы писали раньше, с продажей большого числа относительно «недорогих» ($2700-3000/м2), преимущественно в старых панельных домах «непривлекательных» районов. Ценовые показатели на жилье в домах 1987-2000 гг. постройки с развитой придомовой и инженерной инфраструктурой практически остались на прежнем уровне или незначительно повысились в среднем на 0,4–0,7%. Большое влияние на снижение стоимости м2 оказало введение в строй в начале месяца 185000 м2 жилой площади, в том числе: 1) 41000 м2 –жилья, построенного за счет государственных средств; 2) 143000 м 2 – за счет средств коммерческих и индивидуальных застройщиков; 3) 85000 м 2 –коммунального жилья.
Очень интересно развивались события по районам. Неизменный стабильный рост в целом показывают Алмалинский и Медеуский районы. Остальные, избавившись от «балласта», в виде «дешевых» квартир, подошли к своей реальной отметке рыночной стоимости. Но это абсолютно не означает, что квартиры будут продолжать дешеветь.
Рассмотрим изменения показателей средней стоимости 1 квадратного метра, произошедшие в июне по районам.
Алмалинский район.
В Алмалинском районе средняя стоимость 1 м2 жилья увеличилась на 1,72%, или $66 и составила $3805. На протяжении первых трех недель в районе не происходило ничего примечательного, кроме стабильного поступательного снижения стоимости 1 м2 по всем направлениям. Последняя семидневка отметилась резким повышением цен на многокомнатные квартиры всех форматов,связанным с уменьшением количества продаваемого жилья этого сегмента практически в 2 раза, что и отразилось на конечном результате.
Бостандыкский район.
В Бостандыкском районе средняя стоимость 1 м2 жилья выросла на 1,79% ($70) и составила $3852. По району отмечено падение ценовых показателей на квартиры в монолитных домах ($115/ м 2, или 3,02%), особенно 1-комнатных ($519/ м 2, или 13,52%). В целом район по динамике цен можно охарактеризовать как относительно стабильный – индекс стоимости равен 97,89.
Ауэзовскийй район.
Самое большое понижение стоимости 1 м2 в июне произошло в Ауэзовском районе. «Квадрат» жилой площади по сравнению с маем стал стоить меньше на $82, или 2,82%. Сильно подешевели 3-комнатные квартиры в среднем на $233.
Турксибский район.
В Турксибском районе средняя стоимость 1 м2 жилья увеличилась на 2,46% ($69) и составила $2859. За июнь очень незначительно подорожали квартиры в кирпичных домах ($5/ м 2, или 0,17%) и подешевели в панельных (-$37/м2, или -1,32%).
Жетысуйский район.
Средняя стоимость 1м2 жилья в Медеуском районе после трехнедельного спада начала восстанавливать свои позиции и приближаться к своим высоким показателям прошлого месяца. По сравнению с маем цена жилой площади понизилась на 1,10% ($38) и составила $3438. Следует отметить, что в районе появились достаточно дорогие квартиры в монолитных домах со средней стоимостью в $4100-4400/м2.
Медеуский район.
Медеуский район – самый стабильный в городе по своим ценовым показателям, если не считать неожиданного скачка в начале месяца. Стоимость 1м2 повышается в среднем на $25-30 в неделю. За июнь рост составил 2,03%, или $94. По-прежнему пользуются высоким спросом квартиры в кирпичных домах ($5000-5200/м2).
Динамика изменения средней стоимости за июнь по количеству комнат представлена в таблице 1.
Таблица 1.
Показатели по количеству комнат
Показатель |
1-комн |
2-комн |
3-комн |
4-комн |
Средняя цена (у.е./кв. м) |
3451 |
3783 |
3847 |
4445 |
Темп изменения цен(%) |
-0,95 |
+5,14 |
-4,18 |
+13,97 |
Темп изменения цен(у.е.) |
-33 |
+185 |
-152 |
+545 |
Динамика изменения средней стоимости по типу постройки дома за июнь представлена в таблице 2.
Таблица 2.
Показатели по типу постройки дома
Показатель |
Панель |
Кирпич |
Монолит |
Средняя цена (у.е./кв. м) |
3514 |
4130 |
3638 |
Темп изменения цен(%) |
-0,99 |
+8,80 |
+2,91 |
Темп изменения цен(у.е.) |
-35 |
+334 |
+103 |
Как мы видим из таблиц 1 и 2, на рынке вторичного жилья Алматы наблюдается тенденция роста стоимости на квартиры всех форматов. Следует отметить, что повышение это искусственное и связано с резким уменьшением количества предложений «дешевых» квартир.
Структура рынка
Фактический объем рынка жилья за отчетный период убавился на $100.107.000 и составил $510.993. 000.Количество квартир, выставленных на продажу, уменьшилось на 14,3% (2356) и стало 12610.
Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому»)
Индекс расслоенияпо городу подскочил на 116 пунктов и был зафиксирован на отметке 3,36. Самый высокий индекс в Жетысуйском районе – 3,15, низкий - в Бостандыкском – 1,3.
Таблица 3.
Индекс расслоения по районам
Район |
июнь |
к маю |
Алмалинский |
1,58 |
+0,03 |
Бостандыкский |
1,30 |
+0,08 |
Ауэзовский |
1,33 |
+0,10 |
Турксибский |
1,33 |
+0,90 |
Жетысуйский |
3,16 |
+1,85 |
Медеуский |
1,49 |
-0,25 |
Город |
3,36 |
+1,51 |
Индекс стоимости (показатель стабильности рынка)
Индекс стоимости (показатель стабильности рынка) жилья в Алматы понизился до отметки 88, 8.
Таблица 4.
Индекс стоимости жилья по районам
июнь |
к маю |
|
Алмалинский |
99,71 |
-0,89 |
Бостандыкский |
97,89 |
-2,91 |
Ауэзовский |
98,9 |
-0,9 |
Турксибский |
97,71 |
-5,69 |
Жетысуйский |
96,27 |
-6013 |
Медеуский |
100,61 |
+1,01 |
По городу |
92,58 |
-8,52 |
Стоимость долгосрочной аренды жилья, повысилась на $1,75и составляет 25,0 у.е./кв. м. Индекс доходности жилья составил 3,32.
Оперативный прогноз аналитического отдела портала www.kn.kz
Средняя стоимость 1м2в июле 2007 года вполне вероятно поднимется до отметки $3750 за счет продолжающегося сокращения объема рынкаеще на 5-8%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz