Аналитический обзор цен на рынке вторичного жилья г. Караганды за май 2008 года

В мае средняя стоимость на вторичном рынке жилья г. Караганды продолжила снижение и по своему месячному темпу побила все рекорды — 5,6%. Среднемесячный ценовой показатель зафиксировался на уровне 715 у.е. за 1 кв.м. Среднемесячное количество предлагаемого к продаже жилья продолжает держаться на рекордно высоком уровне — 3 127 квартир. По сравнению с прошлым месяцем увеличение показателя составило 1,3%.

По поводу поведения покупателей можно заметить, что в отличие от предыдущих месяцев заинтересованность к рынку жилья заметно возросла. Однако пока это выражается в увеличении количества звонков продавцам и посещений предлагаемых объектов. И это не удивительно, в ценовом отношении рынок жилья ставится все более привлекательным. Тем не менее, в отношении реальных сделок большинство потенциальных покупателей все еще предпочитают не торопиться…

Состояние рынка по районам

Максимальным темпом снижения средней стоимости в мае отличился Центр города. Здесь ценовой показатель сократился на 7,1% и, преодолев тысячный рубеж, оказался на уровне 990 у.е. за 1 кв.м. Далее по мере убывания темпов следуют Юго-Восток и Пришахтинск — на 5,0%. Средняя стоимость в данных районах на конец мая составила 930 и 438 у.е. за единицу площади соответственно. В зависимости от количества комнат максимально подешевели двухкомнатные (на 6,0%) и трехкомнатные (на 5,9%) квартиры. Средняя стоимость жилья данного типа составила 691 у.е. и 762 у.е. за один квадратный метр соответственно. Однокомнатные и многокомнатные квартиры подешевели на 5,5% и 5,2% соответственно, а ценовые показатели оказались на уровне 668 и 740 у.е. за единицу площади.

В динамике с начала августа больше всего сократился средний ценовой показатель в Майкудуке — на 19,5%, или с 625 до 503 у.е. за 1 кв.м. Далее по мере сокращения темпов следует Центр города — на 19,1%. На Юго-Востоке и в Пришахтинске ценовые показатели потеряли 14,3% и 16,6% соответственно. В зависимости от количества комнат максимально подешевели одно- и двухкомнатные квартиры — на 19,3% и 19,2% соответственно. Стоимость трех- и четырехкомнатного жилья сократилась на 15,1% и 16,6% соответственно. Более подробные изменения на рынке вторичного жилья приведены в разделе «Расслоение рынка».

Структура предложения

По сравнению с апрелем среднемесячное количество предлагаемого к продаже жилья увеличилось с 3086 до 3127 квартир, или на 1,3%. При этом в зависимости от района наибольший удельный вес по предложенным к продаже квартирам занимает Центр города — 33%, или 1051 квартира, 30% от общего объема приходится на Майкудук (938 квартир). По 27,9% (872 квартиры) и 8,5% (266 квартир) распределилось предложение на Юго-Восток и Пришахтинск.

В зависимости от количества комнат наибольший удельный вес от общего объема занимают двухкомнатные квартиры — 42,0%, или 1 335 единиц. Далее в порядке убывания следует трехкомнатное — 27,7%, или 866 квартир, однокомнатное — 20,9% (657) и многокомнатное жилье — 8,7%, или 269 квартир.

По сравнению с июнем 2007 года в мае нынешнего года предложение увеличилось на 18,7% — с 2600 до 3127 квартир.

Расслоение рынка

Возвращаясь к показателям расслоения рынка, посмотрим, какие изменения произошли в течение месяца. При расчетах показателей расслоения используется стоимость 20% самых «дорогих» и 20% самых «дешевых» квартир за квадратный метр.

Итак, с августа 2007-го по май 2008 года средняя стоимость «дорогого» жилья на вторичном рынке изменилась с 1211 до 1034 у.е., или на 14,6%. При этом темп снижения цен «дешевого» сегмента оказался в 1,7 раз выше (!) — 24,2%. Ценовой показатель данного сегмента изменился с 647 до 490 у.е. за квадратный метр.

В результате детальной дифференциации рынка выяснилось, что в период с августа 2007-го по май 2008 года больше всего потеряло в цене «дешевое» жилье в Майкудуке и Пришахтинске — 28,5% и 27,0% соответственно.

Ценовые показатели «дешевого» сегмента в Центре и на Юго-Востоке за этот же период потеряли 21,6% и 22,8% соответственно. При этом темпы снижения цен на одно- и двухкомнатное жилье оказались заметно выше, чем на многокомнатное. Так, диапазон снижения цен на одно- и двухкомнатное жилье составил от 24,4% до 30,2%, а на многокомнатное — от 14,5% до 22,5%.

Поведение сегмента «дорогого» жилья отличилось более скромными темпами. В Центре и на Юго-Востоке снижение составило лишь 12,8% и 10,3% соответственно. Кроме того, выяснилось, что категория «дорогих» четырехкомнатных квартир на Юго-Востоке (микрорайоны «Орбита», «Гульдер», «Степные») явилась исключением из общей тенденции. Средняя стоимость единицы площади жилья за анализируемый период сократилась здесь лишь на 1,1% (1453 у.е. за кв.м) (таблица 1).

Таблица 1.

Расслоение рынка вторичного жилья Караганды

«Дорогое» жилье

Август 2007

Май 2008

Отклонение, %

«Дешевое» жилье

Август 2007

Май 2008

Отклонение, %

Центр

1-комн.

1407

1225

-12,9

1-комн.

905

632

-30,2

2-комн.

1608

1390

-13,6

2-комн.

909

687

-24,4

3-комн.

1749

1521

-13,0

3-комн.

916

783

-14,5

4-комн.

1691

1493

-11,7

4-комн.

972

801

-17,6

Юго-Восток

1-комн.

1238

1047

-15,4

1-комн.

822

606

-26,3

2-комн.

1342

1195

-11,0

2-комн.

905

672

-25,7

3-комн.

1499

1282

-14,5

3-комн.

887

687

-22,5

4-комн.

1453

1437

-1,1

4-комн.

857

713

-16,8

Михайловка

1-комн.

1409

1069

-24,1

1-комн.

828

555

-33,0

2-комн.

1508

1145

-24,1

2-комн.

357

303

-15,1

3-комн.

1588

1382

-13,0

3-комн.

748

580

-22,5

Майкудук

1-комн.

880

747

-15,1

1-комн.

380

281

-26,1

2-комн.

852

705

-17,3

2-комн.

395

265

-32,9

3-комн.

930

780

-16,1

3-комн.

399

271

-32,1

4-комн.

924

752

-18,6

4-комн.

400

309

-22,8

Пришахтинск

1-комн.

664

594

-10,5

1-комн.

378

266

-29,6

2-комн.

645

575

-10,9

2-комн.

404

310

-23,3

3-комн.

707

604

-14,6

3-комн.

416

284

-31,7

4-комн.

621

545

-12,2

4-комн.

412

315

-23,5

Обобщенную дифференциацию карагандинского рынка жилья демонстрирует индекс расслоения, получаемый путем деления средней стоимости «дорогого» жилья на среднюю стоимость «дешевого».

С начала снижения цен на рынке (август-сентябрь) индекс расслоения по городу составлял 1,9 и пару месяцев колебался на этой отметке. С начала же 2008 года он стал повышаться и к концу мая составил 2,1. Это означает, что за последние полгода «дорогое» и «дешевое» жилье разошлись по ценам на 5% (данная цифра соответствует относительному изменению индекса расслоения за обозначенный период).

Итак, по результатам анализа можно сделать ряд выводов о поведении квартирного рынка. В условиях стагнации наиболее подвержено ценовым колебаниям «дешевое» жилье, «дорогое», напротив, оказывается в этих условиях наиболее устойчивым. Таким образом, в большей степени на среднерыночные показатели влияет падение стоимости квартир в «дешевом» сегменте рынка.

Выводы

Предпосылки к дальнейшему снижению цен на рынке жилья сохраняются. В ближайшие месяцы сокращение показателя средней стоимости будет находиться в пределах 1,5-2% в месяц с возможными положительными недельными колебаниями.

По сравнению с сентябрем прошлого года, когда среднемесячная стоимость 1 квадратного метра достигла своего пика (1010 у.е.), в целом снижение составило 29,2%.

Более подробно о перспективах развития рынка жилья читайте в следующем аналитическом обзоре.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков