На первой неделе апреля на рынке вторичного жилья зафиксировано положительное колебание. Ценовой показатель вырос на 1,1% до уровня 1499 у.е./кв.м. Количество выставленного на продажу жилья увеличилось на 4,7% до 6154 квартир. В связи с этим объем предложения вырос на 3,5%, составив 794 млн у.е.
За истекший период рост выставленных на продажу квартир наблюдается во всех районах города, кроме Жетысуйского, где спад составил 4%. Максимальное увеличение предложения зафиксировано в Алмалинском районе – на 8,5%, а минимальное – в Медеуском – на 1%. Удельный вес предложений по районам можно проследить в таблице 2.
Изменение средней стоимости 1 кв. м по районам в у.е.
На анализируемой неделе средняя стоимость увеличилась во всех районах города, кроме Медеуского, где средняя цена сократилась на 0,7%. Максимально выросли средние цены в Жетысуйском районе – на 4,2%, а минимально – в Турксибском – на 0,2%. Подробные изменения стоимости 1 кв.м жилой площади и структуры в районах, произошедшие на этой неделе, в таблицах 1 и 2.
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по районам
|
Район |
Ценовой показатель на 31 марта 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 7 апреля 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ снижения, у.е. |
Темп роста/снижения, % |
|
Алмалинский |
1725 |
1733 |
+8 |
+0,45 |
|
Медеуский |
2226 |
2211 |
-15 |
-0,67 |
|
Бостандыкский |
1782 |
1821 |
+39 |
+2,16 |
|
Жетысуйский |
1160 |
1209 |
+49 |
+4,16 |
|
Ауэзовский |
1341 |
1348 |
+7 |
+0,50 |
|
Турксибский |
998 |
1000 |
+2 |
+0,19 |
|
Город |
1483 |
1499 |
+16 |
+1,12 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по районам
|
Район |
Кол-во предложений на 31 марта 2009 года, шт. |
Кол-во предложений на 7 апреля 2009 года, шт. |
Темп роста/ снижения, % |
Темп роста/ снижения, шт. |
|
Алмалинский |
1293 |
1403 |
+110 |
+8,51 |
|
Медеуский |
1315 |
1379 |
+64 |
+4,87 |
|
Бостандыкский |
1755 |
1847 |
+92 |
+5,24 |
|
Жетысуйский |
291 |
279 |
-12 |
-4,12 |
|
Ауэзовский |
1032 |
1041 |
+9 |
+0,87 |
|
Турксибский |
194 |
205 |
+11 |
+5,67 |
|
Город |
5880 |
6154 |
+274 |
+4,66 |
Алмалинский район
В Алмалинском районе ценовой показатель увеличился на 0,5%. При этом 1- и 2-комнатные выросли в цене на 1,6% и 4,6% соответственно, а 3- и многокомнатные квартиры, напротив, сократились на 3,2% и 0,7%.
В зависимости от типа постройки, рост средних цен зафиксирован в панельных домах – на 1,8%, а в кирпичных и монолитных домах, напротив, спад – на 0,2%.
Медеуский район
В Медеуском районе зафиксировано снижение средней стоимости на 0,7%. Это произошло вследствие спада средних цен на все форматы квартир, кроме 2-комнатных, где рост составил 2,6%. На 1-комнатные ценовой показатель сократился на 1,8%, на 3-комнатные – на 2,4% и многокомнатные квартиры – на 0,7%.
Спад средней стоимости на квартиры в монолитных и кирпичных постройках – 1,3% и 1,7% соответственно, а в панельных, напротив, рост – 1%.
Бостандыкский район
В Бостандыкском районе наблюдается рост средних цен предложения на 2,2%, который, в зависимости от формата квартир, распределился следующим образом: на 1-комнатные – 1,7%, на 2-комнатные – 0,7%, на 3-комнатные – 1,5% и многокомнатные – 4,8%.
Увеличение ценового показателя наблюдается в панельных постройках – 1,1%, кирпичных – 1,5% и монолитных – 3,9%.
Жетысуйский район
В Жетысуйском районе ценовой показатель вырос на 4,2%, и это оказалось максимальным увеличением по городу. При этом рост средних цен на 1-комнатные квартиры составил 3,7%, на 2-комнатные – 1,8% и 3-комнатные – 8%, а на многокомнатные квартиры, напротив, спад – 0,5%.
В зависимости от материала стен, цены снизились на квартиры в панельных домах на 0,8%, а в монолитных и кирпичных постройках, напротив, выросли – на 13,7% и 0,2% соответственно.
Ауэзовский район
В Ауэзовском районе увеличение средней стоимости составило 0,5%. Это произошло вследствие роста цен 1- и 3-комнатного жилья на 3% и 1,3% соответственно. На 2- и многокомнатные ценовой показатель сократился на 1,9% и 0,1%.
Рост средних цен на квартиры в монолитных и кирпичных домах – 0,2%, а в панельных – 1,1%.
Турксибский район
В Турксибском районе ценовой показатель за неделю увеличился лишь на 0,2%. При этом 1- и многокомнатное жилье выросло в цене на 2,3% и 4,5%, а 2- и 3-комнатное, напротив, сократилось – на 1,1% и 6,5%.
Выросли средние цены на квартиры в кирпичных и монолитных постройках на 0,4% и 2,2% соответственно, в панельных, напротив, наблюдается спад на 2%.
Максимальное снижение средней стоимости квартир с 25 сентября 2007 г. наблюдается в Жетысуйском районе – 61%, а минимальное – в Бостандыкском – на 48%.
Изменение средней стоимости по количеству комнат и типу постройки
На данной неделе по городу рост средних цен наблюдается на все форматы квартир, кроме 3-комнатных, где средняя стоимость сократилась на 0,4%. Максимальное увеличение ценового показателя зафиксировано на 1-комнатное жилье – 1,7%, а минимальное – на 2-комнатное – 1% (таблицы 3 и 4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 31 марта 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 7 апреля 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ снижения, у.е. |
Темп роста/ снижения, % |
|
1-комнатные |
1381 |
1404 |
+23 |
+1,65 |
|
2-комнатные |
1437 |
1451 |
+14 |
+0,96 |
|
3-комнатные |
1575 |
1568 |
-7 |
-0,43 |
|
Многокомнатные |
1593 |
1610 |
+17 |
+1,12 |
|
По городу |
1483 |
1499 |
+16 |
+1,12 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Количество предложений на 31 марта 2009 года, шт. |
Количество предложений на 7 апреля 2009 года, шт. |
Темп роста/ снижения, шт. |
Темп роста/ снижения, % |
|
1-комнатные |
1133 |
1269 |
+136 |
+12,00 |
|
2-комнатные |
1858 |
2002 |
+144 |
+7,75 |
|
3-комнатные |
2147 |
2217 |
+70 |
+3,26 |
|
Многокомнатные |
742 |
666 |
-76 |
-10,24 |
|
По городу |
5880 |
6154 |
+274 |
+4,66 |
В зависимости от формата квартир, снижение цен с 25 сентября 2007 г. распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 52% (-1540 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 53% (-1663 у.е./кв.м), 3-комнатные – 54% (-1834 у.е./кв.м) и многокомнатные – 57% (-2096 у.е./кв.м).
По сравнению с предыдущей неделей, рост ценового показателя наблюдается на квартиры в кирпичных и панельных постройках на 0,04% и 0,4% соответственно и монолитных – на 3%.
Колебания ценового показателя, в зависимости от материала стен, можно проследить в таблицах 5 и 6.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по типу постройки дома
|
Тип постройки |
Ценовой показатель на 31 марта 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 7 апреля 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ падения, у.е. |
Темп роста/ падения, % |
|
Панель |
1379 |
1383 |
+4 |
+0,35 |
|
Кирпич |
1617 |
1618 |
+1 |
+0,04 |
|
Монолит |
1463 |
1506 |
+43 |
+2,98 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
|
Тип постройки |
Количество предложений на 31 марта 2009 года, шт. |
Количество предложений на 7 апреля 2009 года, шт. |
Темп роста/ падения, шт. |
Темп роста/ падения, % |
|
Панель |
2826 |
2919 |
93 |
3,29 |
|
Кирпич |
1881 |
1971 |
90 |
4,78 |
|
Монолит |
1173 |
1264 |
91 |
7,76 |
В зависимости от типа постройки, наибольшее снижение с 25 сентября 2007 г. претерпела средняя стоимость квартир в панельных домах – на 57% (-1816 у.е./кв.м), кирпичных и монолитных – на 54% (-1906 у.е./кв.м) и 51% (-1586 у.е./кв.м) соответственно.
Итак, с 25 сентября 2007 года общее уменьшение средневзвешенной цены предложения 1 кв.м по городу составило 54,3% (-1780 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,13. При этом диапазон цен выставленных на продажу квартир незначительно сузился (диаграммы 19 и 20).
По сравнению с прошлой неделей, на квартиры элит-класса спад цен составил 0,1%, и ценовой показатель оказался на отметке 2231 у.е./кв.м, а цены квартир эконом-класса за неделю выросли на 0,8% (1049 у.е./кв.м).
В сегменте «дорогого» жилья сокращение средних цен наблюдается на 2-комнатное жилье на 1,7% и на 3-комнатное – на 1,3%. Одно- и многокомнатные квартиры, напротив, за неделю выросли в цене на 1,7% и 1,2% соответственно.
Рост средних цен в сегменте «дешевого» жилья прослеживается на 1-комнатные на 2,5%, 2-комнатные – на 1% и многокомнатные – на 2,4%. На 3-комнатные квартиры наблюдается спад ценового показателя на 2,7%.
Более подробно недельные темпы средних цен «дорогого» и «дешевого» жилья в районах и индекс расслоения представлены в таблице 7.
Таблица 7.
Изменение индексов стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 10% самых «дорогих» и 10% самых «дешевых» квартир)
|
Район |
Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») |
Изменение средней стоимости «дорогого» жилья, % |
Изменение средней стоимости «дешевого» жилья, % |
Изменение средней стоимости «дорогого» жилья, у.е. |
Изменение средней стоимости «дешевого» жилья, у.е. |
|
Алмалинский |
2,39 |
+3,18 |
-1,26 |
+84 |
-14 |
|
Медеуский |
2,46 |
-1,49 |
+2,59 |
-54 |
+36 |
|
Бостандыкский |
2,46 |
+3,35 |
-0,45 |
+95 |
-5 |
|
Жетысуйский |
2,02 |
-3,59 |
+2,46 |
-69 |
+22 |
|
Ауэзовский |
1,77 |
-0,08 |
-0,80 |
-1 |
-8 |
|
Турксибский |
1,78 |
-1,50 |
+2,16 |
-20 |
+16 |
|
Город |
2,13 |
-0,05 |
+0,77 |
-1 |
+8 |
Максимальный индекс расслоения в Медеуском районе (цена «дорогого» сектора почти в 2,46 раза выше «дешевого»), а минимальный – в Ауэзовском (в 1,77 раза).
С 25 сентября 2007 г. в сегменте «дорогого» жилья стоимость сократилась на 51,3% (-2352 у.е./кв.м), а в сегменте «дешевого» – на 51,8% (-1126 у.е./кв.м).
Выводы и прогноз
Итак, на первой неделе апреля значительный рост предложения на рынке вторичного жилья всколыхнул средневзвешенную стоимость по городу, что повлекло за собой незначительное увеличение ценовых показателей.
В связи со сложившейся ситуацией в финансовом секторе и снижением платежеспособности граждан можно предположить, что в ближайшие месяцы средняя стоимость предложения продолжит сокращаться в пределах 3-5% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz