Аналитический обзор цен на рынке вторичного жилья г. Алматы за июль 2009 года

Снижение ценовых показателей на рынке вторичного жилья продолжается, однако темпы падения продолжают держаться на низком уровне. Средневзвешенная стоимость за месяц сократилась на 1% до 1426 у.е./кв.м. При этом снижение средних цен наблюдается как в сегменте «дорогого» жилья – на 1,2%, так и в сегменте «дешевого» – 0,7%. В июле на рынке выставлялось в среднем от 6,8 тыс. до 7,3 тыс. квартир, что на 2,9% больше, чем в предыдущем месяце.

Лидером по количеству предложений по-прежнему является Бостандыкский район, на его долю приходится 31%. Ненамного отстают Ауэзовский и Алмалинский районы – 23% и 22% соответственно. В Медеуском и Жетысуйском выставлялось на продажу 16% и 5% квартир соответственно. Наименьшая доля предложений отмечена в Турксибском районе – 3%.

Средняя стоимость жилья по районам

Сокращение ценового показателя наблюдается во всех районах города, кроме Алмалинского и Ауэзовского, где рост составил 1,7% и 0,3% соответственно. Максимальное снижение средних цен прослеживается в Турксибском районе – 3,8%, а минимальное – в Медеуском – 0,2% (таблица 1).

Активность продавцов на вторичном рынке жилья продолжает расти. В июле наибольшее увеличение выставленных на продажу квартир зафиксировано в Жетысуйском и Бостандыкском районах – 11% и 12% соответственно, а наименьшее – в Медеуском – 2%. При этом в Турксибском, Алмалинском и Ауэзовском районах наблюдается сокращение предложения (таблица 2).

Таблица 1.

Изменение средней стоимости в районах

Таблица 2.

Изменение предложения в районах

Алмалинский район

В июле рост среднемесячной стоимости составил 1,7%, напомним, что в прошлом месяце наблюдалось снижение на 2,2%. Средняя стоимость на вторичное жилье составила 1683 у.е./кв.м. Количество предложений сократилось на 3%. Можно отметить, что в районе средние цены «дорогого» жилья опустились на уровень «дешевых» цен конца 2007 года.

По сравнению с прошлым месяцем, рост цен предложения наблюдается на 1-комнатные квартиры на 1,4%, на 2-комнатные – 0,3% и многокомнатные – 5,5%, а на 3-комнатные, напротив, спад – 0,3%.

В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 48% (-1336 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 49% (-1599 у.е./кв.м), 3-комнатные – 49% (-1650 у.е./кв.м) и многокомнатные – 53% (-2163 у.е./кв.м).

Медеуский район

По отношению к июню в районе сокращение ценового показателя составило 0,2% (2115 у.е./кв.м). Напомним, что в прошлом месяце снижение средней стоимости было 1%. Количество выставленных на продажу квартир увеличилось на 2%.

В июле на 2-комнатные квартиры средние цены сократились на 1,7% и 3-комнатные – 1,5%, а на 1- и многокомнатные, напротив, выросли на 1,1% и 1,4% соответственно.

В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 50% (-1907 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 52% (-2181 у.е./кв.м), 3-комнатные – 50% (-2221 у.е./кв.м) и многокомнатные – 44% (-1851 у.е./кв.м).

Бостандыкский район

По сравнению с прошлым месяцем, снижение средней стоимости в районе составило 0,2%, и цена предложения опустилась на уровень 1747 у.е./кв.м, при этом темп падения в июне составил 1,1%. Рост количества предложений составил 12%.

Снижение средних цен на 1-комнатное жилье – 1,2% и многокомнатное – 0,3%, а на 2- и 3-комнатные квартиры средняя стоимость за месяц не изменилась.

В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 48% (-1435 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 49% (-1593 у.е./кв.м), 3-комнатные – 51% (-1820 у.е./кв.м) и многокомнатные – 48% (-1915 у.е./кв.м).

Жетысуйский район

В июле наблюдается сокращение ценового показателя на 3,4%, при этом среднемесячная стоимость оказалась на отметке 1100 у.е./кв.м. За истекший период отмечен рост предложений на 11%.

Основное влияние на спад средней стоимости оказало 2-, 3- и многокомнатное жилье, которое сократилось в цене на 2,9%, 6,5% и 5,8% соответственно. Средние цены на 1-комнатные квартиры, напротив, выросли на 0,3%.

В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 59% (-1536 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 62% (-1857 у.е./кв.м), 3-комнатные – 64% (-1950 у.е./кв.м) и многокомнатные – 60% (-1657 у.е./кв.м).

Ауэзовский район

По сравнению с прошлым месяцем, среднемесячная стоимость 1 кв.м жилья увеличилась на 0,3% до отметки 1328 у.е./кв.м. Спад объема предложений за месяц составил 3%.

В течение июля средняя стоимость 1- и 2-комнатных квартир сократилась в цене на 1,4%, а 3- и многокомнатных, напротив, выросла – на 1,7% и 2,3% соответственно.

В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 49% (-1203 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 50% (-1288 у.е./кв.м), 3-комнатные – 52% (-1469 у.е./кв.м) и многокомнатные – 54% (-1689 у.е./кв.м).

Турксибский район

В Турксибском районе ценовой показатель за месяц сократился на 3,8 до уровня 925 у.е./кв.м. В течение месяца зафиксирован спад объема предложений – 2%.

Снижение средней стоимости наблюдается на 1-комнатные квартиры на 0,9%, на 2-комнатные – 0,8%, на 3-комнатные – 7,8% и многокомнатные – 2,7%.

В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 50% (-969 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 55% (-1147 у.е./кв.м), 3-комнатные – 61% (-1317 у.е./кв.м) и многокомнатные – 63% (-1689 у.е./кв.м).

Изменение средней стоимости, в зависимости от формата квартиры и типа постройки дома

В данном месяце ценовые показатели, в зависимости от количества комнат, сократились на все форматы квартир, кроме многокомнатных, где средняя стоимость незначительно увеличилась. Максимально упали цены 3-комнатного жилья – на 2,5%, а минимально – 1-комнатного – на 0,1%. Изменение средней стоимости по формату квартир можно проследить в таблице 3.

Таблица 3.

Изменение средней стоимости, в зависимости от формата квартиры

С октября 2007 г. по городу снижение средних цен, в зависимости от формата квартир, распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 50% (-1360 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 53% (-1598 у.е./кв.м), 3-комнатные – 55% (-1744 у.е./кв.м) и многокомнатные – 55% (-1945 у.е./кв.м).

По сравнению с июнем, снижение средней стоимости жилой площади в кирпичных и панельных домах составило 0,3%, монолитных – 2,2%. Изменение средней стоимости жилья от типа строения можно рассмотреть в таблице 4.

Таблица 4.

Изменение средней стоимости, в зависимости от типа постройки дома

С октября 2007 г. по городу снижение средних цен, в зависимости от типа постройки, распределилось следующим образом: квартиры в панельных домах потеряли 54% (-1573 у.е./кв.м) от стоимости, в кирпичных – 55% (-1840 у.е./кв.м) и в монолитных – 53% (-1624 у.е./кв.м).

С начала октября 2007 года снижение среднемесячного ценового показателя по городу составило 53,4% (-1631 у.е./кв.м).

Индекс расслоения

В июле по городу индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,83, при этом диапазон цен предложений по отношению к прошлому месяцу не изменился (диаграмма 18). Минимальный индекс расслоения наблюдается в Ауэзовском районе – 1,54, а максимальный – в Медеуском – 2,05.

В данном месяце стоимость единицы площади в секторе «дорогого» жилья колебалась в пределах от 1891 до 1959 у.е./кв.м, а в секторе «дешевого» – от 1047 до 1072 у.е./кв.м.

По отношению к июню ценовой показатель сократился в сегменте «дорогого» жилья на 1,2% до уровня 1937 у.е./кв.м и в секторе эконом-класса – на 0,7% (1061 у.е/кв.м).

Более подробно с ценовыми показателями можно ознакомиться в таблице 5.

Таблица 5.

Индексы стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 10% самых дорогих и 10% самых дешевых квартир)

Выводы и прогнозы

Итак, в июле тенденция роста объема предложения на рынке вторичного жилья сохранилась, вместе с тем темпы снижения ценовых показателей продолжают уменьшаться, также наблюдается незначительное снижение средних цен в секторах элит- и эконом-класса. Как и прогнозировалось ранее, летнее затишье не прибавит оптимизма игрокам на рынке недвижимости, и в долгосрочной перспективе снижение цен продолжится.

Исходя из нынешних тенденций, в ближайшее время на рынке жилья ценовой показатель будет сокращаться в пределах 1-3% в месяц.

Аналитический отдел портала www.kn.kz