Мониторинг цен на рынке вторичного жилья г. Алматы (с 29.07.2008 г. по 4.08.2008 г.)

На первой неделе августа средневзвешенная стоимость столичной недвижимости, сократившись еще на 0,6%, опустилась к отметке 1769 у.е./кв.м. Объем выставленного на продажу жилья увеличился до 5363 квартир, что на 3,1% выше показателя прошедшей недели. В связи с этим емкость рынка в ценах предложения выросла на 4,2%, составив 711 млн у.е.

За истекший период увеличение выставленных на продажу квартир наблюдается в Бостандыкском, Алмалинском и Турксибском районах на 11%, 7% и 3% соответственно. В Жетысуйском и Медеуском зафиксирован спад – 9% и 6%.

Изменение средней стоимости 1 кв. м по районам в у.е.

На анализируемой неделе уменьшение средней стоимости прослеживается в Алмалинском и Жетысуйском районах – на 1,8% и 5,8% соответственно, в остальных районах, напротив, наблюдается рост ценовых показателей. Подробные изменения стоимости 1 кв. м жилой площади в районах, произошедшие на этой неделе, в таблице 1.

Таблица 1.

Изменение ценовых показателей по районам

Район	Ценовой показатель на 29 июля, у.е./кв.м	Ценовой показатель на 5 августа, у.е./кв.м	Темп роста/ снижения, у.е.	Темп роста/ снижения, %
Алмалинский	1997	1960	-37	-1,84
Медеуский	2570	2574	+4	+0,18
Бостандыкский	2068	2076	+8	+0,40
Жетысуйский	1671	1574	-97	-5,80
Ауэзовский	1585	1617	+32	+2,02
Турксибский	1130	1149	+19	+1,73
Город	1779	1769	-10	-0,59

Алмалинский район

В Алмалинском районе ценовой показатель уменьшился на 1,8%. Средняя стоимость 2-комнатных квартир сократилась на 0,2%, 3-комнатных – на 7,8% и многокомнатных – на 1,6%. Однокомнатное жилье, напротив, выросло в цене на 2,6%.

В зависимости от типа постройки снижение цен зафиксировано только в монолитных домах – на 7,9%. Стоимость квартир в панельных и кирпичных постройках подросла на 2,3% и 0,4%.

Медеуский район

В Медеуском районе зафиксировано увеличение средней стоимости на 0,2%. Ценовые показатели 3- и многокомнатных квартир выросли в цене на 1,6% и 5,2% соответственно. Напротив, 1- и 2-комнатное жилье упало в цене на 0,5% и 4,9%.

Рост ценового показателя зафиксирован на квартиры в панельных постройках – на 1,4% и монолитных – 2,5%, квартиры в кирпичных постройках, напротив, снижены в цене на 3,2%.

Бостандыкский район

В Бостандыкском районе увеличение средних цен прослеживается на все форматы квартир, кроме 1-комнатных, где спад цен составил 2,1%. На 2-комнатные квартиры цены выросли на 1,8%, на 3-комнатные – 1,5%, на многокомнатные – 0,7%.

В данном районе увеличились ценовые показатели квартир в панельных домах на 0,6% и кирпичных – на 3,3%, в монолитных постройках, напротив, наблюдается спад цен на 2,5%.

Жетысуйский район

В Жетысуйском районе ценовой показатель, сократившись на 5,8%, опустился на уровень 1574 у.е./кв.м. Снижение цен распределилось следующим образом: на 1-комнатные квартиры – 6,9%, на 2-комнатные – 10,4% и многокомнатные – 2,7%. Напротив, 3-комнатные выросли в цене на 3,7%.

Уменьшение средних цен зафиксировано на квартиры в кирпичных и монолитных постройках – на 6,7% и 12% соответственно, в то время как в панельных – выросли на 1,4%.

Ауэзовский район

В Ауэзовском районе наблюдается увеличение средней стоимости на все форматы квартир: на 1-комнатные – 2,5% , на 2-комнатные – 2,4%, на 3-комнатные – 0,9% и многокомнатные – 2,4%.

Рост средних цен на квартиры в кирпичных домах составил 1,7%, в панельных – 2% и монолитных – 2,4%.

Турксибский район

В Турксибском районе рост цен составил 1,7%. При этом увеличение наблюдается только на 1-комнатное жилье на 7,5%. Ценовой показатель 2-, 3- и многокомнатных снизился на 0,1%, 3,1% и 17,8%.

Увеличились цены на квартиры в монолитных постройках – на 16,9%, а в кирпичных, напротив, уменьшились на 9,9%.

Максимальное снижение средней стоимости квартир с 25 сентября 2007 г. наблюдается в Турксибском районе – 53%, а минимальное – в Бостандыкском районе на 41%.

Изменение средней стоимости по количеству комнат и типу постройки

На анализируемой неделе по городу уменьшение средней стоимости зафиксировано на все форматы квартир, кроме 1-комнатных, где ценовой показатель не изменился. Двухкомнатные сократились в цене на 2%, трехкомнатные – на 0,9% и многокомнатные – на 2,7% таблица 2).

Таблица 2.

Изменение ценовых показателей по количеству комнат

Формат квартиры	Ценовой показатель на 29 июля, у.е./кв.м	Ценовой показатель на 5 августа, у.е./кв.м	Темп роста/ снижения, у.е.	Темп роста/ снижения, %
1-комнатные	1638	1638	0	0
2-комнатные	1774	1738	-36	-2,02
3-комнатные	1836	1819	-16	-0,90
Многокомнатные	2029	1974	-56	-2,74
По городу	1779	1769	-10	-0,59

В зависимости от формата квартир снижение цен с 25 сентября 2007 г. распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 44% (-1306 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 43% (-1375 у.е./кв.м), 3-комнатные – 46,5% (-1583 у.е./кв.м) и многокомнатные – 47% (-1732 у.е./кв.м).

По сравнению с прошлой неделей снижение ценового показателя прослеживается на квартиры в кирпичных и монолитных постройках – на 2,5% и 0,5% соответственно, на жилье в панельных домах, напротив, зафиксирован рост цен на 1,3%. Колебания ценового показателя, в зависимости от материала стен, можно проследить на диаграммах 15 – 17 и в таблице 3.

Таблица 3.

Изменение ценовых показателей по типу постройки дома

Тип постройки	Ценовой показатель на 29 июля, у.е./кв.м	Ценовой показатель на 5 августа, у.е./кв.м	Темп роста/ падения, у.е.	Темп роста/ падения, %
Панель	1603	1625	+22	+1,34
Кирпич	1952	1903	-49	-2,52
Монолит	1800	1790	-10	-0,54

В зависимости от типа постройки наибольшее снижение с 25 сентября 2007 г. претерпела средняя стоимость квартир в панельных домах – на 49% (-1575 у.е./кв.м), кирпичных и монолитных – на 46% (-1620 у.е./кв.м) и 42% (-1302 у.е./кв.м) соответственно.

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,37. При этом по сравнению с прошлым периодом значительно сузился диапазон цен выставленных на продажу квартир в связи с падением цен элитного жилья (диаграмма 20).

По сравнению с прошлой неделей индексы цен «дорогого» и «дешевого» жилья изменились разнонаправленно: квартиры элит-класса упали в цене на 5,3% и оказались на отметке 2759 у.е./кв.м (диаграмма 18), а квартиры эконом-класса выросли на 1,4% (1165 у.е./кв.м).

В сегменте «дорогого» жилья наблюдается уменьшение средних цен на 1- и 2-комнатные квартиры на 1,3%, на 3-комнатные – на 1,2% и многокомнатные – на 16,4%.

В сегменте «дешевого» жилья прослеживается рост цен 1-комнатного жилья на 0,3%, на 2-комнатного – на 2,4% и на многокомнатного – на 3,1%, 3-комнатные квартиры, напротив, сократились в цене на 0,1%.

Более подробно недельные темпы средних цен «дорогого» и «дешевого» жилья в районах и индекс расслоения представлены и в таблице 4.

Таблица 4.

Изменение индексов стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 10% самых «дорогих» и 10% самых «дешевых» квартир)

Район	Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому»)	Изменение средней стоимости «дорогого» жилья, %	Изменение средней стоимости «дешевого» жилья, %	Изменение средней стоимости «дорогого» жилья, у.е.	Изменение средней стоимости «дешевого» жилья, у.е.
Алмалинский	2,40	-10,06	1,36	-340	17
Медеуский	2,89	-3,61	-0,89	-158	-13
Бостандыкский	2,46	+0,60	+1,71	+20	+23
Жетысуйский	2,46	-0,53	+10,47	-14	+102
Ауэзовский	2,02	-2,30	-2,82	-53	-32
Турксибский	2,09	-14,92	-0,89	-302	-7
Город	2,37	-5,31	+1,40	-155	+16

Максимальный индекс расслоения в Медеуском районе (цена «дорогого» сектора почти в 2,9 раза выше «дешевого»), а минимальный – в Ауэзовском (в 2 раза).

С 25 сентября 2007 г. в сегменте «дорогого» жилья его стоимость сократилась на 39,8% (-1844 у.е./кв.м), а в сегменте «дешевого» – на 46,5% (!) (-1010 у.е./кв.м).

Итак, снижение ценового показателя столичной недвижимости продолжается. С 25 сентября 2007 года общее уменьшение средневзвешенной цены предложения 1 кв. м составило 46% (-1510 у.е./кв.м).

Прогноз: с учетом сложившейся ситуации можно предположить, что в данном месяце снижение средней стоимости составит 3-5%.

Аналитический отдел портала www.kn.kz