Аналитический обзор цен на рынке вторичного жилья г. Алматы за апрель 2008 года

В данном месяце в городе зафиксирован максимальный темп снижения средней стоимости. По сравнению с прошлым месяцем средневзвешенная стоимость 1 кв. м вторичного жилья сократилась на 8,9% (-217 у. е. /кв. м) и достигла отметки 2 220 у. е. /кв. м. При этом темп снижения ценового показателя увеличился в 1,7 раза.

В течение месяца на вторичном рынке на продажу выставлялось в среднем от 6,2 тыс. до 8,2 тыс. квартир, что на 10,6% меньше, чем в предыдущем месяце.

Лидером по количеству предложений является Бостандыкский район, на его долю приходится 28%. Ненамного отстают Ауэзовский и Алмалинский районы – 24% и 20%. В Медеуском и Жетысуйском выставлялось на продажу 13% и 9% квартир соответственно. Наименьший уровень предложений отмечен в Турксибском районе – 5%.

Средняя стоимость жилья по районам

Рассматривая динамику «поведения» цен в течение двух месяцев, можно отметить, что уменьшение ценовых показателей наблюдается во всех районах. Максимальные темпы падения цен зафиксированы в Медеуском районе на 11,1%, а минимальные – в Турксибском на 4,3% (таблица 1).

Таблица 1.

Изменение средней стоимости в районах

Район

Средняя стоимость в марте,

у. е. /кв. м

Средняя стоимость в апреле,

у. е. /кв. м

Темпы роста/ падения к марту,

%

Темпы роста/ падения к марту,

у. е.

Алмалинский

2 649

2 424

-8,48

-225

Медеуский

3 486

3 099

-11,10

-387

Бостандыкский

2 813

2 530

-10,05

-283

Жетысуйский

2 250

2 051

-8,86

-199

Ауэзовский

2 121

1 897

-10,56

-224

Турксибский

1 692

1 619

-4,29

-73

По городу

2 437

2 220

-8,92

-217

Алмалинский район

В данном районе темп снижения среднемесячной стоимости увеличился от 4,1 % до 8,5%. Средняя стоимость на вторичное жилье составила 2 424 у. е. /кв. м. Количество предложений в данном месяце уменьшилось на 13%.

По сравнению с прошлым месяцем темп падения цен на 1-комнатные квартиры составил 9,3% (-216 у. е. /кв. м), 2-комнатные – 9,9% (-249 у. е. /кв. м), 3-комнатные – 7,8% (-214 у. е. /кв. м) и многокомнатные – 7% (-212 у. е. /кв. м).

В динамике с октября 2007 г. в данном районе снижение средних цен в зависимости от формата квартир распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 24,5% (-694 у. е. /кв. м) от стоимости, 2-комнатные – 29,8% (-966 у. е. /кв. м), 3-комнатные – 25,3% (-858 у. е. /кв. м) и многокомнатные – 30,3% (-1 236 у. е. /кв. м).

Медеуский район

По отношению к марту темп падения среднемесячной стоимости составил 11,1% (-387 у. е. /кв. м), увеличившись по сравнению с прошлым месяцем в 8 раз (!), и оказался максимальным по городу. Средняя стоимость в данном месяце составила 3 099 у. е. /кв. м. Количество выставленных на продажу квартир уменьшилось на 12%.

В данном районе максимально потеряли многокомнатные квартиры 13,1% (-512 у. е. /кв. м) от стоимости, а минимально – 1-комнатные 8,8% (-282 у. е. /кв. м). Стоимость 2- и 3-комнатного жилья уменьшилась на 12,7% (-429 у. е. /кв. м) и 9,7% (-340 у. е. /кв. м) соответственно. Напомним, что в марте на 1- и 2-комнатные наблюдалось положительное колебание.

В динамике с октября 2007 г. в данном районе снижение средних цен в зависимости от формата квартир распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 23,4% (-892 у. е. /кв. м) от стоимости, 2-комнатные – 29,9% (-1 256 у. е. /кв. м), 3-комнатные – 28,3% (-1 248 у. е. /кв. м) и многокомнатные – 19,7% (-835 у. е. /кв. м).

Бостандыкский район

В данном районе по сравнению с прошлым месяцем темп снижения среднемесячной стоимости увеличился в 3 раза и составил 10,1% (-283 у. е. /кв. м). При этом ценовой показатель опустился на отметку 2 530 у. е. /кв. м. Спад количества предложений составил 11%.

По сравнению с прошлым месяцем максимальный темп снижения средних цен зафиксирован на многокомнатное жилье на 12,2% (-421 у. е. /кв. м), а минимальный – на 3-комнатное на 8,3% (-237 у. е. /кв. м). На 1-, 2-комнатное уменьшение средней стоимости составило 8,9% (-2,16 у. е. /кв. м) и 10,8% (-282 у. е. /кв. м).

В динамике с октября 2007 г. в данном районе снижение средних цен в зависимости от формата квартир распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 26% (-776 у. е. /кв. м) от стоимости, 2-комнатные – 28% (-904 у. е. /кв. м), 3-комнатные – 26,8% (-859 у. е. /кв. м) и многокомнатные – 24% (-962 у. е. /кв. м).

Жетысуйский район

В течение апреля темп снижения среднемесячной стоимости составил 8,9% (-199 у. е. /кв. м). Ценовой показатель остановился на отметке 2 051 у. е. /кв. м. Напомним, что в марте темп снижения составлял 4,7%. В данном районе отмечен спад предложений на 6%.

По сравнению с прошлым месяцем снижение среднемесячной стоимости в зависимости от формата квартир распределилось следующим образом: 2-комнатные квартиры уменьшили стоимость на 4,4% (-95 у. е. /кв. м), 3-комнатные – на 10% (-230 у. е. /кв. м) и многокомнатные – на 33,1% (-869 у. е. /кв. м). Ценовой показатель 1-комнатных квартир, напротив, значительно увеличился на 2,4% (+50 у. е. /кв. м).

В динамике с октября 2007 г. в данном районе снижение средних цен в зависимости от формата квартир распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 17,3% (-453 у. е. /кв. м) от стоимости, 2-комнатные – 30% (-888 у. е. /кв. м), 3-комнатные – 32,8% (-978 у. е. /кв. м) и многокомнатные – 36,4% (-1 003 у. е. /кв. м).

Ауэзовский район

По сравнению с прошлым месяцем среднемесячная стоимость 1 кв. м жилья снизилась на 10,6% (-224 у. е. /кв. м), при этом темп падения вырос в 1,4 раза. Средняя стоимость опустилась на отметку 1 897 у. е. /кв. м. Спад объема предложений составил 6,3%.

В течение апреля темп падения стоимости 1-комнатных квартир составил 8,2% (-161 у. е. /кв. м), 2-комнатных – 11,1% (-223 у. е. /кв. м), 3-комнатных – 8,7% (-182 у. е. /кв. м) и многокомнатных – 14,1% (-347 у. е. /кв. м).

В динамике с октября 2007 г. в данном районе снижение средних цен в зависимости от формата квартир распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 26% (-633 у. е. /кв. м) от стоимости, 2-комнатные – 31,1% (-805 у. е. /кв. м), 3-комнатные – 31,7% (-888 у. е. /кв. м) и многокомнатные – 33% (-1 038 у. е. /кв. м).

Турксибский район

В Турксибском районе ценовой показатель зафиксировался на уровне 1 619 у. е. /кв. м и оказался минимальным по городу – 4,3% (-73 у. е. /кв. м). При этом темп падения среднемесячной стоимости по сравнению с предыдущим месяцем изменился в 2 раза. В течение месяца наблюдается максимальный спад объема предложений на 23%.

По сравнению с прошлым месяцем в данном районе стоимость 1-комнатных квартир сократилась на 7,3% (-164 у. е. /кв. м), 2-комнатных – 2,6% (-44 у. е. /кв. м), 3-комнатных – 13,8% (-248 у. е. /кв. м) и многокомнатных – 18,9% (-421 у. е. /кв. м).

В динамике с октября 2007 г. в данном районе снижение средних цен в зависимости от формата квартир распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 18,8% (-369 у. е. /кв. м) от стоимости, 2-комнатные – 20,5% (-428 у. е. /кв. м), 3-комнатные – 28,3% (-612 у. е. /кв. м) и многокомнатные – 33% (-888 у. е. /кв. м).

Изменение средней стоимости в зависимости от формата квартиры и типа постройки дома

В данном месяце в зависимости от количества комнат максимальное снижение среднемесячной стоимости прослеживается на многокомнатное жилье на 16,8% (-488 у. е. /кв. м), далее в порядке убывания на 3- и 2-комнатное – 9,7% (-242 у. е. /кв. м) и 8,7% (-203 у. е. /кв. м) соответственно, а минимальное – на 1-комнатное на 7,3% (-164 у. е. /кв. м). Динамику средней стоимости по формату квартир можно проследить на диаграммах 11 – 14 и таблице 2.

Таблица 2.

Изменение средней стоимости в зависимости от формата квартиры

Формат квартиры

Средняя стоимость в марте,

у. е. /кв. м

Средняя стоимость в апреле,

у. е. /кв. м

Темпы роста/ падения к марту,

%

Темпы роста/ падения к марту,

у. е.

1-комнатные

2 256

2 092

-7,28

-164

2-комнатные

2 344

2 141

-8,65

-203

3-комнатные

2 490

2 248

-9,73

-242

Многокомнатные

2 900

2 412

-16,83

-488

В динамике с октября 2007 г. по городу снижение средних цен в зависимости от формата квартир распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 22,8% (-618 у. е. /кв. м) от стоимости, 2-комнатные – 28,3% (-844 у. е. /кв. м), 3-комнатные – 28,8% (-909 у. е. /кв. м) и многокомнатные – 29,6% (-1 015 у. е. /кв. м).

По сравнению с мартом в апреле уменьшение средней стоимости жилой площади в панельных домах составило 13,3% (-303 у. е. /кв. м), в кирпичных – 11,5% (-302 у. е. /кв. м) и в монолитных – 0,04% (-1 у. е. /кв. м). Можно отметить, что в данном месяце квартиры в монолитных постройках не изменили свою стоимость. Динамику средней стоимости жилья по типу постройки можно рассмотреть на диаграммах 15 – 17 и в таблице 3.

Таблица 3.

Изменение средней стоимости в зависимости от типа постройки дома

Тип квартиры

Средняя стоимость в марте,

у. е. /кв. м

Средняя стоимость в апреле,

у. е. /кв. м

Темпы роста/ падения к марту,

%

Темпы роста/ падения к марту,

у. е.

Панель

2 289

1 986

-13,25

-303

Кирпич

2 626

2 324

-11,48

-302

Монолит

2 409

2 408

-0,04

-1

В динамике с октября 2007 г. по городу снижение средних цен в зависимости от типа постройки распределилось следующим образом: квартиры в панельных домах потеряли 31,3% (-905 у. е. /кв. м) от стоимости, в кирпичных – 30,1% (-1 048 у. е. /кв. м) и в монолитных – 21,3% (-651 у. е. /кв. м).

Индекс расслоения

В апреле по городу индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 2,7, при этом диапазон цен предложений не изменился. По отношению к марту в сегменте максимальных цен наблюдается снижение ценового показателя на 10,6% (-404 у. е. /кв. м), напомним, что в прошлом месяце в данном секторе темп составил 4,2%. А в сегменте минимальных цен темп снижения увеличился почти в 2 раза и составил 14,4% (-223 у. е. /кв. м).

В апреле стоимость единицы площади в секторе «дорогого» жилья колебалась в пределах от 3 335 до 3 468 у. е. /кв. м, а в секторе «дешевого» – от 1 302 до 1 347 у. е. /кв. м. Существенно сузился диапазон цен в Жетысуйском районе, это произошло вследствие падения цен в сегменте «дорогого» жилья на 14%. Напротив, в Ауэзовском районе наблюдается расширение диапазона цен выставленных на продажу квартир, так как сегмент «дешевого» жилья претерпел значительное снижение на 17%.

Минимальный индекс расслоения наблюдается в Турксибском районе 2,2, а максимальный – в Медеуском 3,13.

Более подробно с ценовыми показателями можно ознакомиться на диаграммах 18, 19 и в таблице 4.

Таблица 4.

Индексы стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используются 10% самых дорогих и 10% самых дешевых квартир)

Район

Индекс расслоения в марте

Верхние ценовые сегменты в марте,

у. е. /кв. м

Верхние ценовые сегменты в апреле,

у. е. /кв. м

Изменение верхних ценовых сегментов,

%

Изменение верхних ценовых сегментов,

у. е.

Алмалинский

2,82

4 412

3 939

-10,71

-473

Медеуский

3,13

5 425

4 758

-12,28

-667

Бостандыкский

3,01

4 560

4 098

-10,13

-462

Жетысуйский

2,77

3 623

3 111

-14,13

-512

Ауэзовский

2,59

3 004

2 817

-6,21

-187

Турксибский

2,21

2 581

2 321

-10,06

-260

По городу

2,66

3 811

3 407

-10,62

-404

Район

Нижние ценовые сегменты в марте,

у. е. /кв. м

Нижние ценовые сегменты в апреле,

у. е. /кв. м

Изменение нижних ценовых сегментов,

%

Изменение нижних ценовых сегментов,

у. е.

Алмалинский

1 614

1 442

-10,63

-172

Медеуский

2 029

1 649

-18,70

-380

Бостандыкский

1 745

1 486

-14,85

-259

Жетысуйский

1 397

1 202

-13,98

-195

Ауэзовский

1 393

1 153

-17,24

-240

Турксибский

1 246

1 114

-10,62

-132

По городу

1 550

1 327

-14,39

-223

Итак, в апреле на рынке недвижимости вторичного жилья наблюдается увеличение темпов падения средней стоимости и спад объема предложений. С начала октября 2007 года снижение среднемесячного ценового показателя составило 27,4% (-837 у. е. /кв. м).

Прогноз: учитывая увеличение темпов падения средних цен, можно предположить, что на рынке жилья в ближайшие месяцы данный показатель будет снижаться в пределах 7–9%.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков