Мониторинг цен на рынке вторичного жилья г. Алматы (с 22.09.2009 по 28.09.2009 года)

Средневзвешенная стоимость по городу на рынке вторичного жилья в течение месяца демонстрирует положительную динамику. Ценовой показатель вырос еще на 1,5% до уровня 1562 у.е./кв.м. Количество выставленного на продажу жилья увеличилось на 3,8% до 8076 квартир. В связи с этим, объем предложения повысился на 3,9%, составив 1021 млн у.е.

За истекший период рост выставленных на продажу квартир наблюдается в Алмалинском, Медеуском и Ауэзовском районах, а в остальных районах города прослеживается спад. Удельный вес предложений по районам можно проследить в таблице 2.

Изменение средней стоимости 1 кв. м по районам в у.е.

На данной неделе средние цены, в зависимости от района, выросли во всех районах города, кроме Алмалинского, где спад составил 0,1%. Так, за неделю средняя стоимость максимально увеличилась в Жетысуйском районе – на 2,3%, а минимально в Медеуском – на 0,2%. Подробные изменения стоимости 1 кв.м жилой площади и структуры в районах, произошедшие на этой неделе, в таблицах 1 и 2.

Таблица 1.

Изменение ценовых показателей по районам

Район

Ценовой

показатель

на 22 сентября

2009 года,

у.е./кв.м

Ценовой

показатель

на 29 сентября

2009 года,

у.е./кв.м

Темп роста/

снижения,

у.е.

Темп роста/

снижения,

%

Алмалинский

1644

1643

-1

-0,08

Медеуский

2291

2297

+6

+0,24

Бостандыкский

1757

1771

+14

+0,81

Жетысуйский

1139

1165

+26

+2,30

Ауэзовский

1370

1376

+6

+0,44

Турксибский

1016

1020

+4

+0,44

Город

1539

1562

+23

+1,52

Таблица 2.

Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по районам

Район

Кол-во

предложений

на 22 сентября

2009 года,

шт.

Кол-во

предложений

на 29 сентября

2009 года,

шт.

Темп роста/

снижения,

шт.

Темп роста/

снижения,

%

Алмалинский

1719

1901

+182

+10,59

Медеуский

1306

1396

+90

+6,89

Бостандыкский

2391

2388

-3

-0,13

Жетысуйский

336

333

-3

-0,89

Ауэзовский

1790

1849

+59

+3,30

Турксибский

236

209

-27

-11,44

Город

7778

8076

+298

+3,83

Алмалинский район

В Алмалинском районе средняя стоимость за неделю сократилась – 0,1%. Это произошло вследствие спада средних цен 1-комнатных квартир на 2,4% и роста цен 2-, 3- и многокомнатных – на 0,9%, 1,2% и 1,1% соответственно.

Понижение средней стоимости на квартиры в панельных и кирпичных постройках составило 0,3% и 0,9% соответственно, а в монолитных, напротив, наблюдается рост 3,8%.

Медеуский район

В Медеуском районе прослеживается повышение средних цен предложения на 0,2%, при этом увеличение средней стоимости зафиксировано на 2- и многокомнатное жилье на 3,5% и 2% соответственно, а на 1- и 3-комнатное, напротив, снижение на 0,4% и 0,8%.

Рост ценового показателя наблюдается в кирпичных и монолитных постройках – 0,5% и 1,7% соответственно, в панельных, напротив, спад – 0,2%.

Бостандыкский район

В Бостандыкском районе ценовой показатель вырос на 0,8%. При этом 1-комнатные квартиры увеличились в цене на 0,3%, 2-комнатные – на 0,8%, 3-комнатные – 1,7% и многокомнатные – на 2,5%.

В зависимости от типа постройки, рост средних цен зафиксирован в панельных и монолитных домах – на 0,2% и 3,3% соответственно, в кирпичных, напротив, спад на 1,1%.

Жетысуйский район

В Жетысуйском районе увеличение средней стоимости составило 2,3%. При этом рост средних цен на 2-комнатные квартиры – 1,3%, на 3-комнатные – 3,5% и многокомнатные – 11,7%, а на 1-комнатные, напротив, зафиксирован спад цен – 1,3%.

В зависимости от материала стен, цены увеличились на квартиры в панельных домах на 6,1%, а в кирпичных и монолитных, напротив, сократились на 2,4% и 1% соответственно.

Ауэзовский район

В Ауэзовском районе ценовой показатель в течение недели увеличился на 0,4%. Это произошло вследствие роста средних цен 3- и многокомнатного жилья на 0,7% и 6% соответственно и спада 1- и 2-комнатного – на 2,1% и 2,9%.

Рост средних цен на квартиры в монолитных и панельных домах – 4,2% и 0,4% соответственно, а в кирпичных, напротив, спад – 1,9%.

Турксибский район

В Турксибском районе ценовой показатель увеличился на 0,4%. При этом 2-комнатное жилье выросло в цене на 3,5% и многокомнатное – 7,4%, а 1- и 3-комнатное, напротив, сократилось на 2,3% и 1,6% соответственно.

За неделю увеличились средние цены на квартиры в монолитных и кирпичных постройках – на 12,3% и 0,8% соответственно, а в панельных, напротив, сократились на 3,8%.

Максимальное снижение средней стоимости квартир с 25 сентября 2007 г. наблюдается в Жетысуйском районе – 63%, а минимальное – в Медеуском и Бостандыкском – 49%.

Изменение средней стоимости по количеству комнат и типу постройки

На анализируемой неделе рост средних цен зафиксирован на все форматы квартир. Максимально увеличились в цене многокомнатные квартиры – на 6,7%, а минимально 1-комнатные – на 0,1% (таблицы 3 и 4).

Таблица 3.

Изменение ценовых показателей по количеству комнат

Формат

квартиры

Ценовой

показатель

на 22 сентября

2009 года,

у.е./кв.м

Ценовой

показатель

на 29 сентября

2009 года,

у.е./кв.м

Темп роста/

снижения,

у.е.

Темп роста/

снижения,

%

1-комнатные

1450

1542

+2

+0,11

2-комнатные

1535

1557

+22

+1,41

3-комнатные

1552

1629

+77

+4,95

Многокомнатные

1781

1899

+118

+6,65

По городу

1539

1562

+23

+1,52

Таблица 4.

Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат

Формат

квартиры

Количество

предложений

на 22 сентября

2009 года,

шт.

Количество

предложений

на 29 сентября

2009 года,

шт.

Темп роста/

снижения,

шт.

Темп роста/

снижения,

%

1-комнатные

1495

1644

+149

+9,97

2-комнатные

2699

2748

+49

+1,82

3-комнатные

2737

2825

+88

+3,22

Многокомнатные

847

859

+12

+1,42

По городу

7778

7076

+298

+3,83

В зависимости от формата квартир, снижение цен с 25 сентября 2007 г. распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 51% (-1492 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 50% (-1557 у.е./кв.м), 3-комнатные – 52% (-1774 у.е./кв.м) и многокомнатные – 49% (-1807 у.е./кв.м).

По сравнению с предыдущей неделей, рост ценового показателя наблюдается на квартиры в монолитных и кирпичных постройках – на 5,6% и 2,9% соответственно, в панельных – на 0,2%.

Колебания ценового показателя, в зависимости от материала стен, можно проследить на диаграммах 16 – 18 и в таблицах 5 и 6.

Таблица 5.

Изменение ценовых показателей по типу постройки дома

Тип

постройки

Ценовой

показатель

на 22 сентября

2009 года,

у.е./кв.м

Ценовой

показатель

на 29 сентября

2009 года,

у.е./кв.м

Темп

роста/

падения,

у.е.

Темп

роста/

падения,

%

Панель

1413

1417

+4

+0,24

Кирпич

1726

1776

+50

+2,86

Монолит

1613

1704

+91

+5,62

По городу

1539

1562

+23

+1,52

Таблица 6.

Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки

Тип

постройки

Количество

предложений

на 22 сентября

2009 года,

шт.

Количество

предложений

на 29 сентября

2009 года,

шт.

Темп

роста/

падения,

шт.

Темп

роста/

падения,

%

Панель

3621

3745

+124

+3,42

Кирпич

2527

2749

+222

+8,79

Монолит

1630

1582

-48

-2,94

По городу

7778

8076

+298

+3,83

В зависимости от типа постройки, наибольшее снижение с 25 сентября 2007 г. претерпела средняя стоимость квартир в панельных домах – на 56% (-1783 у.е./кв.м), кирпичных и монолитных – на 50% (-1748 у.е./кв.м) и 45% (-1388 у.е./кв.м) соответственно.

Итак, с 25 сентября 2007 года общее уменьшение средневзвешенной цены предложения 1 кв.м по городу составило 52,4% (-1717 у.е./кв.м).

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,79. При этом диапазон цен выставленных на продажу квартир сузился.

По сравнению с прошлой неделей на квартиры элит-класса ценовой показатель сократился, а на жилье эконом-класса, напротив, вырос.

В сегменте «дорогого» жилья спад средних цен составил 0,4% (1967 у.е./кв.м). Снижение средней стоимости наблюдается на 1- и 2-комнатные квартиры – 1,5% и 4,1% соответственно, а на 3- и многокомнатные, напротив, рост – 2,4% и 5,4%.

Рост средних цен в сегменте «дешевого» жилья составил 1,2% (1088 у.е./кв.м), при этом повышение ценовых показателей прослеживается на все форматы квартир: на 1-комнатные – 0,5%, на 2- и 3-комнатные – 2,4% и многокомнатные – 4,4%.

Максимальный индекс расслоения в Медеуском районе (цена «дорогого» сектора почти в 2,01 раза выше «дешевого»), а минимальный – в Ауэзовском (в 1,45 раза).

Более подробно недельные темпы средних цен «дорогого» и «дешевого» жилья в районах и индекс расслоения представлены на диаграмме 20 и в таблицах 7 и 8.

Таблица 7.

Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)

Район

Индекс

расслоения

(отношение

«дорогого»

жилья к

«дешевому»)

Верхние ценовые

сегменты

на 22 сентября,

2009 года,

у.е./кв.м

Верхние ценовые

сегменты

на 29 сентября

2009 года,

у.е./кв.м

Изменение

верхних

ценовых

сегментов,

у.е.

Изменение

верхних

ценовых

сегментов,

%

Алмалинский

1,86

2272

2256

-16

-0,70

Медеуский

2,01

3120

3120

0

0,00

Бостандыкский

1,99

2468

2531

+62

+2,50

Жетысуйский

1,86

1601

1585

-14

-0,89

Ауэзовский

1,45

1608

1572

-36

-2,22

Турксибский

1,64

1315

1306

-8

-0,63

Город

1,79

1974

1967

-7

-0,36

Таблица 8.

Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)

Формат квартиры

Нижние ценовые

сегменты

на 22 сентября,

2009 года,

у.е./кв.м

Нижние ценовые

сегменты

на 29 сентября

2009 года,

у.е./кв.м

Изменение

верхних

ценовых

сегментов,

у.е.

Изменение

верхних

ценовых

сегментов,

%

Алмалинский

1210

1215

+5

+0,38

Медеуский

1537

1549

+11

+0,73

Бостандыкский

1260

1272

+12

+0,95

Жетысуйский

825

852

+27

+3,25

Ауэзовский

1088

1082

-6

-0,56

Турксибский

776

797

+21

+2,71

Город

1085

1099

+14

+1,24

С 25 сентября 2007 г. в сегменте «дорогого» жилья стоимость сократилась на 57,1% (-2616 у.е./кв.м), а в сегменте «дешевого» – на 49,5% (-1076 у.е./кв.м).

Выводы и прогнозы

Итак, положительный тренд на рынке вторичного жилья, обусловленный сезонной активизацией, продолжается. Год назад изменение тренда также наблюдалось с середины августа и продлилось до конца сентября. Однако с октября 2008 года снижение средней стоимости квадратного метра жилья возобновилось, при этом можно отметить, что темпы падения по отношению к прошлому году несколько уменьшились.

В связи со сложившейся ситуацией в финансовом секторе и снижением платежеспособности граждан можно предположить, что в ближайшие месяцы средняя стоимость предложения продолжит сокращаться в пределах 0,5-1,5% в месяц, однако в данном месяце неизбежен рост.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков