Что происходит на рынке жилья Алматы?

- Тенденция снижения цен на жилье продолжается, – сказал в среду на пресс-конференции исполнительный директор исполкома Казахстанской ассоциации оценщиков Александр Калинин… – Первые месяцы нынешнего года показали 3-5-процентный прирост цен на жилье, – сказал в четверг в ходе «круглого стола» «Ценовое дно алматинского рынка: пределы колебаний стоимости м2 в 2008 году» начальник управления элитной недвижимости риэлторской компании «Абсолют» Олег Алферов…

Заочный спор между «медведем» и «быком» оказался крайне занимательным по предъявленным фактам и аргументам. Но если г-н Калинин оперировал цифрами («самое большое изменение произошло в «спальных районах» – падение цены составило до 58 процентов»), то г-н Алферов использовал некие научные методы и экспертные оценки представителей инвестиционных, консалтинговых, риэлторских, строительных компаний и финансового сектора. В частности, он начал искать взаимосвязь между стоимостью квадратного метра и ключевыми макроэкономическими показателями, которые характеризуют состояние отечественной экономики в целом и в Алматы, в частности.

Например, по мнению абсолютовца, который вопреки неуклонному снижению цен в течение всего года упрямо утверждал, что завтра они полезут вверх, валовый региональный продукт Алматы прямо коррелируется с ценой квадрата – аж на 99 процентов. Наверное, это были «неправильные пчелы» и «неправильный мед».

Следующий показатель – рост депозитов населения в банках. Мол: чем больше этот объем, тем выше цена: «Такая взаимозависимость наблюдалась совершенно четко и линейно». Пардон, но если объемы выросли, то почему же тогда цена упала?

Дальше – еще смешнее. По Алферову, чем существеннее объемы инвестиций в строительство, тем выше цена. К концу весны – началу лета общая сумма инвестиций в строительный сектор (с учетом взносов дольщиков) достигла максимума. И в это же время стоимость «квадрата» пошла ко дну. И где тут всплывает корреляция?..

Если честно, так и не понял, как и чем объем ВВП республики на 96,6 процента коррелируется с ценой на жилье в южной столице? Равно, как и объемом безнадежных и сомнительных кредитов, выданных банками. Поскольку сомнительные могут оказаться как вполне жизнеспособными, так и безнадежными. Но этот статус можно проверить только на практике, и не завтра-послезавтра, а ближе к «приговору», то есть окончанию срока кредита.

Еще два показателя, на который сослался Олег Алферов – покупательская способность, которая, по его словам, на 94 процента совпадает с динамикой удорожания «квадрата», а также среднедушевой доход – на 83 процента.

Если вспомнить все шесть последних заявлений этого господина, сделанных в течение августа-2007 по февраль-2008, то сейчас цена метра уже должна достигнуть 3800 долларов за метр (я не поленился – посчитал). На деле она упала до двух тысяч с копейками. И это только начало. Прошлогодняя инфляция сожрала все доходы главных клиентов – представителей среднего класса. А через год-полтора, если не раньше, когда людям станет невмоготу платить сумасшедшие проценты по ипотечным кредитам и банки начнут отбирать квартиры у неплатежеспособных кредиторов и выставлять их на продажу – цена «квадрата» станет еще ниже.

Впрочем, подозреваю, что до этого не дойдет. Во-первых, самим банкирам эта ситуация – что серпом по пальцам. А во-вторых, скорее всего, это жилье они станут продавать своим же сотрудникам по очень вменяемым ценам. Готов спорить!

Еще два «сильных» аргумента Олега Николаевича – общий торговый оборот и мировые цены на нефть, которые, по его словам, понятны даже на обывательском уровне. Правда, я так и не понял, почему указанный оборот и стоимость барреля при нынешней инфляции и снижении доходов населения должны подстегивать «вес» квадратного метра. Тем более что последний показатель – курс доллара – вообще показал отрицательную зависимость. Однако г-н Алферов нашел выход: «Доллар дорожает – недвижимость дешевеет. И наоборот».

В указанный период доллар дешевел не такими умопомрачительными темпами, как дорожало жилье – в разы! И где тут взаимосвязь? Покажите пальцем, пожалуйста. И позовите окулиста – не мне, конечно. Я-то, как и все алматинцы, еще помню таблицу умножения и понимаю разницу между пиковой ценой – более 3700 долларов за квадрат минувшим летом и 2500-2600 текущей весной. Хотя и эта цифра уже изрядно «похудела».

Справедливости ради отмечу, что г-н Алферов признался, что газета «Крыша» (на которую с энтузиазмом всегда ссылался «Абсолют») «всегда была полем битвы продавцов и покупателей, которых представляли риэлторские компании. Все об этом знают. Но альтернативных источников информации в Алматы немного… Со снижением активности на рынке с осени прошлого года деятельность продавцов и покупателей только усилилась. И доля объявлений, за которыми не стоит ничего, кроме желания скорректировать индекс в ту или иную сторону – она, по нашим оценкам, достигла 90-95 процентов. Говорить о доверии к этому индексу сегодня не приходится… Отрицать это просто глупо. Но с другой стороны, как говорил товарищ Сталин, «других писателей у нас нет»…

А кто, кроме «Абсолюта» и Центра коммерческой недвижимости числился у нас в «писателях» роста цен? Вот два этих «монстра» и талдычили всю дорогу об этом. И куда, извините, сейчас девать все их «прогнозы»? К чему еще привязывать? К сводке погоды на позавчера? К чему коррелировать – к валидатору в троллейбусе? К желанию соседа то ли занять у тебя 100 баксов, то ли выпить совместно в равных долях по оплате?..

К слову, г-н Алферов назвал еще и кучу причин, по которым цена на недвижимость в Алматы вскоре начнет расти. Это, прежде всего, замедление падения цен, большой объем отложенного спроса, возможное смягчение условий ипотечного кредитования и многое другое. А представитель консалтинговой компании IGM Максим Гандрабура поддержал коллегу, заявив, что продавать «квадрат» дешевле 1000 долларов – это строителям себе в убыток.

Ну да, при себестоимости в 300-400-500 долларов пару лет назад, когда цена была в разы выше – сегодня уже «в убыток»?

Перефразируя Киплинга, который утверждал, что Восток никогда не сойдется с Западом, можно сказать, что аппетиты застройщиков никогда не сойдутся с возможностями клиентов. И даже признание Олега Алферова, мол, спекулятивная составляющая на рынке жилья упала с 90 процентов до 3-5, уже никак не разрушит впечатления от пещерной дикости указанного базара: пока на нем рулят конторы с непрозрачной экономикой, работающие под «крышей» коррумпированных чиновников, ясности в нем не будет.

17.03.2008

Сергей ТУНИК, www.megapolis.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.