Мониторинг цен на рынке вторичного жилья г. Алматы (с 20.01.2009 г.по 26.01.2009 г.)

Последняя неделя января ознаменовалась 50% (!) падением средневзвешенной стоимости на рынке вторичного жилья Алматы с сентября 2007 года.

За неделю ценовой показатель сократился на 1% до уровня 1636 у.е./кв.м. Объем выставленного на продажу жилья увеличился на 2,3% до 4744 квартир. В связи с этим емкость рынка в ценах предложения снизилась на 2,6%, составив 649 млн у.е. 

За истекший период максимальный рост выставленных на продажу квартир наблюдается в Жетысуйском районе – на 9%, далее в Турксибском – на 8%, Ауэзовском и Алмалинском – на 7%. В Бостандыкском и Медеуском районах количество предложений, напротив, сократилось на 0,1% и 5,5% соответственно.

Изменение средней стоимости 1 кв. м по районам в у.е.

На анализируемой неделе средняя стоимость сократилась во всех районах города, кроме Медеуского и Жетысуйского, где рост ценовых показателей составил 1,8% и 2,5% соответственно. Максимально уменьшились средние цены в Турксибском районе – на 4,9%, а минимально – в Алмалинском – на 0,8%. Подробные изменения стоимости 1 кв.м жилой площади и структуры в районах, произошедшие на этой неделе, в таблице 1 и 2.

Таблица 1.

Изменение ценовых показателей по районам

Таблица 2.

Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по районам

Алмалинский район

В Алмалинском районе ценовой показатель сократился на 0,8%, это произошло вследствие спада цен 2-комнатных квартир – на 1,8%, 3-комнатных – на 1,4% и многокомнатных – на 3,2%, в то время как 1-комнатное жилье выросло в цене на 3,4%.

В зависимости от типа постройки, спад цен в монолитных домах составил 0,9%, в кирпичных и панельных – 0,3% и 1,3% соответственно.

Медеуский район

В Медеуском районе зафиксирован рост средней стоимости на 1,8%. Увеличение цен на 1-комнатные квартиры составило 4%, на 2-комнатные – 1,8%, на 3-комнатные – 0,9% и на многокомнатные – 1,2%.

Рост средней стоимости на квартиры в монолитных постройках составил 5% и кирпичных – 0,2%, в панельных домах, напротив, спад цен 0,5%.

Бостандыкский район

В Бостандыкском районе прослеживается снижение средних цен предложения на 2,3%, которое, в зависимости от формата квартир, распределилось следующим образом: на 1- и 2-комнатные – 1,9%, на 3-комнатные – 2% и на многокомнатные – 3,3%.

Уменьшение ценового показателя в монолитных постройках – 2,9%, в панельных и кирпичных домах, напротив, рост – 2%.

Жетысуйский район

В Жетысуйском районе ценовой показатель увеличился на 2,5%. При этом рост цен наблюдается только на 2-комнатные квартиры на 4,1%. На остальные форматы квартир прослеживается спад: 1-комнатного жилья – на 1,7%, 3-комнатного – на 1,6% и многокомнатного – на 2,1%.

В зависимости от материала стен, цены выросли на квартиры в монолитных и кирпичных домах на 3,4% и 3,6% соответственно и в панельных – на 0,6%.

Ауэзовский район

В Ауэзовском районе уменьшение средней стоимости составило 2,1%. Это произошло вследствие спада цен 2-комнатного жилья на 3,4%, 3-комнатного – на 0,9% и многокомнатного – на 4,8%. Однокомнатные квартиры, напротив, увеличились в цене на 1%.

Сокращение средних цен на квартиры в монолитных домах – 2,8% и кирпичных – 3,7%, в панельных, напротив, увеличение составило 0,3%.

Турксибский район

В Турксибском районе спад ценового показателя за неделю составил 4,9%. Основное влияние на среднюю стоимость по району оказало 1- и многокомнатное жилье, которое сократилось в цене на 4,8% и 6,9% соответственно. На 2-комнатные квартиры прослеживается рост цен на 1,5%.

Сократились цены на квартиры в монолитных постройках на 9,8%, кирпичных и панельных – на 2,7% и 2,2% соответственно.

Максимальное снижение средней стоимости квартир с 25 сентября 2007 г. наблюдается в Турксибском районе – 59%, а минимальное – в Бостандыкском – на 44%.

Изменение средней стоимости по количеству комнат и типу постройки

На данной неделе по городу сокращение средней стоимости зафиксировано на все форматы квартир, кроме многокомнатных, где рост составил 1%. Максимально потеряло стоимость 3-комнатное жилье – 0,9%, а минимально – 1-комнатное – 0,2% (таблицы 3 и 4).

Таблица 3.

Изменение ценовых показателей по количеству комнат

Таблица 4.

Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат

В зависимости от формата квартир, снижение цен с 25 сентября 2007 г. распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 48% (-1413 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 48% (-1505 у.е./кв.м), 3-комнатные – 49% (-1685 у.е./кв.м) и многокомнатные – 52% (-1937 у.е./кв.м).

По сравнению с предыдущей неделей, снижение ценового показателя наблюдается на квартиры в кирпичных и панельных постройках на 0,9% и в монолитных – на 1,3%.

Колебания ценового показателя, в зависимости от материала стен, можно проследить на диаграммах 16 – 18 и в таблицах 5 и 6.

Таблица 5.

Изменение ценовых показателей по типу постройки дома

Таблица 6.

Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки

В зависимости от типа постройки, наибольшее снижение с 25 сентября 2007 г. претерпела средняя стоимость квартир в панельных домах – на 52% (-1675 у.е./кв.м), кирпичных и монолитных – на 49% (-1723 у.е./кв.м) и 48% (-1497 у.е./кв.м) соответственно.

Итак, с 25 сентября 2007 года общее уменьшение средневзвешенной цены предложения 1 кв.м по городу составило 50,1% (-1643 у.е./кв.м).

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,16. При этом диапазон цен выставленных на продажу квартир значительно сузился.

По сравнению с прошлой неделей, на квартиры элит-класса спад цен составил 0,1%, и ценовой показатель оказался на отметке 2478 у.е./кв.м, а цены квартир эконом-класса выросли на 3,4% и оказались на уровне 1147 у.е./кв.м. Основное влияние на рост индекса стоимости в «дешевом» сегменте оказало выставленное на продажу жилье эконом-класса Жетысуйского и Турксибского районов.

Спад средних цен в сегменте «дорогого» жилья прослеживается на 3- и многокомнатные квартиры на 0,2% и 6,1% соответственно, в то время как на 1- и 2-комнатные квартиры зафиксирован рост цен на 0,8% и 0,2%.

В сегменте «дешевого» жилья рост средних цен наблюдается на все форматы квартир: 1-комнатных – на 1,6%, 2-комнатных – на 4,5%, 3-комнатных – на 3,3% и многокомнатных – на 4,4%.

Более подробно недельные темпы средних цен «дорогого» и «дешевого» жилья в районах и индекс расслоения представлены на диаграмме 20 и в таблице 7.

Таблица 7.

Изменение индексов стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 10% самых «дорогих» и 10% самых «дешевых» квартир)

Максимальный индекс расслоения в Медеуском районе (цена «дорогого» сектора почти в 2,48 раза выше «дешевого»), а минимальный – в Ауэзовском (в 1,83 раза).

С 25 сентября 2007 г. в сегменте «дорогого» жилья стоимость сократилась на 45,9% (-2105 у.е./кв.м), а в сегменте «дешевого» – на 47,2% (-1028 у.е./кв.м).

Выводы и прогноз

Итак, после новогодних каникул активность продавцов на рынке вторичного жилья увеличивается, о чем свидетельствует возрастающее количество предложения. Однако при этом продолжают снижаться ценовые показатели. Так как эффективность реализации антикризисных мер продолжает оставаться низкой, можно предположить, что в данном месяце средняя стоимость предложения сократится в пределах 1-2%.

Аналитический отдел портала www.kn.kz