Аналитический обзор цен на рынке вторичного жилья г. Алматы за май 2009 года

Снижение ценовых показателей на рынке вторичного жилья продолжается, однако темпы падения держатся на низком уровне. Средневзвешенная стоимость за месяц сократилась на 1,4% до 1462 у.е./кв.м. При этом снижение средних цен наблюдается только в сегменте «дорогого» жилья на 7,1%, а в сегменте «дешевого», напротив, рост – 1,4%. В мае на рынке выставлялось в среднем от 6,3 тыс. до 7 тыс. квартир, что на 6,9% больше, чем в предыдущем месяце.

Лидером по количеству предложений по-прежнему является Бостандыкский район, на его долю приходится 31%. Ненамного отстают Ауэзовский и Алмалинский районы – 23% и 22% соответственно. В Медеуском и Жетысуйском выставлялось на продажу 16% и 5% квартир соответственно. Наименьшая доля предложения отмечена в Турксибском районе – 3%.

Средняя стоимость жилья по районам

Сокращение ценового показателя наблюдается во всех районах города, кроме Ауэзовского, где рост составил 0,7%, и Турксибского, где средняя стоимость не изменилась. Максимальное снижение средних цен прослеживается в Жетысуйском районе – 4,2%, а минимальное – в Бостандыкском – 1,1% (таблица 1).

В мае активность продавцов на вторичном рынке жилья продолжает увеличиваться. Наибольший рост выставленных на продажу квартир зафиксирован в Бостандыкском районе – 10%, а минимальный – в Медеуском – 3% (таблица 2).

Таблица 1.

Изменение средней стоимости в районах

Район

Средняя

стоимость

в апреле

2009 года,

у.е./кв.м

Средняя

стоимость

в мае 2009

года,

у.е./кв.м

Темпы роста/падения

%

у.е.

Алмалинский

1720

1693

-1,59

-27

Медеуский

2182

2141

-1,90

-41

Бостандыкский

1791

1771

-1,13

-20

Жетысуйский

1211

1160

-4,24

-51

Ауэзовский

1349

1358

+0,66

+9

Турксибский

967

967

0

0

По городу

1483

1462

-1,37

-21

Таблица 2.

Изменение предложения в районах

Район

Среднее

кол-во

квартир в

апреле

2009 года,

шт.

Среднее

кол-во

квартир в

мае 2009

года,

шт.

Темпы роста/падения

%

шт.

Алмалинский

1418

1493

+5,31

+75

Медеуский

1035

1066

+2,97

+31

Бостандыкский

1882

2075

+10,29

+194

Жетысуйский

292

311

+6,67

+19

Ауэзовский

1449

1544

+6,59

+95

Турксибский

198

215

+8,38

+17

По городу

6273

6704

+6,87

+431

Алмалинский район

В мае спад среднемесячной стоимости составил 1,6%, напомним, что в прошлом месяце наблюдалось снижение на 1,4%. Средняя стоимость на вторичное жилье составила 1693 у.е./кв.м. Количество предложений выросло на 5%. Можно отметить, что в районе средние цены «дорогого» жилья опустились на уровень средних цен конца 2007 года.

По сравнению с прошлым месяцем, спад цен предложения наблюдается на 1-комнатные квартиры на 1,5%, на 2-комнатные – 3,3%, на 3-комнатные – 1,3% и многокомнатные – 0,3%.

В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 46% (-1289 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 50% (-1618 у.е./кв.м), 3-комнатные – 48% (-1620 у.е./кв.м) и многокомнатные – 54% (-2190 у.е./кв.м).

Медеуский район

По отношению к апрелю в районе сокращение ценового показателя составило 1,9% (2141 у.е./кв.м). Напомним, что в прошлом месяце снижение средней стоимости было 2,7%. Количество выставленных на продажу квартир увеличилось на 3%.

В мае на 1- и 3-комнатные квартиры средние цены сократились на 2,5%, на 2-комнатные – 2,4% и многокомнатные – 0,1%.

В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 52% (-1963 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 50% (-2081 у.е./кв.м), 3-комнатные – 50% (-2186 у.е./кв.м) и многокомнатные – 43% (-1819 у.е./кв.м).

Бостандыкский район

По сравнению с прошлым месяцем, снижение средней стоимости в районе составило 1,1%, и цена предложения опустилась на уровень 1771 у.е./кв.м. Напомним, что в марте спад ценового показателя был зафиксирован с темпом 1,2%. Рост количества предложений составил 10%.

Снижение средних цен на 1- и 2-комнатное жилье – 0,7%, на 3-комнатное – 1,6% и многокомнатное – 1,5%.

В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 47% (-1405 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 49% (-1584 у.е./кв.м), 3-комнатные – 50% (-1773 у.е./кв.м) и многокомнатные – 48% (-1911 у.е./кв.м).

Жетысуйский район

В мае наблюдается сокращение ценового показателя на 4,2%, при этом среднемесячная стоимость оказалась на отметке 1160 у.е./кв.м. За истекший период отмечен рост предложений на 7%. Можно отметить, что в районе средняя стоимость «дорогих» квартир опустилась на уровень «дешевых» конца 2007 года.

Основное влияние на спад средней стоимости оказало 1- и 3-комнатное жилье, которое сократилось в цене на 4,8% и 6,9% соответственно. Средние цены на 2- и многокомнатные квартиры снизились на 1,1% и 3,2%.

В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 58% (-1516 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 61% (-1810 у.е./кв.м), 3-комнатные – 59% (-1814 у.е./кв.м) и многокомнатные – 60% (-1669 у.е./кв.м).

Ауэзовский район

По сравнению с прошлым месяцем, среднемесячная стоимость 1 кв.м жилья увеличилась на 0,7% до отметки 1358 у.е./кв.м. Рост объема предложений за месяц составил 7%.

В течение мая средняя стоимость 3- и многокомнатных квартир выросла в цене на 0,2% и 5,5% соответственно, а 1- и 2-комнатные, напротив, сократились на 1,7% и 1,2%.

В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 47% (-1153 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 49% (-1258 у.е./кв.м), 3-комнатные – 52% (-1446 у.е./кв.м) и многокомнатные – 53% (-1673 у.е./кв.м).

Турксибский район

В Турксибском районе ценовой показатель за месяц не изменился и остался на уровне 967 у.е./кв.м. Напомним, что в апреле наблюдался спад цен – 3%. В течение месяца зафиксирован рост объема предложений – 8%.

Снижение средней стоимости наблюдается на 2-комнатные квартиры на 1,7%, на 3-комнатные – 8,6% и многокомнатные – 4,2%, а на 1-комнатное жилье, напротив, рост – 6,7%.

В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 46% (-906 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 56% (-1160 у.е./кв.м), 3-комнатные – 56% (-1209 у.е./кв.м) и многокомнатные – 63% (-1700 у.е./кв.м).

Изменение средней стоимости, в зависимости от формата квартиры и типа постройки дома

В данном месяце ценовые показатели, в зависимости от количества комнат, сократились на все форматы квартир. Максимально упали цены 3-комнатного жилья – на 3,5%, а минимально – многокомнатного – на 0,7%. Изменение средней стоимости по формату квартир можно проследить в таблице 3.

Таблица 3.

Изменение средней стоимости, в зависимости от формата квартиры

Формат квартиры

Средняя

стоимость

в апреле

2009 года,

у.е./кв.м

Средняя

стоимость

в мае 2009

года,

у.е./кв.м

Темпы роста/падения

%

у.е.

1-комнатные

1378

1367

-0,82

-11

2-комнатные

1443

1418

-1,73

-25

3-комнатные

1554

1499

-3,50

-55

Многокомнатные

1587

1576

-0,68

-11

С октября 2007 г. по городу снижение средних цен, в зависимости от формата квартир, распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 49% (-1328 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 53% (-1576 у.е./кв.м), 3-комнатные – 53% (-1668 у.е./кв.м) и многокомнатные – 55% (-1949 у.е./кв.м).

По сравнению с апрелем, снижение средней стоимости жилой площади в кирпичных и панельных домах составило 2,1% и 1,2% соответственно, монолитных – 0,9%. Изменение средней стоимости жилья от типа строения можно рассмотреть в таблице 4.

Таблица 4.

Изменение средней стоимости, в зависимости от типа постройки дома

Тип квартиры

Средняя

стоимость

в апреле

2009 года,

у.е./кв.м

Средняя

стоимость

в мае 2009

года,

у.е./кв.м

Темпы роста/падения

%

у.е.

Панель

1368

1352

-1,18

-16

Кирпич

1599

1566

-2,05

-33

Монолит

1490

1477

-0,89

-13

С октября 2007 г. по городу снижение средних цен, в зависимости от типа постройки, распределилось следующим образом: квартиры в панельных домах потеряли 53% (-1539 у.е./кв.м) от стоимости, в кирпичных – 54% (-1807 у.е./кв.м) и в монолитных – 52% (-1583 у.е./кв.м).

С начала октября 2007 года снижение среднемесячного ценового показателя по городу составило 52,2% (-1595 у.е./кв.м).

Индекс расслоения

В мае по городу индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,93, при этом диапазон цен предложений значительно сузился. Минимальный индекс расслоения наблюдается в Ауэзовском районе – 1,64, а максимальный – в Медеуском – 2,22.

В данном месяце стоимость единицы площади в секторе «дорогого» жилья колебалась в пределах от 1927 до 2185 у.е./кв.м, а в секторе «дешевого» – от 1017 до 1087 у.е./кв.м.

По отношению к апрелю ценовой показатель сократился только в сегменте «дорогого» жилья на 7,7% до уровня 2034 у.е./кв.м. Средняя стоимость квартир в секторе эконом-класса за месяц выросла на 1,4% и оказалась на отметке 1055 у.е/кв.м.

Более подробно с ценовыми показателями можно ознакомиться в таблице 5.

Таблица 5.

Индексы стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 10% самых дорогих и 10% самых дешевых квартир)

Район

Индекс

расслоения

в мае 2009

года

Верхние

ценовые

сегменты в

апреле

2009 года,

у.е./кв.м

Верхние

ценовые

сегменты в

мае 2009

года,

у.е./кв.м

Изменение верхних

ценовых сегментов

%

у. е.

Алмалинский

2,11

2692

2451

-8,96

-241

Медеуский

2,22

3533

3237

-8,40

-296

Бостандыкский

2,12

2804

2570

-8,32

-234

Жетысуйский

1,80

1812

1623

-10,42

-189

Ауэзовский

1,64

1765

1702

-3,59

-63

Турксибский

1,74

1289

1257

-2,45

-32

По городу

1,93

2189

2034

-7,07

-155

Район

Нижние

ценовые

сегменты в

апреле

2009 года,

у.е./кв.м

Нижние

ценовые

сегменты в

мае 2009

года,

у.е./кв.м

Изменение нижних

ценовых сегментов

%

у. е.

Алмалинский

1129

1159

+2,64

+30

Медеуский

1392

1456

+4,57

+64

Бостандыкский

1191

1212

+1,83

+21

Жетысуйский

905

901

-0,53

-4

Ауэзовский

1021

1036

+1,51

+15

Турксибский

732

721

-1,49

-11

По городу

1040

1055

+1,40

+15

Выводы и прогнозы

Итак, в мае тенденция роста объема предложения на рынке вторичного жилья сохранилась, вместе с тем темпы снижения ценовых показателей явно замедлились. Снижение средних цен наблюдается только в секторе элитного жилья, в то время как в сегменте «дешевого» жилья наметилась стабилизация цен. Как и прогнозировалось ранее, летнее затишье не прибавит оптимизма игрокам на рынке недвижимости, и в долгосрочной перспективе снижение цен продолжится.

Исходя из нынешних тенденций, в ближайшее время на рынке жилья ценовой показатель будет сокращаться в пределах 3-5% в месяц.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков