Аналитический обзор цен на рынке вторичного жилья г. Алматы за апрель 2009 года

Снижение ценовых показателей на рынке вторичного жилья продолжается, однако темпы его замедлились. Средневзвешенная стоимость за месяц сократилась лишь на 1,3% до уровня 1483 у.е./кв.м. В апреле на рынке выставлялось в среднем от 6,2 тыс. до 6,5 тыс. квартир, что на 19,5% больше, чем в предыдущем месяце. Темпы снижения «дорогого» и «дешевого» жилья составили 3,7% и 1,2% соответственно.

Лидером по количеству предложений по-прежнему является Бостандыкский район, на его долю приходится 29%. Ненамного отстают Ауэзовский и Алмалинский районы – 23%. В Медеуском и Жетысуйском выставлялось на продажу 17% и 5% квартир соответственно. Наименьшая доля предложения отмечена в Турксибском районе – 3%.

Средняя стоимость жилья по районам

Сокращение ценового показателя наблюдается во всех районах города, кроме Жетысуйского, где рост составил 2,2%. Максимальное снижение средних цен прослеживается в Турксибском районе – 3%, а минимальное – в Бостандыкском – 1,2% (таблица 1).

В апреле активность продавцов на вторичном рынке жилья продолжает увеличиваться. Наибольший рост выставленных на продажу квартир зафиксирован в Алмалинском районе – 23%, а минимальный – в Жетысуйском – 7% (таблица 2).

Таблица 1.

Изменение средней стоимости в районах

Район

Средняя

стоимость

в марте

2009 года,

у.е./кв.м

Средняя

стоимость

в апреле

2009 года,

у.е./кв.м

Темпы роста/падения

%

у.е.

Алмалинский

1744

1720

-1,37

-24

Медеуский

2243

2182

-2,71

-61

Бостандыкский

1812

1791

-1,17

-21

Жетысуйский

1186

1211

+2,17

+25

Ауэзовский

1370

1349

-1,51

-21

Турксибский

996

967

-2,96

-29

По городу

1502

1483

-1,27

-19

Таблица 2.

Изменение предложения в районах

Район

Среднее

кол-во

квартир в

марте

2009 года,

шт.

Среднее

кол-во

квартир в

апреле

2009 года,

шт.

Темпы роста/падения

%

шт.

Алмалинский

1154

1418

+22,79

+263

Медеуский

855

1035

+21,03

+180

Бостандыкский

1604

1882

+17,30

+278

Жетысуйский

273

292

+6,79

+19

Ауэзовский

1187

1449

+22,01

+261

Турксибский

174

198

+14,06

+24

По городу

5248

6273

+19,53

+1025

Алмалинский район

В апреле спад среднемесячной стоимости составил 1,4%, напомним, что в прошлом месяце наблюдалось снижение на 3,8%. Средняя стоимость на вторичное жилье составила 1720 у.е./кв.м. Количество предложений выросло на 23%. Можно отметить, что в районе средние цены «дорогого» жилья опустились на уровень средних цен конца 2007 года.

По сравнению с прошлым месяцем, спад цен предложения наблюдается на 1-комнатные квартиры на 1,3%, на 3-комнатные – 4,3% и многокомнатные – 0,2%, а на 2-комнатное жилье, напротив, рост – 0,4%.

В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 45% (-1266 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 48% (-1563 у.е./кв.м), 3-комнатные – 47% (-1598 у.е./кв.м) и многокомнатные – 54% (-2184 у.е./кв.м).

Медеуский район

По отношению к марту в районе сокращение ценового показателя составило 2,7% (2182 у.е./кв.м). Напомним, что в прошлом месяце снижение средней стоимости было 1,6%. Количество выставленных на продажу квартир увеличилось на 21%.

На 1-комнатные квартиры средние цены сократились на 5,2%, на 2-комнатные – 3,7%, на 3-комнатные – 2% и многокомнатные – 0,9%.

В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 50% (-1915 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 48% (-2030 у.е./кв.м), 3-комнатные – 48% (-2128 у.е./кв.м) и многокомнатные – 43% (-1815 у.е./кв.м).

Бостандыкский район

По сравнению с прошлым месяцем, снижение средней стоимости в районе составило 1,2%, и цена предложения опустилась на уровень 1791 у.е./кв.м. Напомним, что в марте спад ценового показателя был зафиксирован с темпом 3,8%. Рост количества предложений составил 17%.

Снижение средних цен на 1- и 3-комнатное жилье – 1,9%, на 2-комнатное – 0,6% и многокомнатное – 0,3%.

В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 47% (-1393 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 49% (-1572 у.е./кв.м), 3-комнатные – 49% (-1745 у.е./кв.м) и многокомнатные – 47% (-1879 у.е./кв.м).

Жетысуйский район

В апреле наблюдается увеличение ценового показателя на 2,2%, при этом среднемесячная стоимость оказалась на отметке 1211 у.е./кв.м. За истекший период отмечен рост предложений на 7%. Можно отметить, что в районе средняя стоимость «дорогих» квартир опустилась на уровень «дешевых» конца 2007 года.

Основное влияние на рост средней стоимости оказало 1- и 3-комнатное жилье, которое увеличилось в цене на 2,3% и 5,7% соответственно. Средние цены на 2- и многокомнатные квартиры сократились на 0,4% и 4,8%.

В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 56% (-1460 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 60% (-1797 у.е./кв.м), 3-комнатные – 56% (-1723 у.е./кв.м) и многокомнатные – 59% (-1633 у.е./кв.м).

Ауэзовский район

По сравнению с прошлым месяцем, среднемесячная стоимость 1 кв.м жилья уменьшилась на 1,5%, при этом ценовой показатель опустился к отметке 1349 у.е./кв.м. Рост объема предложений за месяц составил 22%.

В течение апреля средняя стоимость 1-комнатных квартир сократилась на 1,1%, 2-комнатных – на 1,5%, 3-комнатных – на 2,5% и многокомнатных – на 1%.

В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 47% (-1131 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 48% (-1242 у.е./кв.м), 3-комнатные – 52% (-1448 у.е./кв.м) и многокомнатные – 56% (-1750 у.е./кв.м).

Турксибский район

В Турксибском районе ценовой показатель сократился на 3%, что оказалось максимальным снижением по городу и средняя стоимость предложения оказалась на уровне 967 у.е./кв.м. Напомним, что в марте наблюдался рост – 1,6%. В течение месяца зафиксирован рост объема предложений – 14%.

Основное влияние на спад ценового показателя оказало 3-комнатное жилье, которое уменьшилось в цене на 5,9%. Одно- и двухкомнатные сократились в цене на 2,5% и 3,7% соответственно, а стоимость многокомнатных квартир за месяц не изменилась.

В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 48% (-948 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 53% (-1107 у.е./кв.м), 3-комнатные – 49% (-1053 у.е./кв.м) и многокомнатные – 61% (-1657 у.е./кв.м).

Изменение средней стоимости, в зависимости от формата квартиры и типа постройки дома

В данном месяце ценовые показатели, в зависимости от количества комнат, сократились на все форматы квартир. Максимально упали цены 3-комнатного жилья – на 1,9%, а минимально – многокомнатного – на 1,2%. Изменение средней стоимости по формату квартир можно проследить в таблице 3.

Таблица 3.

Изменение средней стоимости, в зависимости от формата квартиры

Формат квартиры

Средняя

стоимость

в марте

2009 года,

у.е./кв.м

Средняя

стоимость

в апреле

2009 года,

у.е./кв.м

Темпы роста/падения

%

у.е.

1-комнатные

1401

1378

-1,62

-23

2-комнатные

1464

1443

-1,43

-21

3-комнатные

1584

1554

-1,90

-30

Многокомнатные

1606

1587

-1,20

-19

С октября 2007 г. по городу снижение средних цен, в зависимости от формата квартир, распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 49% (-1317 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 52% (-1551 у.е./кв.м), 3-комнатные – 51% (-1613 у.е./кв.м) и многокомнатные – 55% (-1938 у.е./кв.м).

По сравнению с мартом, в апреле снижение средней стоимости жилой площади в кирпичных и панельных домах составило 2,2% и 2,4% соответственно, а в монолитных, напротив, прослеживается рост – 0,8%. Изменение средней стоимости жилья от типа строения можно рассмотреть в таблице 4.

Таблица 4.

Изменение средней стоимости, в зависимости от типа постройки дома

Тип квартиры

Средняя

стоимость

в марте

2009 года,

у.е./кв.м

Средняя

стоимость

в апреле

2009 года,

у.е./кв.м

Темпы роста/падения

%

у.е.

Панель

1402

1368

-2,40

Кирпич

1634

1599

-2,17

Монолит

1478

1490

+0,79

С октября 2007 г. по городу снижение средних цен, в зависимости от типа постройки, распределилось следующим образом: квартиры в панельных домах потеряли 52,7% (-1523 у.е./кв.м) от стоимости, в кирпичных – 52,6% (-1774 у.е./кв.м) и в монолитных – 51,3% (-1569 у.е./кв.м).

С начала октября 2007 года снижение среднемесячного ценового показателя по городу составило 51,5% (-1574 у.е./кв.м).

Индекс расслоения

В апреле по городу индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 2,1, при этом диапазон цен предложений значительно сузился. Минимальный индекс расслоения наблюдается в Ауэзовском районе – 1,73, а максимальный – в Медеуском – 2,54.

В данном месяце стоимость единицы площади в секторе «дорогого» жилья колебалась в пределах от 2131 до 2231 у.е./кв.м, а в секторе «дешевого» – от 1030 до 1049 у.е./кв.м.

По отношению к марту ценовые показатели в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья сократились. За истекший период средняя стоимость в секторе эконом-класса снизилась на 1,2% и остановилась на уровне 1040 у.е/кв.м. Средняя стоимость квартир элит-класса уменьшилась на 3,7% и оказалась на отметке 2189 у.е./кв.м.

Более подробно с ценовыми показателями можно ознакомиться в таблице 5.

Таблица 5.

Индексы стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 10% самых дорогих и 10% самых дешевых квартир)

Район

Индекс

расслоения

в апреле

2009 года

Верхние

ценовые

сегменты в

марте 2009

года,

у.е./кв.м

Верхние

ценовые

сегменты в

апреле

2009 года,

у.е./кв.м

Изменение верхних

ценовых сегментов

%

у. е.

Алмалинский

2,38

2725

2692

-1,21

-33

Медеуский

2,54

3579

3533

-1,27

-46

Бостандыкский

2,35

2881

2804

-2,68

-77

Жетысуйский

2,00

1944

1812

-6,81

-132

Ауэзовский

1,73

1826

1765

-3,35

-61

Турксибский

1,76

1384

1289

-6,89

-95

По городу

2,10

2273

2189

-3,73

-84

Район

Нижние

ценовые

сегменты в

марте

2009 года,

у.е./кв.м

Нижние

ценовые

сегменты в

апреле

2009 года,

у.е./кв.м

Изменение нижних

ценовых сегментов

%

у. е.

Алмалинский

1160

1129

-2,64

-31

Медеуский

1443

1392

-3,51

-51

Бостандыкский

1198

1191

-0,58

-7

Жетысуйский

910

905

-0,46

-5

Ауэзовский

1025

1021

-0,41

-4

Турксибский

730

732

+0,29

+2

По городу

1053

1040

-1,23

-13

Выводы и прогнозы

Итак, в апреле тенденция роста объема предложения на рынке вторичного жилья сохранилась, вместе с тем темпы снижения ценовых показателей замедлились. Снижение средних цен наблюдается во всех сегментах рынка, но наибольшая коррекция отмечена в секторе элитного жилья. Появление залоговых и долговых квартир в данном месяце оказало сдерживающее влияние на средневзвешенную стоимость, но в долгосрочной перспективе это и будет способствовать пересмотру цен со стороны частных продавцов.

В целом экономические предпосылки к дальнейшему снижению цен сохраняются. Исходя из нынешних тенденций, в ближайшее время на рынке жилья ценовой показатель будет сокращаться в пределах 3-5% в месяц.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков