Мониторинг цен на рынке вторичного жилья г. Алматы (с 24.12.2008 г. по 5.01.2009 г.)

На первой неделе января продолжилось сокращение предложения. Объем выставленного на продажу жилья сократился еще на 16,8% до 3312 квартир. В связи с этим емкость рынка в ценах предложения уменьшилась на 17,1%, составив 461 млн у.е., в то время как средневзвешенная стоимость снизилась лишь на 0,2% и на начало года составила 1662 у.е./кв.м.

За истекший период максимальный спад выставленных на продажу квартир наблюдается в Ауэзовском районе – на 27,7%, далее в Бостандыкском и Турксибском – на 19% и 18% соответственно, а также в Жетысуйском, Медеуском и Алмалинском – на 13,7%, 11,6% и 9,6%.

Изменение средней стоимости 1 кв. м по районам в у.е.

На анализируемой неделе средняя стоимость сократилась во всех районах города, кроме Алмалинского и Турксибского, где рост ценовых показателей составил 1% и 2,4% соответственно. Максимально уменьшились средние цены в Медеуском районе на 1,7%, а минимально – в Ауэзовском – на 0,1%. Подробные изменения стоимости 1 кв.м жилой площади и структуры в районах, произошедшие на этой неделе, в таблице 1 и 2.

Таблица 1.

Изменение ценовых показателей по районам

Район

Ценовой

показатель

на 23 декабря

2008 года,

у.е./кв.м

Ценовой

показатель

на 6 января

2009 года,

у.е./кв.м

Темп роста/

снижения,

у.е.

Темп роста/

снижения,

%

Алмалинский

1940

1958

+18

+0,95

Медеуский

2554

2509

-45

-1,74

Бостандыкский

2003

1989

-14

-0,74

Жетысуйский

1393

1371

-22

-1,61

Ауэзовский

1556

1555

-1

-0,07

Турксибский

988

1011

+23

+2,39

Город

1664

1662

-2

-0,15

Таблица 2.

Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по районам

Район

Кол-во

предложений

на 23 декабря

2008 года,

шт.

Кол-во

предложений

на 6 января

2009 года,

шт.

Темп роста/

снижения,

%

Темп роста/

снижения,

шт.

Алмалинский

764

691

-73

-9,55

Медеуский

1037

750

-287

-27,68

Бостандыкский

1265

1026

-239

-18,89

Жетысуйский

167

190

23

13,77

Ауэзовский

632

559

-73

-11,55

Турксибский

117

96

-21

-17,95

Город

3982

3312

-670

-16,83

Алмалинский район

В Алмалинском районе ценовой показатель увеличился на 1%, это произошло вследствие роста цен 2-комнатных квартир – на 0,2%, 3-комнатных – на 4,4% и многокомнатных – на 1,3%, в то время как 1-комнатное жилье сократилось в цене на 1,6%.

В зависимости от типа постройки, повышение цен в монолитных и панельных домах составило 2,6% и 1,4% соответственно, в кирпичных, напротив, спад – 0,8%.

Медеуский район

В Медеуском районе зафиксировано сокращение средней стоимости на 1,7%. Снижение цен наблюдается на 1-комнатные – 3,8%, на 3-комнатные – 4,8 и на многокомнатные – 1%. А на 2-комнатные квартиры, напротив, зафиксирован рост на 3%.

Спад средней стоимости на квартиры в панельных постройках составил 2,9% и кирпичных – 3,6%, в монолитных домах, напротив, рост 1,4%.

Бостандыкский район

В Бостандыкском районе прослеживается сокращение средних цен предложения на 0,7%, которое, в зависимости от формата квартир, распределилось следующим образом: на 1-комнатные – 3,5%, на 2-комнатные – 1,5% и на многокомнатные – 0,3%. А на 3-комнатные квартиры, напротив, рост – 2,6%.

Уменьшение ценового показателя зафиксировано только на квартиры в панельных домах с темпом 3,6%. В кирпичных и монолитных постройках прослеживается рост на 1% и 0,4% соответственно.

Жетысуйский район

В Жетысуйском районе ценовой показатель уменьшился на 1,6%. При этом спад цен наблюдается на 2-, 3- и многокомнатные квартиры на 1,1%, 2,7% и 17% соответственно. На 1-комнатное жилье, напротив, цены выросли на 3,3%.

В зависимости от материала стен, цены сократились на квартиры в панельных и кирпичных домах на 5,7% и 0,9% соответственно, в то время как в монолитных постройках цены выросли на 1,9%.

Ауэзовский район

В Ауэзовском районе уменьшение средней стоимости составило всего лишь 0,1%. Это произошло вследствие спада цен 3-комнатного жилья на 3,5%. Одно- и многокомнатные квартиры, напротив, увеличились в цене на 2,3% и 1,3% соответственно, при этом цены 2-комнатного жилья не изменились.

Сокращение средних цен на квартиры в монолитных домах – 0,8% и панельных – 0,2%, в кирпичных, напротив, увеличение составило 0,7%.

Турксибский район

В Турксибском районе рост ценового показателя за две недели составил 2,4%. Основное влияние на среднюю стоимость по району оказало многокомнатное жилье, которое повысилось в цене на 30%. На остальные форматы квартир прослеживается сокращение цен: 1-комнатного – на 0,1%, 2-комнатного – на 6,7% и 3-комнатного – на 6,8%.

Выросли цены на квартиры только в кирпичных постройках на 11,1%, в монолитных и панельных, напротив, сократились на 3,2% и 0,2% соответственно.

Максимальное снижение средней стоимости квартир с 25 сентября 2007 г. наблюдается в Турксибском районе – 59%, а минимальное – в Бостандыкском – на 43%.

Изменение средней стоимости по количеству комнат и типу постройки

На данной неделе по городу сокращение средней стоимости зафиксировано на все форматы квартир, кроме многокомнатных, где рост составил 0,2%. Максимально снизились цены 3-комнатного жилья – на 2,1%, а минимально – 1-комнатного – на 0,6% (таблицы 3 и 4).

Таблица 3.

Изменение ценовых показателей по количеству комнат

Формат квартиры

Ценовой

показатель

на 23 декабря

2008 года,

у.е./кв.м

Ценовой

показатель

на 6 января

2009 года,

у.е./кв.м

Темп роста/

снижения,

у.е.

Темп роста/

снижения,

%

1-комнатные

1594

1585

-9

-0,60

2-комнатные

1623

1609

-14

-0,91

3-комнатные

1742

1704

-38

-2,14

Многокомнатные

1727

1731

+4

+0,22

По городу

1664

1662

-2

-0,15

Таблица 4.

Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат

Формат квартиры

Количество

предложений

на 23 декабря

2008 года,

шт.

Количество

предложений

на 6 января

2009 года,

шт.

Темп роста/

снижения,

шт.

Темп роста/

снижения,

%

1-комнатные

829

726

-103

-12,42

2-комнатные

1243

1067

-176

-14,16

3-комнатные

1471

1133

-338

-22,98

Многокомнатные

439

386

-53

-12,07

По городу

3982

3312

-1330

-16,83

В зависимости от формата квартир, снижение цен с 25 сентября 2007 г. распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 46% (-1360 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 48% (-1505 у.е./кв.м), 3-комнатные – 50% (-1698 у.е./кв.м) и многокомнатные – 53% (-1975 у.е./кв.м).

По сравнению с последней рабочей неделей декабря, снижение ценового показателя наблюдается только на квартиры в панельных постройках на 1,9%, в монолитных и кирпичных, напротив, рост цен на 0,4% и 1,1% соответственно.

Колебания ценового показателя, в зависимости от материала стен, можно проследить в таблицах 5 и 6.

Таблица 5.

Изменение ценовых показателей по типу постройки дома

Тип

постройки

Ценовой

показатель

на 23 декабря

2008 года,

у.е./кв.м

Ценовой

показатель

на 6 января

2009 года,

у.е./кв.м

Темп

роста/

падения,

у.е.

Темп

роста/

падения,

%

Панель

1556

1526

-30

-1,92

Кирпич

1806

1827

+21

+1,14

Монолит

1640

1646

+6

+0,37

Таблица 6.

Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки

Тип

постройки

Количество

предложений

на 23 декабря

2008 года,

шт.

Количество

предложений

на 6 января

2009 года,

шт.

Темп

роста/

падения,

шт.

Темп

роста/

падения,

%

Панель

2010

1563

-447

-22,24

Кирпич

1342

1143

-199

-14,83

Монолит

630

606

-24

-38,10

В зависимости от типа постройки, наибольшее снижение с 25 сентября 2007 г. претерпела средняя стоимость квартир в панельных домах – на 52% (-1674 у.е./кв.м), кирпичных и монолитных – на 48% (-1696 у.е./кв.м) и 47% (-1446 у.е./кв.м) соответственно.

Итак, с 25 сентября 2007 года общее уменьшение средневзвешенной цены предложения 1 кв.м по городу составило 49,3% (-1617 у.е./кв.м).

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,19. При этом диапазон цен выставленных на продажу квартир значительно расширился.

По сравнению с прошлой неделей, индексы цен «дорогого» и «дешевого» жилья сократились. Так, на квартиры элит-класса спад цен составил 1,6%, и ценовой показатель оказался на отметке 2395 у.е./кв.м (диаграмма 19), а цены квартир эконом-класса сократились на 4,4% и оказались на уровне 1094 у.е./кв.м.

Спад средних цен в сегменте «дорогого» жилья прослеживается на 2- и многокомнатные квартиры на 0,5% и 8,2% соответственно, в то время как на 1- и 3-комнатные квартиры зафиксирован рост цен на 0,8% и 1,8%.

В сегменте «дешевого» жилья сокращение средних цен на 1-комнатное жилье составило 6,5%, на 2-комнатное – 6,3%, на 3-комнатное – 3,6% и многокомнатное – 1,2%.

Более подробно недельные темпы средних цен «дорогого» и «дешевого» жилья в районах и индекс расслоения представлены в таблице 7.

Таблица 7.

Изменение индексов стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 10% самых «дорогих» и 10% самых «дешевых» квартир)

Район

Индекс

расслоения

(отношение

«дорогого»

жилья к

«дешевому»)

Изменение

средней

стоимости

«дорогого»

жилья, %

Изменение

средней

стоимости

«дешевого»

жилья, %

Изменение

средней

стоимости

«дорогого»

жилья, у.е.

Изменение

средней

стоимости

«дешевого»

жилья, у.е.

Алмалинский

2,26

+2,83

+0,85

+81

+11

Медеуский

2,69

-0,50

-11,91

-19

-195

Бостандыкский

2,27

+1,54

-3,47

+46

-48

Жетысуйский

2,34

-5,28

-3,04

-116

-28

Ауэзовский

1,83

+0,57

+1,61

+12

+18

Турксибский

1,86

-8,24

-9,84

-114

-75

Город

2,19

-1,59

-4,44

-39

-51

Максимальный индекс расслоения в Медеуском районе (цена «дорогого» сектора почти в 2,7 раза выше «дешевого»), а минимальный – в Ауэзовском (в 1,83 раза).

С 25 сентября 2007 г. в сегменте «дорогого» жилья стоимость сократилась на 47,7% (-2188 у.е./кв.м), а в сегменте «дешевого» – на 49,7% (-1081 у.е./кв.м).

Прогноз

Итак, снижение ценовых показателей продолжается. Так как никаких экономических предпосылок к росту цен на жилье нет, можно предположить, что в данном месяце средняя стоимость предложения сократится в пределах 4-5%.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков