Рынок недвижимости: что было и чего ожидать

Принято считать, что рынок недвижимости в любой стране — достаточно инертная структура, которой чужды стремительные взлеты и резкие спады. Однако в Казахстане мы стали свидетелями его небывалого роста на протяжении последних нескольких лет. Каковы причины этого явления, и что может за ним последовать? Эти вопросы волнуют сегодня едва ли не каждого казахстанца.

Принято считать, что рынок недвижимости в любой стране — достаточно инертная структура, которой чужды стремительные взлеты и резкие спады. Однако в Казахстане мы стали свидетелями его небывалого роста на протяжении последних нескольких лет. Каковы причины этого явления, и что может за ним последовать? Эти вопросы волнуют сегодня едва ли не каждого казахстанца.

С чего все начиналось

Отправной точкой роста рынка недвижимости в Казахстане можно считать 2001 год — год выдачи первого в республике ипотечного кредита. Именно с этого момента начинает свой отсчет история ипотечного кредитования в нашей стране. Развитие финансового сектора, усиление конкуренции между банками и возможность выхода на международные рынки дешевого капитала способствовали смягчению условий кредитования и планомерному снижению ставок (диаграмма 1).

Диаграмма 1.

chto_bylo_01.jpg

С 2002 по 2007 год ставки сократились с 18,4 до 13,6 процентов, или на 26 процентов. Вместе с тем, как в зеркальном отражении, проявлялась динамика цен на рынке жилья (диаграмма 2).

Диаграмма 2.

chto_bylo_02.jpg

Так уж принято — цены на недвижимость пересчитывались относительно курса доллара США. Поэтому нестабильность американской валюты стала еще одним фактором роста цен на жилье.

С ростом доходов увеличивалась деловая активность населения. Появилась возможность больше сберегать и инвестировать. Встал вопрос — куда? Из-за отсутствия доступных для населения финансовых инструментов многие владельцы капиталов устремились на тот же рынок недвижимости, еще больше подстегивая его рост. В свою очередь, простые покупатели, напуганные бешеным ростом цен на жилье, создавали ажиотажный спрос, опять же, провоцируя дальнейшее повышение цен. В результате в течение последних шести лет цены на вторичном рынке жилья в республике увеличились практически в 20 раз (!).

На примере Караганды развитие рынка недвижимости выгляди следующим образом. Средняя стоимость одного квадратного метра жилья на вторичном рынке выросла в 17 раз, или на 1616 процентов (!) (диаграмма 2). Объемы предложения за период с 2001 года увеличились в 11 раз (диаграмма 3). Максимальный рост цен при этом произошел в 2004 и 2005 годах, когда средняя стоимость 1 квадратного метра площади выросла на 138,8% и 75,4% соответственно. Цены росли впечатляющими темпами вплоть до середины сентября 2007 года.

Диаграмма 3.

chto_bylo_03.jpg

Но случилось то, что должно было случиться. Раздутый до предела рынок при первом же дуновении западных ветров кризиса лопнул. Банкам стало нечего раздавать, продавцы осознали, что в пылу гонки цены взвинчены настолько, что недвижимость трудно продать, а покупатели опешили, поняв, что для них эти цены стали недосягаемыми.

Кто виноват?

Как это ни странно, но виноватой оказалась «самая лучшая банковская система СНГ». В последнее время стало модно ругать банки за чрезмерное увлечение внешними заимствованиями и кредитование строительства и недвижимости. Кроме того, в погоне за прибылью банкиры зачастую пренебрегали качеством кредитного портфеля, не уделяя должного внимания кредитоспособности заемщиков. Несоблюдение структуры активов и обязательств по срокам погашения также стало причиной нынешних сложностей с ликвидностью и кризиса строительной отрасли. Но ведь стремление максимизировать прибыль — цель любой коммерческой организации.

Банкиров в определенной степени можно оправдать тем, что важным внутренним фактором произошедшего явилось отсутствие развитого фондового рынка и как следствие — дефицит финансовых инструментов. Это и привело к тому, что рынок недвижимости на протяжении нескольких лет заменял их нехватку и стал площадкой для спекуляций. Хотя проблема развития фондового рынка находится на поверхности уже на протяжении 10 лет, значительных изменений в данной сфере достигнуто не было.

Помимо этого, возникает ряд резонных вопросов: о чем думали раньше контролирующие органы со стороны государства (Нацбанк, Агентство по надзору финансового рынка), не устававшие напоминать о «лучшей банковской системе на постсоветском пространстве», и международные рейтинговые агентства, выставлявшие ей позитивные рейтинги? Какие-либо попытки изменить ситуацию если и были, то оказались весьма запоздалыми.

Что делать?

Что касается граждан, то в нынешних условиях единственной альтернативой ипотеки, условия которой для многих стали неприемлемыми, является аренда. К сожалению, сектор наемного жилья в нашей стране развивается анархично и представлен главным образом частными предложениями. Поэтому здесь очень важна помощь государства. Необходимы четкие правовые акты для строительства и эксплуатации доходных и муниципальных арендных домов, создание соответствующей управленческой инфраструктуры, гарантии от государства в стабильности основных экономических условий.

В свою очередь, граждане, решившиеся на покупку жилья, задаются вопросами: что будет с ценами? покупать сейчас или подождать? Ответить можно так: вопреки всяким ожиданиям предстоящего роста цен весной-летом, никаких экономических предпосылок для этого нет (!).

Ситуация на мировых рынках остается напряженной, и проблемы с ликвидностью у банков сохраняются. Также напомним об инертности рынка недвижимости, которая проявляется, в частности, в том, что раз наметившаяся тенденция сохраняется на протяжении достаточно длительного времени. Поэтому в ближайшие полгода возможны лишь замедление темпов снижения и краткосрочные положительные колебания. Ну а решение о том, покупать сейчас или потом, каждым, конечно, принимается самостоятельно, в зависимости от целей.

Можно лишь отметить, что с начала снижения цен (середина сентября) средняя стоимость жилья потеряла 15 процентов, и это без учета того, что в процессе сделки продавцы уступают еще порядка 10-15 процентов.

Итак, следите за рынком…

11.03.2008

Анна ЩАЦКАЯ, www.kn.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.