Аналитический обзор цен на рынке вторичного жилья г. Караганды за июнь 2008 года

После продолжительного зимне-весеннего затишья на рынке жилья произошло заметное оживление. В соответствии с прогнозами традиционное весеннее оживление сдвинулось во времени и пришлось на первый летний месяц. Темп снижения по сравнению с прошлым показателем сократился до 3,0% и средняя стоимость зафиксировалась на уровне 694 у. е. за 1 кв. м. В ценовом отношении рынок жилья становится все более привлекательным. Это заметно и по поведению участников рынка. В отношении покупателей это выражается в увеличении количества сделок на 8,2%., в отношении продавцов – напротив – в сокращении объема предложения на 8,6% по сравнению с прошлым показателем. Все больше собственников жилья предпочитают сдавать жилье в аренду.

Состояние рынка по районам

Основное сдерживающее влияние на ценовой показатель оказал Центр города, где впервые за десять месяцев предшествующих началу кризиса средняя стоимость увеличилась на 2,6%. Данное изменение произошло в сегменте «золотой середины», в секторах же и «дорогого» и «дешевого» снижение показателей продолжилось (поробнее смотрите в разделе «расслоение рынка»).

Максимальный темп снижения средней стоимости был зафиксирован в Пришахтинске. Здесь ценовой показатель сократился на 6,8% и оказался на уровне 408 у. е. за 1 кв. м. Далее в порядке убывания темпов следует Майкудук, где средняя цена потеряла 6,4%. Среднемесячный ценовой показатель за июнь составил здесь 471 у. е. за 1 кв. м. На Юго-Востоке средняя стоимость единицы площади жилья достигла отметки 880 у. е., что на 5,4% выше показателя прошлого месяца.

В зависимости от количества комнат максимально подешевели двухкомнатные квартиры – 4,5%, одно- и трехкомнатные потеряли 3,0% и 3,5% соответственно. Не столь значительно это коснулось многокомнатного жилья – лишь 1,1%.Средняя стоимость 1 кв. м различных типов квартир распределилась следующим образом: однокомнатные – 648 у. е., двухкомнатные – 660 у. е., трехкомнатные – 735 у. е. и многокомнатные – 732 у. е. за 1 кв. м.

В динамике с начала августа больше всего сократился средний показатель в Майкудуке на 24,6%. или с 625 у. е. до 471 у. е. за 1 кв. м. Далее, по мере снижения темпов следует Пришахтинск – 22,3%. В городе и на Юго-Востоке ценовые показатели потеряли 17,0% и 18,9% соответственно.

В зависимости от количества комнат максимально подешевели одно- и двухкомнатные квартиры – 19,3% и 19,2% соответственно. Стоимость трех- и четырехкомнатного жилья сократилась на 15,1% и 16,6%. Более подробные изменения на рынке вторичного жилья приведены в разделе «Расслоение рынка».

Спрос и предложение

По сравнению с июнем 2007 года, когда количество зарегистрированных сделок купли-продажи достигло рекордной отметки — 1179, сокращение составило 66,1% — до 433сделок в июне 2008 года (!). В то же время с этого периода количество предлагаемого жилья увеличилось на 9,9% — с 2 600 квартир в июне 2007 до 2859 в июне 2008 года. В целом это означает, что в июне прошлого года совершалось 45,4 процента сделок от общего количества предложения, в июне же нынешнего — лишь 14%.

Однако по сравнению с прошлым месяцем среднемесячное количество предлагаемого к продаже жилья сократилось с 3127 до 2859 квартир или на 8,6%. При этом в зависимости от района наибольший удельный вес предложенных к продаже квартир занимает Центр города — 33,7% или 963 квартиры, 30% от общего объема приходится на Майкудук (855 квартир). По 27,9% (798 квартир) и 8,5% (243 квартиры) распределилось предложение на Юго-Восток и Пришахтинск.

В зависимости от количества комнат наибольший удельный вес от общего объема занимают двухкомнатные квартиры — 42,7%, или 1 220 единиц. Далее в порядке убывания следует трехкомнатное — 27,7%, или 794 квартир, однокомнатное — 20,9% (600 квартир) и многокомнатное жилье — 8,7%, или 245 квартиры.

Расслоение рынка

Напомним, что детальную дифференциацию рынка и более подробный анализ проводится с помощью показателей расслоения. При расчетах данных показателей используется стоимость 20% самых «дорогих» и 20% самых «дешевых» квартир за квадратный метр.

Итак, в течение месяца средняя стоимость «дешевого» сегмента сократилась на 7,3% и составила 454 у. е. за 1 кв. м,

Наиболее существенные изменения в течение месяца произошли в сегменте «дешевого» жилья в Майкудуке и на Юго-Востоке. В данных районах средняя стоимость нижнего сегмента сократилась на 12,2% и 10,6% соответственно. Менее подверженным изменениям традиционно оказался сегмент «дорогого» жилья. стоимость «дорогого» потеряла 4,1% и зафиксировалась на уровне 992 у. е.

С начала снижения цен на рынке жилья (с августа 2007-го) по июнь 2008 г. средняя стоимость «дорогого» жилья на вторичном рынке изменилась с 1211 до 992 у.е., или на 18,1%. При этом темп снижения цен «дешевого» сегмента оказался в 1,7 раз выше (!) — 29,8%. Ценовой показатель данного сегмента изменился с 647 у.е. до 454 у.е. за квадратный метр.

В результате детальной дифференциации рынка выяснилось, что в период с августа 2007-го по май 2008 года больше всего потеряло в цене «дешевое» жилье в Майкудуке и Пришахтинске – 37,2% и 34,2% соответственно.

Ценовые показатели «дешевого» сегмента в Центре и на Юго-Востоке за этот же период сократились на 21,6% и 22,8% соответственно. При этом темпы снижения цен на одно- и двухкомнатное жилье оказались заметно выше, чем на многокомнатное. Так, диапазон снижения цен на одно- и двухкомнатное жилье составил от 24,1% до 36,4%, а на многокомнатное – от 20,5% до 29,0%.

Поведение сегмента «дорогого» жилья отличилось куда более скромными темпами. В Центре и на Юго-Востоке снижение составило лишь 15,0% и 14,2% соответственно. Кроме того, выяснилось, что категория «дорогих» четырехкомнатных квартир на Юго-Востоке (микрорайоны «Орбита», «Гульдер», «Степные») подешевела меньше всего – лишь на 7,4%. (таблица).

Обобщенную дифференциацию карагандинского рынка жилья демонстрирует индекс расслоения, получаемый путем деления средней стоимости «дорогого» жилья на среднюю стоимость «дешевого».

С начала снижения цен на рынке (август-сентябрь) индекс расслоения по городу составлял 1,9 и пару месяцев колебался на этой отметке. С начала же 2008 года он стал повышаться и к концу июня составил 2,2. Это означает, что за последние полгода «дорогое» и «дешевое» жилье разошлись по ценам на 5% (данная цифра соответствует относительному изменению индекса расслоения за обозначенный период).

Итак, по результатам анализа можно только подтвердить теорию о поведении квартирного рынка. В условиях стагнации наиболее подверженным ценовым колебаниям оказывается «дешевое» жилье, «дорогое», напротив, оказывается в этих условиях наиболее устойчивым. Таким образом, наибольшее влияние на среднерыночные показатели оказывает падение стоимости квартир в «дешевом» сегменте рынка.

Выводы

Итак, цены на карагандинском рынке жилья продолжают снижаться. Однако вопрос о поведении рынка недвижимости в перспективе, а точнее наступлении «ценового дна» интересует большинство участников рынка гораздо больше. Это и не удивительно, ведь на отдельные категории жилья стоимость сократилась до 40% (!). Исходя из этого, многие эксперты все чаще говорят о том, что рынок приближается к адекватному уровню цен. На самом деле последние два месяца темпы снижения имеют тенденцию к замедлению и исходя из теории инертности рынка недвижимости это можно прогнозировать и в ближайшие месяцы. Однако при построении долгосрочных прогнозов нужно принимать во внимание снижение реальных доходов граждан на фоне высоких темпов инфляции, а также вероятное ухудшение кредитных портфелей банков, что может повлечь дальнейшие сложности с кредитованием. Таким образом, предпосылки к дальнейшему снижениюцен, пусть и более скромными темпами, но все же сохраняются. Таким образом, в ближайшие месяцы сокращение показателя средней стоимости будет находиться в пределах 1,5-2% в месяц с возможными положительными недельными колебаниями.

По сравнению с сентябрем, когда среднемесячная стоимость 1 квадратного метра достигла своего пика (1010 у.е.), в целом снижение составило 31,3%.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков