Аналитический обзор цен на рынке рынке вторичного жилья г. Алматы за сентябрь 2009 года

Очередное осеннее оживление наблюдается на рынке вторичного жилья. Темп роста в сентябре составил 6,6%, и средневзвешенная стоимость осталась на уровне 1518 у.е./кв.м.

При этом увеличение средних цен наблюдается как в сегменте «дорогого» жилья – на 3,3%, так и в сегменте «дешевого» – 1,2%. За исследуемый период на рынке выставлялось в среднем от 7,3 тыс. до 8,1 тыс. квартир, что на 7,9% больше, чем в предыдущем месяце.

Лидером по количеству предложений по-прежнему является Бостандыкский район, на его долю приходится 29%. Ненамного отстают Ауэзовский и Алмалинский районы – 24% и 23% соответственно. В Медеуском и Жетысуйском выставлялось на продажу 17% и 4% квартир соответственно. Наименьшая доля предложений отмечена в Турксибском районе – 3%.

Средняя стоимость жилья по районам

Увеличение ценовых показателей наблюдается во всех районах города, кроме Алмалинского и Жетысуйского, где спад составил 2,1% и 0,2% соответственно. Максимальное повышение средних цен прослеживается в Турксибском районе – 10,2%, а минимальное – в Ауэзовском – 3% (таблица 1).

Активность продавцов на вторичном рынке жилья продолжает расти. В сентябре увеличение выставленных на продажу квартир зафиксировано во всех районах города: максимально – в Медеуском – 16%, минимально – в Бостандыкском – 2% (таблица 2).

Таблица 1.

Изменение средней стоимости в районах

Район

Средняя

стоимость

в августе

2009 года,

у.е./кв.м

Средняя

стоимость

в сентябре

2009 года,

у.е./кв.м

Темпы роста/падения

%

у.е.

Алмалинский

1693

1659

-2,06

-34

Медеуский

2117

2245

+6,03

+128

Бостандыкский

1773

1770

-0,15

-3

Жетысуйский

1087

1136

+4,44

+49

Ауэзовский

1335

1374

+2,95

+39

Турксибский

906

998

+10,16

+92

По городу

1425

1518

+6,55

+93

Таблица 2.

Изменение предложения в районах

Район

Среднее

кол-во

квартир в

августе

2009 года,

шт.

Среднее

кол-во

квартир в

сентябре

2009 года,

шт.

Темпы роста/падения

%

шт.

Алмалинский

1684

1793

+6,47

+109

Медеуский

1107

1288

+16,31

+181

Бостандыкский

2171

2209

+1,73

+38

Жетысуйский

311

332

+6,66

+21

Ауэзовский

1652

1841

+11,46

+189

Турксибский

212

241

+13,56

+29

По городу

7137

7703

+7,93

+566

Алмалинский район

В сентябре снижение среднемесячной стоимости составило 2,1%, напомним, что в прошлом месяце наблюдался рост на 0,6%. Средняя стоимость на вторичное жилье – 1659 у.е./кв.м. Количество предложений выросло на 6%. Можно отметить, что в районе средние цены «дорогого» жилья опустились на уровень «дешевых» цен конца 2007 года.

По сравнению с прошлым месяцем, спад цен предложения наблюдается на 2-комнатные квартиры на 0,7% и 3-комнатные – 2%, а на 1- и многокомнатные, напротив, рост – 0,5% и 1,5% соответственно.

В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 46% (-1280 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 49% (-1604 у.е./кв.м), 3-комнатные – 50% (-1709 у.е./кв.м) и многокомнатные – 52% (-2131 у.е./кв.м).

Медеуский район

По отношению к августу в районе увеличение ценового показателя составило 6% (2245 у.е./кв.м). Напомним, что в прошлом месяце рост средней стоимости был 0,1%. Количество выставленных на продажу квартир повысилось на 16%.

В сентябре на 3-комнатные квартиры средние цены выросли на 5,3% и на многокомнатные – 11,7%, а на 1- и 2-комнатные, напротив, сократились на 3% и 3,8% соответственно.

В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 51% (-1926 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 53% (-2283 у.е./кв.м), 3-комнатные – 49% (-2167 у.е./кв.м) и многокомнатные – 36% (-1535 у.е./кв.м).

Бостандыкский район

По сравнению с прошлым месяцем, средняя стоимость в районе сократилась 0,2%, и цена предложения оказалась на уровне 1770 у.е./кв.м, при этом темп роста в августе составил 1,5%. Увеличение количества предложений составило 2%.

Снижение средних цен на 1-комнатное жилье – 1,4% и на 3-комнатное – 1,1%, а на 2- и многокомнатное, напротив, рост – 0,1% и 6,3% соответственно.

В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 48% (-1439 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 49% (-1573 у.е./кв.м), 3-комнатные – 50% (-1790 у.е./кв.м) и многокомнатные – 44% (-1769 у.е./кв.м).

Жетысуйский район

В сентябре наблюдается рост ценового показателя на 4,4%, при этом среднемесячная стоимость оказалась на отметке 1136 у.е./кв.м. За истекший период отмечено увеличение предложения на 7%.

Основное влияние на рост средней стоимости оказало 1- и многокомнатное жилье, которое повысилось в цене на 6,5% и 6,9% соответственно. Средние цены на 2- и 3-комнатные квартиры выросли на 3,4% и 1,9%.

В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 56% (-1464 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 63% (-1859 у.е./кв.м), 3-комнатные – 63% (-1924 у.е./кв.м) и многокомнатные – 56% (-1557 у.е./кв.м).

Ауэзовский район

По сравнению с прошлым месяцем, среднемесячная стоимость 1 кв.м жилья увеличилась на 3% до отметки 1374 у.е./кв.м. Рост объема предложений за месяц составил 11%.

По итогам сентября средняя стоимость 1- и 2-комнатных квартир выросла в цене на 3,4% и 4,2% соответственно, а 3- и многокомнатных, напротив, сократилась на 0,4% и 2,7%.

В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 44% (-1102 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 47% (-1164 у.е./кв.м), 3-комнатные – 53% (-1475 у.е./кв.м) и многокомнатные – 57% (-1786 у.е./кв.м).

Турксибский район

В Турксибском районе ценовой показатель за месяц вырос на 10,2 до уровня 998 у.е./кв.м. В течение месяца зафиксирован рост объема предложений – 14%.

Увеличение средней стоимости наблюдается на 1-комнатные квартиры на 6,3%, на 2-комнатные – 3,3%, на 3-комнатные – 6,8% и многокомнатные – 45,5%.

В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 47% (-921 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 52% (-1078 у.е./кв.м), 3-комнатные – 57% (-1225 у.е./кв.м) и многокомнатные – 56% (-1516 у.е./кв.м).

Изменение средней стоимости, в зависимости от формата квартиры и типа постройки дома

По городу в данном месяце ценовые показатели, в зависимости от количества комнат, увеличились на все форматы квартир. Максимально выросли цены многокомнатного жилья – на 14,5%, а минимально – 1-комнатного – на 6%. Изменение средней стоимости по формату квартир можно проследить на диаграммах 11 – 14 и в таблице 3.

Таблица 3.

Изменение средней стоимости, в зависимости от формата квартиры

Формат квартиры

Средняя

стоимость

в августе

2009 года,

у.е./кв.м

Средняя

стоимость

в сентябре

2009 года,

у.е./кв.м

Темпы роста/падения

%

у.е.

1-комнатные

1359

1441

+5,98

+82

2-комнатные

1401

1489

6,27

+88

3-комнатные

1430

1525

+6,67

+95

Многокомнатные

1523

1744

+14,52

+221

По городу

1425

1518

+6,55

+93

С октября 2007 г. по городу снижение средних цен, в зависимости от формата квартир, распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 47% (-1254 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 50% (-1506 у.е./кв.м), 3-комнатные – 52% (-1642 у.е./кв.м) и многокомнатные – 51% (-1780 у.е./кв.м).

В зависимости от типа постройки, увеличение средней стоимости жилой площади в монолитных и кирпичных домах составило 11,3% и 9,5% соответственно, в панельных – 4,9%.

Изменение средней стоимости жилья от типа строения можно рассмотреть на диаграммах 15 – 17 и в таблице 4.

Таблица 4.

Изменение средней стоимости, в зависимости от типа постройки дома

Тип квартиры

Средняя

стоимость

в августе

2009 года,

у.е./кв.м

Средняя

стоимость

в сентябре

2009 года,

у.е./кв.м

Темпы роста/падения

%

у.е.

Панель

1332

1398

+4,92

+66

Кирпич

1529

1674

+9,46

+145

Монолит

1419

1579

+11,27

+160

По городу

1425

1425

+6,55

+93

С октября 2007 г. по городу снижение средних цен, в зависимости от типа постройки, распределилось следующим образом: квартиры в панельных домах потеряли 52% (-1493 у.е./кв.м) от стоимости, в кирпичных – 50% (-1699 у.е./кв.м) и в монолитных – 48% (-1480 у.е./кв.м).

С начала октября 2007 года снижение среднемесячного ценового показателя по городу составило 50,3% (-1539 у.е./кв.м).

Индекс расслоения

В августе по городу индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,81, при этом диапазон цен предложений по отношению к прошлому месяцу расширился. Минимальный индекс расслоения наблюдается в Ауэзовском районе – 1,48, а максимальный – в Медеуском – 2,02.

В данном месяце стоимость единицы площади в секторе «дорогого» жилья колебалась в пределах от 1950 до 2003 у.е./кв.м, а в секторе «дешевого» – от 1064 до 1099 у.е./кв.м.

По отношению к августу ценовой показатель увеличился в сегменте «дорогого» жилья на 3,3% до уровня 1974 у.е./кв.м, а в секторе эконом-класса – на 1,2% (1081 у.е/кв.м).

Более подробно с ценовыми показателями можно ознакомиться в таблице 5.

Таблица 5.

Индексы стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 10% самых дорогих и 10% самых дешевых квартир)

Район

Индекс

расслоения

в сентябре

2009 года

Верхние

ценовые

сегменты в

августе

2009 года,

у.е./кв.м

Верхние

ценовые

сегменты в

сентябре

2009 года,

у.е./кв.м

Изменение верхних

ценовых сегментов

%

у. е.

Алмалинский

1,88

2294

2299

+0,24

+5

Медеуский

2,02

3028

3087

+1,93

+59

Бостандыкский

1,97

2413

2491

+3,24

+78

Жетысуйский

1,93

1463

1599

+9,26

+136

Ауэзовский

1,48

1627

1611

-0,94

-16

Турксибский

1,73

1219

1297

+6,44

+78

По городу

1,83

1910

1974

+3,30

+64

Район

Нижние

ценовые

сегменты в

августе

2009 года,

у.е./кв.м

Нижние

ценовые

сегменты в

сентябре

2009 года,

у.е./кв.м

Изменение нижних

ценовых сегментов

%

у. е.

Алмалинский

1232

1223

-0,78

-9

Медеуский

1516

1526

+0,65

+10

Бостандыкский

1252

1266

+1,16

+14

Жетысуйский

855

826

-3,31

-29

Ауэзовский

1069

1088

+1,68

+19

Турксибский

695

751

+8,03

+56

По городу

1068

1081

+1,18

+13

Выводы и прогнозы

Итак, в сентябре тенденция роста объема предложения на рынке вторичного жилья сохранилась, вместе с тем, как и ожидалось, с наступлением осенней активизации выросли и средние ценовые показатели по городу. С начала года снижение цен на вторичную недвижимость составило 9,5%, однако за аналогичный период прошлого года падение цен значительнее – 33%. В то же время следует отметить, что тенденция резкого спада сменилась постепенным снижением, которое продолжится до конца года.

Исходя из нынешних тенденций, в ближайшее время на рынке жилья ценовой показатель будет сокращаться в пределах 1-3% в месяц, однако исключение составит начало делового сезона.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков