Аналитический обзор цен на рынке вторичного жилья г. Алматы за август 2008 года

В августе на рынке вторичного жилья города Алматы средняя стоимость предложения сократилась на 4,5%, потеряв 82 у.е. с одного квадратного метра, и опустилась до уровня 1763 у.е./кв.м.

В течение месяца на вторичном рынке на продажу выставлялось в среднем от 5,3 тыс. до 5,5 тыс. квартир, что на 10% меньше, чем в предыдущем месяце.

Лидером по количеству предложений является Бостандыкский район, на его долю приходится 30%. Ненамного отстают Ауэзовский и Алмалинский районы – 24% и 20%. В Медеуском и Жетысуйском выставлялось на продажу 14% и 7% квартир соответственно. Наименьшая доля предложения отмечена в Турксибском районе – 5%.

Средняя стоимость жилья по районам

Рассматривая динамику «поведения» цен в течение двух месяцев, можно отметить, что сокращение ценовых показателей наблюдается во всех районах города, кроме Бостандыкского и Ауэзовского, где рост составил 0,9% и 3,1% соответственно (таблица 1). Максимальный спад средней стоимости отмечен в Турксибском районе – на 8,7%. Напомним, что в предыдущем месяце в данном районе был зафиксирован спад цен на 26,4%. А минимальный в Медеуском – 0,5%.

Таблица 1.

Изменение средней стоимости в районах

Район

Средняя стоимость в июле,

у.е./кв.м

Средняя стоимость в августе,

у.е./кв.м

Темпы роста/падения к июлю

%

у.е.

Алмалинский

2084

1997

-4,18

-87

Медеуский

2570

2559

-0,45

-11

Бостандыкский

2074

2092

+0,88

+18

Жетысуйский

1819

1527

-16,09

-292

Ауэзовский

1587

1635

+3,08

+48

Турксибский

1232

1125

-8,69

-107

По городу

1845

1763

-4,47

-82

Алмалинский район

Темп снижения среднемесячной стоимости уменьшился от 10,3% до 4,2%. Средняя стоимость на вторичное жилье составила 1997 у.е./кв.м (диаграмма 5). Количество предложений в августе уменьшилось на 15%.

По сравнению с прошлым месяцем падение цен наблюдается на все форматы квартир. Средняя стоимость 1-комнатного жилья снизилась на 4% (-76 у.е./кв.м), 2-комнатного – 1,5% (-29 у.е./кв.м), 3-комнатного – 6,1% (-131 у.е./кв.м) и многокомнатного – 5,1% (-121 у.е./кв.м).

В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 35% (-982 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 41% (-1332 у.е./кв.м), 3-комнатные – 40% (-1361 у.е./кв.м) и многокомнатные – 45% (-1825 у.е./кв.м).

Медеуский район

По отношению к июлю в районе наблюдается спад ценового показателя на 0,5% (2559 у.е./кв.м). Напомним, что в прошлом месяце снижение средней стоимости составило 11,4%. Количество выставленных на продажу квартир уменьшилось на 0,9%.

На 1- и 2-комнатные квартиры средние цены сократились на 9,3% (-235 у.е./кв.м) и 0,8% (-21 у.е./кв.м) соответственно. На 3- и многокомнатное жилье, напротив, зафиксирован рост на 2,4% (+61 у.е./кв.м) и 6,7% (+179 у.е./кв.м).

В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 40% (-1517 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 40% (-1697 у.е./кв.м), 3-комнатные – 41% (-1796 у.е./кв.м) и многокомнатные – 32% (-1375 у.е./кв.м).

Бостандыкский район

По сравнению с прошлым месяцем средняя стоимость увеличилась на 0,9% (+18 у.е./кв.м) и поднялась на уровень 2092 у.е./кв.м. Напомним, что в июле среднемесячная цена сократилась на 9,7%. Спад количества предложений составил 5%.

Рост средних цен зафиксирован на 1-, 2- и 3-комнатное жилье на 1,8% (+32 у.е./кв.м), 2,7% (+53 у.е./кв.м) и 2,1% (+45 у.е./кв.м). Цены на многокомнатные квартиры продолжают снижаться, в августе ценовой показатель сократился на 3% (-73 у.е./кв.м).

В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 38% (-1131 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 37% (-1203 у.е./кв.м), 3-комнатные – 39% (-1411 у.е./кв.м) и многокомнатные – 41% (-1655 у.е./кв.м).

Жетысуйский район

В августе сокращение ценового показателя составило 16,1% и оказалось максимальным по городу. При этом среднемесячная стоимость, значительно снизившись, остановилась на отметке 1517 у.е./кв.м. За истекший период также отмечен значительный спад предложений – на 32%.

По сравнению с прошлым месяцем значительное снижение среднемесячной стоимости, в зависимости от формата квартир, наблюдается на 1-, многокомнатное жилье – на 21,5% и 30% соответственно. Двух- и трехкомнатные квартиры уменьшились в цене на 9% и 7,5%.

В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 48% (-1266 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 47% (-1406 у.е./кв.м), 3-комнатные – 47% (-1438 у.е./кв.м) и многокомнатные – 38% (-1048 у.е./кв.м).

Ауэзовский район

По сравнению с прошлым месяцем среднемесячная стоимость 1 кв. м жилья увеличилась на 3,1% и поднялась к отметке 1635 у.е./кв.м. Спад объема предложений составил 11%.

В течение августа средняя стоимость 1-, 2- и 3-комнатных квартир увеличилась на 7,2% (+106 у.е./кв.м), 5,1% (+77 у.е./кв.м) и 3,1% (+50 у.е./кв.м) соответственно. Цены на многокомнатные квартиры, напротив, сократились на 2,8% (-48 у.е./кв.м)

В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 35% (-853 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 38,5% (-998 у.е./кв.м), 3-комнатные – 40% (-1125 у.е./кв.м) и многокомнатные – 46% (-1449 у.е./кв.м).

Турксибский район

В Турксибском районе ценовой показатель зафиксирован на уровне 1125 у.е./кв.м, и темп снижения составил 8,7% (-107 у.е./кв.м). Напомним, что в июле уменьшение средней стоимости составило 26,4%. В течение месяца спад объема предложений составил 10%.

По сравнению с прошлым месяцем в данном районе стоимость 2-комнатных квартир уменьшилась на 1,6% (-19 у.е./кв.м), 3-комнатных – 8,7% (-113 у.е./кв.м) и многокомнатных – на 34,1% (-652 у.е./кв.м). Цены на 3-комнатное жилье, напротив, увеличились на 3,2% (+36 у.е./кв.м)

В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 40% (-778 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 43% (-898 у.е./кв.м), 3-комнатные – 45% (-978 у.е./кв.м) и многокомнатные – 53% (-1436 у.е./кв.м).

Изменение средней стоимости, в зависимости от формата квартиры и типа постройки дома

В данном месяце ценовые показатели, в зависимости от количества комнат, уменьшились на все форматы квартир. Максимально сократились цены многокомнатного жилья – на 12,7%, а минимально 2-комнатное – 1%. Изменение средней стоимости по формату квартир можно проследить на диаграммах 11 – 14 и в таблице 2.

Таблица 2.

Изменение средней стоимости в зависимости от формата квартиры

Формат квартиры

Средняя стоимость в июле,

у.е./кв.м

Средняя стоимость в августе,

у.е./кв.м

Темпы роста/падения к июлю

%

у.е.

1-комнатные

1713

1640

-4,28

-73

2-комнатные

1768

1750

-1,00

-18

3-комнатные

1872

1824

-2,58

-48

Многокомнатные

2237

1953

-12,69

-284

С октября 2007 г. по городу снижение средних цен, в зависимости от формата квартир, распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 39% (-1055 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 41,5% (-1244 у.е./кв.м), 3-комнатные – 42% (-1343 у.е./кв.м) и многокомнатные – 44,6% (-1571 у.е./кв.м).

По сравнению с июлем в августе уменьшение средней стоимости жилой площади в панельных домах составило 3,5%, кирпичных – 2,1% и монолитных – 7,8%. Изменение средней стоимости жилья от типа строения можно рассмотреть на диаграммах 15 – 17 и в таблице 3.

Таблица 3.

Изменение средней стоимости в зависимости от типа постройки дома

Тип квартиры

Средняя стоимость в июле,

у.е./кв.м

Средняя стоимость в август,

у.е./кв.м

Темпы роста/падения к июлю

%

у.е.

Панель

1715

1656

-3,46

-59

Кирпич

1963

1922

-2,11

-41

Монолит

1867

1722

-7,75

-145

С октября 2007 г. по городу снижение средних цен, в зависимости от типа постройки, распределилось следующим образом: квартиры в панельных домах потеряли 43% (-1235 у.е./кв.м) от стоимости, в кирпичных – 43% (-1451 у.е./кв.м) и в монолитных – 44% (-1337 у.е./кв.м).

Индекс расслоения

В августе по городу индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 2,3, при этом диапазон цен предложений продолжает сужаться (диаграмма 18). По отношению к июлю в сегменте максимальных цен наблюдается снижение ценового показателя на 15,8% (-511 у.е./кв.м). Напомним, что в прошлом месяце в данном секторе наблюдался спад – 9,4%. А в сегменте минимальных цен падение ценового показателя скромнее – 0,3% (-4 у.е./кв.м).

Стоимость единицы площади в секторе «дорогого» жилья колебалась в пределах от 2699 до 2759 у.е./кв.м, а в секторе «дешевого» – от 1165 до 1194 у.е./кв.м.

Значительные снижения ценовых показателей наблюдаются в Турксибском районе, как в «дорогом», так и «дешевом» сегментах – на 19% и 6% соответственно.

Минимальный индекс расслоения наблюдается в Ауэзовском районе – 1,97, а максимальный – в Медеуском – 2,82.

Более подробно с ценовыми показателями можно ознакомиться в таблице 4.

Индексы стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 10% самых дорогих и 10% самых дешевых квартир)

Район

Индекс расслоения в августе

Верхние ценовые сегменты в июле,

у.е./кв.м

Верхние ценовые сегменты в августе,

у.е./кв.м

Изменение верхних ценовых сегментов

%

у. е.

Алмалинский

2,32

3575

3030

-15,25

-545

Медеуский

2,82

4570

4190

-8,33

-381

Бостандыкский

2,33

3633

3218

-11,42

-415

Жетысуйский

2,43

3277

2623

-19,97

-655

Ауэзовский

1,97

2824

2269

-19,63

-554

Турксибский

2,02

2111

1704

-19,25

-406

По городу

2,30

3241

2731

-15,76

-511

Район

Нижние ценовые сегменты в июле,

у.е./кв.м

Нижние ценовые сегменты в августе,

у.е./кв.м

Изменение нижних ценовых сегментов

%

у. е.

Алмалинский

1314

1306

-0,56

-7

Медеуский

1474

1486

0,79

12

Бостандыкский

1374

1380

0,38

5

Жетысуйский

1045

1078

3,14

33

Ауэзовский

1141

1149

0,77

9

Турксибский

901

845

-6,15

-55

По городу

1191

1187

-0,31

-4

Итак, в августе на рынке недвижимости вторичного жилья отмечено уменьшение темпов снижения ценовых показателей. С начала октября 2007 года снижение среднемесячного ценового показателя составило 42,3% (-1294 у.е./кв.м).

Прогноз: в период делового сезона, предположительно, на рынке жилья данный показатель будет снижаться в пределах 2-4%.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков