Инвесторы ждут

Существует мнение, что в рынок, в том числе и рынок недвижимости, нужно входить в период кризиса. Притом, в тот его момент, когда намечается новый подъем. И хотя еще рано говорить о том, что кризис в Казахстане подходит к завершению, иностранные инвесторы с интересом поглядывают в сторону нашей республики.

Существует мнение, что в рынок, в том числе и рынок недвижимости, нужно входить в период кризиса. Притом, в тот его момент, когда намечается новый подъем. И хотя еще рано говорить о том, что кризис в Казахстане подходит к завершению, иностранные инвесторы с интересом поглядывают в сторону нашей республики.

— Казахстан будет проходить новый этап индустриализации, и, думаю, здесь хорошее будущее в плане рынка недвижимости, — предвещает вице-президент CAB Invest Марк Тоберн Лерк. — Лучше не ждать новые поступления из государственного бюджета, потому что у международных инвесторов имеются аппетиты вкладывать в рисковые рынки. Нужно доверять этому рынку, для того чтобы он мог заживить раны в экономике. В Казахстане имеются все возможности для этого.

До сих пор, пока казахстанский рынок строительства и недвижимости развивался семимильными шагами, наши застройщики не особо интересовались предложениями иностранных инвесторов. Теперь же именно международное сотрудничество и создание совместных предприятий могут дать новый импульс развитию рынка. Причем больше всего выгоды от этого должны получить потребители. Вряд ли строительство вновь станет настолько сверхприбыльным делом, как это было еще год назад, поэтому с рынка, наконец, уйдут непрофессионалы и фирмы-однодневки, строящие абы как, но требующие за свои труды завышенную оплату. Зато иностранные инвесторы, вкладывая свои деньги в нашу недвижимость, потребуют соблюдения международных стандартов, прежде всего основывающихся на качестве строительства и последующего обслуживания объекта.

Но все это в будущем, а пока:

— В Казахстане мы видим полное отсутствие международных стандартов и общепринятых правил, — говорит директор консалтинговой компании NAI Kazakhstan Aristan Бахытбек Катен. — Развитие банковского сектора должно было повлечь за собой приход этих стандартов и международного подхода к оценке недвижимости. Каждый, тратя на оценку по 100 тысяч долларов, должен был воспользоваться, по крайней мере, хорошей юридической консультацией. Нынешнее состояние рынка — это свидетельство халатного отношения его игроков. Поэтому сейчас мы имеем ограниченную ликвидность банковской системы и, соответственно, снижение корпоративного кредитования. Это произошло в одночасье, когда пошли первые признаки кризиса. Но на самом деле крупные сделки по кредитованию объектов строительства перестали существовать на рынке Алматы и отдельно взятых городов Казахстана уже с мая прошлого года. Это привело к стагнации рынков недвижимости и ипотечного кредитования, отсрочке сдачи объектов в эксплуатацию, не полностью проданным проектам.

Что привело к такому результату? Многие сейчас склонны винить банковскую систему, которая и привнесла сюда внезапную международную эпидемию — всеобщий кризис ликвидности. Но и сами застройщики, которые сейчас оказались в затруднительном положении, виновны в этом не меньше.

— Заходя на казахстанский рынок ранее, инвесторы столкнулись с местными девелоперами, которые не хотели пускать их в свои проекты на основе долевого участия; инвесторские деньги им не были нужны, — говорит Бахытбек Катен. — Взять корпоративный кредит на уровне 15 процентов, тогда было как щелкнуть пальцами. Это привело к тому, что, кроме Астаны, практически нигде не пошла работа иностранных компаний.

Марк Тоберн Лерк подчеркивает важность партнерского участия для иностранных инвесторов. Это означает совместное разделение прибылей и рисков. А для этого необходимо адаптировать проекты под международные стандарты.

— Стандартизация сотрудничества означает дальнейшую стандартизацию документации в данных форматах языка и скорости, — говорит глава CAB Invest. — Сравнивая конкурирующие рынки недвижимости, я убежден в том, что можно хорошо работать в Казахстане. Но сделки, допустим, в Самаре и Севастополе проводятся с большей скоростью и большей транспарентностью документации, они более привлекательны. Для проведения сделки в Казахстане требуется слишком много времени и много работы для того, чтобы прийти к транспарентности.

Другая трудность для привлечения иностранных инвестиций возникает при анализе рынка. Иногда оказывается сложным получить точную карту городов с латинским шрифтом, чтобы показать инвестору местность, объекты, транспортные коммуникации и так далее. Местный девелопер также должен подготовить анализ спроса, стоимости недвижимости в конкретном районе, арендных ставок. Все это должен представить казахстанский партнер, но с учетом того, что инвестор затем тщательно проверит всю информацию.

Конечно же, важный вопрос связан с расходами на подготовку и реализацию объекта и предполагаемыми доходами от него. Известный факт, что некоторые расходы застройщик никак не может вбить в официальную смету. К сожалению, получить разрешительную документацию на строительство быстро и в строгом соответствии с законами мало кому удается, «откаты» в этой области были и пока остаются. Иностранный же инвестор требует абсолютно прозрачной документации, и прийти к согласию по данному моменту порой бывает невозможно.

— Мы снова и снова сталкиваемся с тем, что девелопер пытается продать инвестору неофициальные расходы по проекту, — говорит Бахытбек Катен. — Витоге это не ляжет в расходы по проекту, это даже трудно поместить в собственный капитал девелопера. Если вы провели какие-то неофициальные расходы, которые невозможно подтвердить, нужно как-то инновационно подходить к этому вопросу. Зачастую эти расходы могут содержать до 10 процентов от стоимости проекта.

Выбор у застройщиков, терпящих финансовые бедствия, сейчас небольшой. На помощь от государства рассчитывать могут далеко не все и не в полном объеме. А инвесторы меж тем с интересом ждут, на каких условиях их теперь будут принимать в Казахстане.

18.03.2008

СВЕТЛАНА КАЛИНКИНА, www.kn.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.