Аналитический обзор цен на рынке вторичного жилья г. Алматы за январь 2009 года

В первом месяце нового года средневзвешенная стоимость сократилась на 1,4% до уровня 1653 у.е./кв.м. В течение января на вторичном рынке на продажу выставлялось в среднем от 3,3 тыс. до 4,7 тыс. квартир, что на 3,5% меньше, чем в предыдущем месяце.

Лидером по количеству предложений является Бостандыкский район, на его долю приходится 32%. Ненамного отстают Ауэзовский и Алмалинский районы – 23% и 20%. В Медеуском и Жетысуйском выставлялось на продажу 17% и 5% квартир соответственно. Наименьшая доля предложения отмечена в Турксибском районе – 3%.

Средняя стоимость жилья по районам

Сокращение ценового показателя наблюдается во всех районах города, кроме Турксибского, где рост составил 5,9%. Максимальное снижение прослеживается в Ауэзовском районе – 3,7%, а минимальное – в Алмалинском – 1,8% (таблица 1).

В январе снижение предложения на вторичном рынке жилья продолжилось. Наибольший спад выставленных на продажу квартир зафиксирован в Ауэзовском районе – 11%, а в Турксибском и Жетысуйском, напротив, рост на 10% и 17% соответственно (таблица 2).

Таблица 1.

Изменение средней стоимости в районах

Район

Средняя

стоимость

в декабре

2008 года,

у.е./кв.м

Средняя

стоимость

в январе

2009 года,

у.е./кв.м

Темпы роста/падения

%

у.е.

Алмалинский

1962

1927

-1,79

-35

Медеуский

2536

2455

-3,17

-81

Бостандыкский

2027

1978

-2,45

-49

Жетысуйский

1402

1361

-2,89

-41

Ауэзовский

1590

1531

-3,73

-59

Турксибский

987

1045

+5,88

+58

По городу

1676

1653

-1,41

-23

Таблица 2.

Изменение предложения в районах

Район

Среднее

кол-во

квартир в

декабре

2008 года,

шт.

Среднее

кол-во

квартир в

январе

2009 года,

шт.

Темпы роста/падения

%

шт.

Алмалинский

861

852

-1,07

-9

Медеуский

694

701

+0,97

+7

Бостандыкский

1385

1319

-4,72

-66

Жетысуйский

210

231

+10,06

+21

Ауэзовский

1109

984

-11,32

-125

Турксибский

124

145

+16,94

+21

По городу

4382

4231

-3,45

-151

Алмалинский район

В январе спад среднемесячной стоимости составил 1,8%, напомним, что в прошлом месяце наблюдалось снижение на 5,6%. Средняя стоимость на вторичное жилье составила 1927 у.е./кв.м. Количество предложений сократилось на 1%.

По сравнению с прошлым месяцем, спад цен предложения наблюдается на 1-комнатные квартиры на 4,8%, на 2-комнатные – на 0,9% и на многокомнатные – на 2,8%, на 3-комнатное жилье, напротив, рост на 1,4%.

В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 37,5% (-1051 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 43% (-1396 у.е./кв.м), 3-комнатные – 39% (-1321 у.е./кв.м) и многокомнатные – 49,5% (-2019 у.е./кв.м).

Медеуский район

По отношению к декабрю в районе сокращение ценового показателя составило 3,2% (2455 у.е./кв.м). Напомним, что в прошлом месяце снижение средней стоимости было 3,7%. Количество выставленных на продажу квартир увеличилось на 1%.

На 1-комнатные квартиры средние цены сократились на 8,2%, на 2-комнатные – 0,5%, на 3-комнатные – 2,1% и на многокомнатные – 1,8%.

В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 45% (-1706 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 41% (-1720 у.е./кв.м), 3-комнатные – 44% (-1948 у.е./кв.м) и многокомнатные – 33% (-1401 у.е./кв.м).

Бостандыкский район

По сравнению с прошлым месяцем, снижение средней стоимости составило 2,5%, и цена предложения опустилась на уровень 1978 у.е./кв.м. Напомним, что в декабре спад ценового показателя был зафиксирован с темпом 4%. Сокращение количества предложений составило 5%.

Снижение средних цен на 1-комнатное жилье – 5,5%, на 2-комнатное – 3,9% и на 3-комнатное – 0,6%, на многокомнатные квартиры, напротив, рост цен 0,4%.

В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 41% (-1217 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 41% (-1328 у.е./кв.м), 3-комнатные – 43% (-1544 у.е./кв.м) и многокомнатные – 44% (-1768 у.е./кв.м).

Жетысуйский район

В январе сокращение ценового показателя составило 2,9%, при этом среднемесячная стоимость остановилась на отметке 1361 у.е./кв.м. За истекший период отмечен рост предложений – на 10%.

Основное влияние на среднюю стоимость по району оказало многокомнатное жилье, которое уменьшилось в цене на 16,4%. Цены на 1- и 3-комнатные квартиры снизились значительно скромнее – 5,8% и 2,3%, 2-комнатные, напротив, выросли в цене на 2,4%.

В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 51% (-1347 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 54% (-1613 у.е./кв.м), 3-комнатные – 52% (-1582 у.е./кв.м) и многокомнатные – 51% (-1414 у.е./кв.м).

Ауэзовский район

По сравнению с прошлым месяцем, среднемесячная стоимость 1 кв.м жилья уменьшилась на 3,7%, что оказалось максимальным снижением по городу, при этом ценовой показатель опустился к отметке 1531 у.е./кв.м. Спад объема предложений за месяц составил 11%.

В течение января средняя стоимость 1-комнатных квартир сократилась на 4,1%, 2-комнатных – на 1,6%, 3-комнатных – на 4,5% и многокомнатных – на 4,7%.

В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 40% (-978 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 42% (-1095 у.е./кв.м), 3-комнатные – 46% (-1297 у.е./кв.м) и многокомнатные – 47% (-1466 у.е./кв.м).

Турксибский район

В Турксибском районе ценовой показатель увеличился на 5,9%, и средняя стоимость предложения поднялась на уровень 1045 у.е./кв.м. Напомним, что в декабре наблюдался спад средней стоимости – 5,8%. В течение месяца зафиксирован максимальный рост объема предложений – 17%.

Основное влияние на ценовой показатель оказало многокомнатное жилье, рост средней стоимости которого составил 26,6%. Выросли цены 1- и 3-комнатного жилья – 2,4% и 0,6% соответственно, а 2-комнатного, напротив, сократились – 1,9%.

В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 43% (-839 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 51% (-1066 у.е./кв.м), 3-комнатные – 47% (-1020 у.е./кв.м) и многокомнатные – 61% (-1656 у.е./кв.м).

Изменение средней стоимости, в зависимости от формата квартиры и типа постройки дома

В данном месяце ценовые показатели, в зависимости от количества комнат, сократились на все форматы квартир. Максимально упали цены 1-комнатного жилья – на 4,4%, а минимально – многокомнатного – на 0,6%. Изменение средней стоимости по формату квартир можно проследить на диаграммах 11 – 14 и в таблице 3.

Таблица 3.

Изменение средней стоимости, в зависимости от формата квартиры

Формат квартиры

Средняя

стоимость

в декабре

2008 года,

у.е./кв.м

Средняя

стоимость

в январе

2009 года,

у.е./кв.м

Темпы роста/падения

%

у.е.

1-комнатные

1612

1542

-4,39

-70

2-комнатные

1638

1620

-1,11

-18

3-комнатные

1745

1723

-1,26

-22

Многокомнатные

1780

1770

-0,55

-10

С октября 2007 г. по городу снижение средних цен, в зависимости от формата квартир, распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 43% (-1153 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 46% (-1375 у.е./кв.м), 3-комнатные – 46% (-1444 у.е./кв.м) и многокомнатные – 50% (-1754 у.е./кв.м).

По сравнению с декабрем, в январе снижение средней стоимости жилой площади в панельных домах составило 3,7% и кирпичных – 1%, в монолитных постройках, напротив, прослеживается рост цен на 0,5%. Изменение средней стоимости жилья от типа строения можно рассмотреть на диаграммах 15 – 17 и в таблице 4.

Таблица 4.

Изменение средней стоимости, в зависимости от типа постройки дома

Тип квартиры

Средняя

стоимость

в декабре

2008 года,

у.е./кв.м

Средняя

стоимость

в январе

2009 года,

у.е./кв.м

Темпы роста/падения

%

у.е.

Панель

1596

1537

-3,70

-59

Кирпич

1831

1813

-1,02

-18

Монолит

1612

1620

+0,52

+8

С октября 2007 г. по городу снижение средних цен, в зависимости от типа постройки, распределилось следующим образом: квартиры в панельных домах потеряли 47% (-1354 у.е./кв.м) от стоимости, в кирпичных – 46% (-1560 у.е./кв.м) и в монолитных – 47% (-1439 у.е./кв.м).

С начала октября 2007 года снижение среднемесячного ценового показателя по городу составило 45,9% (-1404 у.е./кв.м).

Индекс расслоения

В январе по городу индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 2,2, при этом диапазон цен предложений значительно расширился (диаграмма 18). Минимальный индекс расслоения наблюдается в Ауэзовском районе – 1,84, а максимальный – в Медеуском – 2,55.

В данном месяце стоимость единицы площади в секторе «дорогого» жилья колебалась в пределах от 2395 до 2480 у.е./кв.м, а в секторе «дешевого» – от 1094 до 1147 у.е./кв.м.

По отношению к декабрю ценовые показатели в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья изменились разнонаправленно (диаграммы 19 и 20). За истекший период средняя стоимость в секторе эконом-класса сократилась на 5,4% и остановилась на уровне 1115 у.е/кв.м. Средняя стоимость квартир элит-класса выросла на 0,8% и оказалась на отметке 2456 у.е./кв.м.

Более подробно с ценовыми показателями можно ознакомиться в таблице 5.

Таблица 5.

Индексы стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 10% самых дорогих и 10% самых дешевых квартир)

Район

Индекс

расслоения

в январе

2009 года

Верхние

ценовые

сегменты в

декабре

2008 года,

у.е./кв.м

Верхние

ценовые

сегменты в

январе

2009 года,

у.е./кв.м

Изменение верхних

ценовых сегментов

%

у. е.

Алмалинский

2,29

2849

2894

+1,57

+45

Медеуский

2,55

3905

3869

-0,93

-36

Бостандыкский

2,28

2980

2994

+0,47

+14

Жетысуйский

2,35

2237

2153

-3,74

-84

Ауэзовский

1,84

2048

2029

-0,95

-19

Турксибский

2,00

1375

1498

+8,96

+123

По городу

2,20

2436

2456

+0,82

+20

Район

Нижние

ценовые

сегменты в

декабре

2008 года,

у.е./кв.м

Нижние

ценовые

сегменты в

январе

2009 года,

у.е./кв.м

Изменение нижних

ценовых сегментов

%

у. е.

Алмалинский

1327

1266

-4,61

-61

Медеуский

1630

1518

-6,89

-112

Бостандыкский

1416

1315

-7,10

-100

Жетысуйский

983

918

-6,66

-65

Ауэзовский

1173

1105

-5,78

-68

Турксибский

757

749

-1,00

-8

По городу

1178

1115

-5,36

-63

Выводы и прогнозы

Итак, в первом месяце нового года темп снижения среднемесячной стоимости оказался невысоким. Основное сдерживающее влияние оказывают многокомнатные квартиры в монолитных постройках элит-класса. В то время как цены на «дешевое» жилье продолжают стремительно сокращаться.

В целом в среднесрочной перспективе экономические предпосылки к дальнейшему снижению цен сохраняются. Исходя из нынешних тенденций, в ближайшие месяцы на рынке жилья ценовой показатель будет сокращаться в пределах 2-4%.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков