Аналитический обзор цен на рынке вторичного жилья г. Алматы за май 2008 года

В данном месяце на рынке вторичного жилья зафиксирован рост ценового показателя. По сравнению с прошлым месяцем средневзвешенная стоимость 1 кв. м увеличилась на 2,5% (+56 у. е. /кв. м) и поднялась на отметку 2 276 у. е. /кв. м.

В течение месяца на вторичном рынке на продажу выставлялось в среднем от 7,3 тыс. до 7,7 тыс. квартир, что на 6,2% больше, чем в предыдущем месяце.

Лидером по количеству предложений является Бостандыкский район, на его долю приходится 27%. Ненамного отстают Ауэзовский и Алмалинский районы – 22% и 19%. В Медеуском и Жетысуйском выставлялось на продажу 13% и 11% квартир соответственно. Наименьший уровень предложений отмечен в Турксибском районе – 8%.

Средняя стоимость жилья по районам

Рассматривая динамику «поведения» цен в течение двух месяцев, можно отметить, что уменьшение ценовых показателей наблюдается во всех районах, кроме Жетысуйского и Турксибского на 1,3% и 15,2% соответственно. В Турксибском районе на увеличение среднего индекса стоимости оказал влияние значительный рост предложения на 68% (таблица 1).

Таблица 1.

Изменение средней стоимости в районах

Район

Средняя стоимость в апреле,

у. е. /кв. м

Средняя стоимость в мае,

у. е. /кв. м

Темпы роста/ падения к апрелю,

%

Темпы роста/ падения к апрелю,

у. е.

Алмалинский

2 424

2 419

-0,20

-5

Медеуский

3 099

3 168

2,22

69

Бостандыкский

2 530

2 467

-2,50

-63

Жетысуйский

2 051

2 078

1,34

27

Ауэзовский

1 897

1 896

-0,08

-1

Турксибский

1 619

1 865

15,17

246

По городу

2 220

2 276

2,50

56

Алмалинский район

В данном районе темп снижения среднемесячной стоимости уменьшился от 8,5 % до 0,2%. Средняя стоимость на вторичное жилье составила 2 419 у. е. /кв. м. Количество предложений в данном месяце выросло на 3,5%.

По сравнению с прошлым месяцем падение цен наблюдается на все форматы квартир, кроме 1-комнатных, где рост составил 10,2% (+215 у. е. /кв. м). Средняя стоимость 1-комнатного жилья снизилась на 1,1% (-24 у. е. /кв. м), 3-комнатного – 4,8% (-121 у. е. /кв. м) и многокомнатного – 4,4% (-126 у. е. /кв. м).

В данном районе с октября 2007 г. в зависимости от формата квартир снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 17% (-480 у. е. /кв. м) от стоимости, 2-комнатные – 30,5% (-991 у. е. /кв. м), 3-комнатные – 28,9% (-979 у. е. /кв. м) и многокомнатные – 33,4% (-1 361 у. е. /кв. м).

Медеуский район

По отношению к апрелю в данном районе наблюдается рост ценового показателя на 2,2% (3 168 у. е. /кв. м). Напомним, что в прошлом месяце снижение средней стоимости оказалось максимальным по городу и составило 11,1%. Количество выставленных на продажу квартир увеличилось на 3,8%.

В данном районе максимально выросли в цене 1-комнатные квартиры на 8,5% (+249 у. е. /кв. м), далее многокомнатные – на 2,2% (+76 у. е. /кв. м), а минимально – на 2-комнатные 0,5% (+15 у. е. /кв. м). Напротив, стоимость 3-комнатного жилья уменьшилась на 2,1% (-66 у. е. /кв. м).

В данном районе с октября 2007 г. в зависимости от формата квартир снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 16,9% (-644 у. е. /кв. м) от стоимости, 2-комнатные – 29,6% (-1 241 у. е. /кв. м), 3-комнатные – 29,8% (-1 314 у. е. /кв. м) и многокомнатные – 17,9% (-760 у. е. /кв. м).

Бостандыкский район

В данном районе по сравнению с прошлым месяцем темп снижения среднемесячной стоимости уменьшился в 4 раза и составил 2,5% (-63 у. е. /кв. м). При этом ценовой показатель опустился на отметку 2 467 у. е. /кв. м. Спад количества предложений составил 2,3%.

По сравнению с прошлым месяцем максимальный темп снижения средних цен зафиксирован на многокомнатное жилье на 7,4% (-224 у. е. /кв. м), далее на 3-комнатное – на 4,7% (-124 у. е. /кв. м), а минимальный – на 2-комнатное на 2,6% (-60 у. е. /кв. м). Напротив, на 1-комнатное увеличение средней стоимости составило 5,1% (+113 у. е. /кв. м).

В данном районе с октября 2007 г. в зависимости от формата квартир снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 22,3% (-663 у. е. /кв. м) от стоимости, 2-комнатные – 29,8% (-964 у. е. /кв. м), 3-комнатные – 30,2% (-1 082 у. е. /кв. м) и многокомнатные – 29,6% (-1 186 у. е. /кв. м).

Жетысуйский район

В течение мая в данном районе зафиксирован рост ценового показателя на 1,3%, и среднемесячная стоимость остановилась на отметке 2 078 у. е. /кв. м. Напомним, что в апреле темп снижения составлял 8,9%. В данном районе отмечен рост предложений на 30%.

По сравнению с прошлым месяцем значительный рост среднемесячной стоимости в зависимости от формата квартир наблюдается на 1- и многокомнатное жилье на 6,6% и 27,1% соответственно. Напротив, на 2- и 3-комнатные квартиры уменьшение ценовых показателей составило 3,5% и 8,3%.

В данном районе с октября 2007 г. в зависимости от формата квартир снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 11,9% (-311 у. е. /кв. м) от стоимости, 2-комнатные – 32,4% (-962 у. е. /кв. м), 3-комнатные – 37,7% (-1 150 у. е. /кв. м) и многокомнатные – 19,1% (-528 у. е. /кв. м).

Ауэзовский район

По сравнению с прошлым месяцем среднемесячная стоимость 1 кв. м жилья не изменилась и осталась на прежней отметке 1 896 у. е. /кв. м. Спад объема предложений составил 3%.

В течение мая средняя стоимость 1- и 2-комнатных квартир незначительно увеличилась на 0,9% (+16 у. е. /кв. м) и 0,8% (+14 у. е. /кв. м) соответственно, а 3- и многокомнатных уменьшилась на 0,1% (-3 у. е. /кв. м) и 1,8% (-39 у. е. /кв. м).

В данном районе с октября 2007 г. в зависимости от формата квартир снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 25,4% (-617 у. е. /кв. м) от стоимости, 2-комнатные – 30,5% (-791 у. е. /кв. м), 3-комнатные – 31,8% (-891 у. е. /кв. м) и многокомнатные – 34,2% (-1 077 у. е. /кв. м).

Турксибский район

В Турксибском районе ценовой показатель зафиксирован на уровне 1 865 у. е. /кв. м, и темп роста оказался максимальным по городу – 15,2% (+246 у. е. /кв. м). Напомним, что в апреле снижение составило 4,3%. В течение месяца наблюдается максимальный рост объема предложений на 68,3%.

По сравнению с прошлым месяцем в данном районе стоимость 1-комнатных квартир увеличилась на 22,4% (+355 у. е. /кв. м), 2-комнатных – 2,3% (+38 у. е. /кв. м), 3-комнатных – 14,4% (+224 у. е. /кв. м) и многокомнатных – 22,3% (+403 у. е. /кв. м).

В данном районе с октября 2007 г. в зависимости от формата квартир снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 0,7% (-13 у. е. /кв. м) от стоимости, 2-комнатные – 18,7% (-389 у. е. /кв. м), 3-комнатные – 17,9% (-388 у. е. /кв. м) и многокомнатные – 18% (-486 у. е. /кв. м).

Изменение средней стоимости в зависимости от формата квартиры и типа постройки дома

В данном месяце в зависимости от количества комнат ценовые показатели изменились разнонаправлено. Так, 1- и многокомнатное жилье выросло в цене на 8,8% (+183 у. е. /кв. м) и 5,5% (+133 у. е. /кв. м) соответственно, а 2- и 3-комнатное снизилось на 0,6% (-13 у. е. /кв. м) и 1,2% (-27 у. е. /кв. м). Динамику средней стоимости по формату квартир можно проследить на диаграммах 11 – 14 и в таблице 2.

Таблица 2.

Изменение средней стоимости в зависимости от формата квартиры

Формат квартиры

Средняя стоимость в апреле,

у. е. /кв. м

Средняя стоимость в мае,

у. е. /кв. м

Темпы роста/ падения к апрелю,

%

Темпы роста/ падения к апрелю,

у. е.

1-комнатные

2 092

2 275

+8,75

+183

2-комнатные

2 141

2 128

-0,62

-13

3-комнатные

2 248

2 221

-1,19

-27

Многокомнатные

2 412

2 545

+5,52

+133

С октября 2007 г. по городу снижение средних цен в зависимости от формата квартир распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 15,6% (-420 у. е. /кв. м) от стоимости, 2-комнатные – 29% (-867 у. е. /кв. м), 3-комнатные – 29,9% (-946 у. е. /кв. м) и многокомнатные – 27,8% (-979 у. е. /кв. м).

По сравнению с апрелем в мае увеличение средней стоимости жилой площади в панельных домах составило 0,9% (+18 у. е. /кв. м), в кирпичных – 2,2% (+50 у. е. /кв. м) и в монолитных – 6,7% (+162 у. е. /кв. м). Динамику средней стоимости жилья по типу постройки можно рассмотреть на диаграммах 15 – 17 и в таблице 3.

Таблица 3.

Изменение средней стоимости в зависимости от типа постройки дома

Тип квартиры

Средняя стоимость в апреле,

у. е. /кв. м

Средняя стоимость в мае,

у. е. /кв. м

Темпы роста/ падения к апрелю,

%

Темпы роста/ падения к апрелю,

у. е.

Панель

1 986

2 004

+0,91

+18

Кирпич

2 324

2 374

+2,16

+50

Монолит

2 408

2 570

+6,73

+162

С октября 2007 г. по городу снижение средних цен в зависимости от типа постройки распределилось следующим образом: квартиры в панельных домах потеряли 30,7% (-887 у. е. /кв. м) от стоимости, в кирпичных – 29,6% (-998 у. е. /кв. м) и в монолитных – 16% (-489 у. е. /кв. м).

Индекс расслоения

В мае по городу индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 3, при этом диапазон цен предложений расширился. По отношению к апрелю в сегменте максимальных цен наблюдается рост ценового показателя на 6,2% (+211 у. е. /кв. м). Напомним, что в прошлом месяце в данном секторе снижение составило 10,6%. А в сегменте минимальных цен продолжается падение ценового показателя. Темп снижения в данном секторе, уменьшившись почти в 4,5 раза, составил 3,3% (-44 у. е. /кв. м).

В мае по городу стоимость единицы площади в секторе «дорогого» жилья колебалась в пределах от 3 465 до 3 753 у. е. /кв. м, а в секторе «дешевого» – от 1 268 до 1 294 у. е. /кв. м.

Существенно расширился диапазон цен в Жетысуйском и Ауэзовском районах, это произошло вследствие роста цен в сегменте «дорогого» жилья (на 11% и 14% соответственно) и падения в сегменте «дешевого» (на 7,7% и 3,3%). Напротив, в Медеуском районе наблюдаются снижение ценового показателя на 0,7% в «дорогом» секторе и рост в «дешевом» на 2,2%.

Минимальный индекс расслоения наблюдается в Турксибском районе 2,3, а максимальный – в Жетысуйском 3,5.

Более подробно с ценовыми показателями можно ознакомиться на диаграммах 18, 19 и в таблице 4.

Таблица 4.

Индексы стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используются 10% самых дорогих и 10% самых дешевых квартир)

Район

Индекс расслоения в мае

Верхние ценовые сегменты в апреле,

у. е. /кв. м

Верхние ценовые сегменты в мае,

у. е. /кв. м

Изменение верхних ценовых сегментов,

%

Изменение верхних ценовых сегментов,

у. е.

Алмалинский

3,35

3 939

4 249

7,86

310

Медеуский

2,95

4 758

4 725

-0,70

-33

Бостандыкский

3,09

4 098

4 169

1,73

71

Жетысуйский

3,52

3 111

3 443

10,65

332

Ауэзовский

3,30

2 817

3 204

13,72

386

Турксибский

2,33

2 321

2 431

4,73

110

По городу

2,96

3 407

3 618

6,21

211

Район

Нижние ценовые сегменты в апреле,

у. е. /кв. м

Нижние ценовые сегменты в мае,

у. е. /кв. м

Изменение нижних ценовых сегментов,

%

Изменение нижних ценовых сегментов,

у. е.

Алмалинский

1 442

1 345

-6,73

-97

Медеуский

1 649

1 686

2,23

37

Бостандыкский

1 486

1 415

-4,73

-71

Жетысуйский

1 202

1 109

-7,72

-93

Ауэзовский

1 153

1 114

-3,34

-39

Турксибский

1 114

1 127

1,20

13

По городу

1 327

1 283

-3,25

-44

Итак, в мае на рынке недвижимости вторичного жилья наблюдается рост ценового показателя, как следствие появления в выборке больше «дорогого» жилья. С начала октября 2007 года снижение среднемесячного ценового показателя составило 25,6% (-781 у. е. /кв. м).

Прогноз: учитывая положительное колебание средних цен, можно предположить, что на рынке жилья в ближайшие месяцы данный показатель будет снижаться в пределах 3-5%.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков