Предел падения

По прогнозам экспертов, ценовое дно на казахстанском рынке недвижимости будет достигнуто осенью. Затем начнется рост рынка. Правда, поскольку количество спекулянтов на нем уменьшится, он будет не таким стремительным, как раньше. По прогнозам экспертов, ценовое дно на казахстанском рынке недвижимости будет достигнуто осенью. Затем начнется рост рынка. Правда, поскольку количество спекулянтов на нем уменьшится, он будет не таким стремительным, как раньше.

B первом полугодии 2007 года рынок казахстанской недвижимости, приблизившись к ценовому пику, впервые за последние годы перестал расти и даже показал отрицательную динамику. Но, несмотря на коррекцию, риелторы прогнозировали продолжение роста цен на ближайшие три года. Банки, придерживавшиеся такой же точки зрения, продолжали кредитовать покупку недвижимости.

Прогнозы риелторов могли сбыться, если бы не внешние факторы. Глобальный кризис ликвидности, связанное с ним ужесточение условий кредитования, особенно ипотечного, в конце концов вызвали падение цен на недвижимость, которое на сегодня составило по разным оценкам до 40% по сравнению с летом прошлого года. И теперь участники рынка настроены пессимистично – они ожидают, что падение цен в ближайшем будущем продолжится. predel.jpg

Кто управляет ценами?

Национальная ассоциация риэлторов (НАР) провела факторный анализ индекса средней стоимости недвижимости в Алматы и макроэкономических показателей за 2002–2008 годы. Его результаты, оглашенные на круглом столе, прошедшем в середине марта в Алматы, показали корреляцию цен на недвижимость с такими факторами, как размер депозитов населения, объем инвестиций в жилищное строительство, объем ВВП. Несколько меньше корреляция с покупательской способностью населения, среднедушевым доходом, объемом кредитов банков второго уровня (БВУ) под залог недвижимости, общим торговым балансом.

Обратная корреляция цен на недвижимость наблюдается с курсом доллара к тенге.

Для многих стало неожиданностью, что от мировых цен на нефть рынок недвижимости зависит не слишком сильно (коэффициент – 0,35). В отличие от России, где, по неофициальным данным, не менее 60% недвижимости покупается за счет нефтяных денег, в Казахстане нефть не относится к числу основных факторов, влияющих на этот рынок.

Факторный анализ, как и следовало ожидать, показал сильную зависимость цен на недвижимость от темпов роста экономики и благосостояния населения. По этим двум показателям бурного роста в ближайшие годы не предвидится. Напомним, что по прогнозам Нацбанка, при реализации базового сценария, реальный рост ВВП составит в 2008 году 5%, а в 2009−м – 6,3%. По итогам девяти месяцев 2007 года реальный рост ВВП составил 9,7% (в 2006−м – 10,7%). При реализации пессимистического сценария экономического роста в Казахстане в ближайшие два года вообще не будет. Замедление или отсутствие экономического роста будет сопровождаться падением темпов роста объемов кредитования БВУ и, как следствие, дальнейшей стагнацией строительной отрасли, снижением платежеспособного спроса, сокращением внутренних инвестиций.

Основная цель денежно-кредитной политики Нацбанка РК на 2008–2009 годы – удержание годовой инфляции в пределах 10%. C 1 декабря 2007 года Нацбанк поднял ставку рефинансирования с 9 до 11%. Удорожание денег снизит инфляционное давление, но и приведет к сокращению объемов кредитования экономики.

Среди причин дальнейшего снижения цен на недвижимость эксперты называют ужесточение условий ипотечного кредитования, отставание темпов роста уровня доходов населения от темпов роста цен на недвижимость, перенасыщение рынка дорогостоящим предложением, негативное общественное мнение по отношению к росту цен. Возможное введение дополнительного налогообложения на содержание и продажу недвижимости также может негативно отразиться на привлекательности недвижимости как инвестиционного актива.

Генеральный директор Ansher Capital Kazakhstan Марат Утегенов отметил, что на рынке присутствует много объектов недвижимости, которые служили залоговым имуществом по кредитам и сейчас выставляются на продажу банками. По его мнению, на рынке присутствует «ипотечная усталость» и есть вероятность, что казахстанский рынок может столкнуться с собственным кризисом невыплат по ипотеке, подобным американскому. Доходы населения падают, а инвесторы пересматривают свое отношение к недвижимости как инструменту для инвестиций. В краткосрочном периоде риск от вложений в недвижимость превышает потенциальную доходность.

Таким образом, учитывая корреляцию цен на недвижимость с макроэкономическими показателями, можно прогнозировать резкое замедление роста стоимости объектов недвижимости или полное его отсутствие в 2008–2009 годах.

predel_2.jpgpredel_3.jpg

В ожидании рассвета

Рано или поздно рынок достигнет ценового дна и «оттолкнется» от него. Отдельные признаки активизации рынка прослеживаются уже сегодня. По словам Олега Алферова, вице-президента НАР, в четвертом квартале 2007 года покупательская активность на рынке недвижимости сократилась на 70–90%. В то же время он подчеркнул, что с начала 2008 года вновь обозначился ее ежемесячный рост на 3–5%. Возобновление активности на рынке недвижимости отметил и Даурен Оразаев, начальник отдела анализа инвестиционных портфелей «ТуранАлем Секьюритис». Однако, по мнению эксперта, в этом секторе все еще высока неопределенность, мешающая входу на рынок. Сейчас инвесторы пытаются разобраться, как будут меняться цены на недвижимость.

Опрос 180 экспертов (риелторов, застройщиков, консалтинговых и инвестиционных компаний, представителей банковской сферы), проведенный НАР в феврале 2008 года, показал: экспертное сообщество считает, что ценовое дно пока не достигнуто. Незначительное большинство респондентов назвали минимальной ценой, которую стоит ждать, 1500–2000 долларов за квадратный метр. Как считает Марат Утегенов, генеральный директор Ansher Capital Kazakhstan, сегодня средняя цена недвижимости в Алматы – 2000 долларов за квадратный метр, и это уже адекватная стоимость. При этом он отмечает, что цена квадратного метра может упасть до 1500 долларов.

Зато респонденты проявили большее единодушие, отвечая на вопрос, когда будет достигнут ценовой минимум на рынке недвижимости. Более 44% экспертов посчитали, что рынок коснется дна в третьем квартале 2008 года. Их мнения разделились практически поровну по поводу того, целесообразно ли инвестировать средства в рынок недвижимости в 2008 году: 52% опрошенных дали положительный ответ.

Слишком долго ждали

Эксперты рассчитывают на действие нескольких факторов, способных вновь разогреть рынок. Прежде всего – увеличивающийся объем отложенного спроса. «Спрос откладывается, потенциальные покупатели ждут и копят деньги, и рано или поздно спрос выстрелит. Скорее всего, это произойдет, когда на рынок вернется ликвидность», – считает г-н Утегенов.

Уже сейчас на рынке накапливается избыточная краткосрочная ликвидность. Инвесторы резервируют средства в поисках хороших инструментов. Но таких инструментов для инвестиций в Казахстане не прибавляется, поэтому для спекулянтов самой логичной тактикой выглядит – дождаться окончания падения цен на недвижимость и снова в нее вложиться. Тем более по мере падения цены растет потенциальная доходность инструмента – это закон фондового рынка, который действует и в отношении недвижимости.

Другим фактором роста цен может стать будущий дефицит предложения. Южная столица Казахстана – один из самых привлекательных городов для миграции в Центральной Азии. Уже сейчас предложение не может удовлетворить спрос. Будет увеличиваться и спрос на коммерческую недвижимость. Но строительство новых объектов не начинается, что в ближайшие годы и приведет к дефициту предложения.

Максим Гандрабура, генеральный директор консалтинговой компании IGM, среди прочих моментов, благоприятных для возобновления роста цен, отмечает близость Алматы к горам, что увеличивает его курортную ценность. Также имеет значение географическая ограниченность города. Привлекательные районы в центре города и верхней его части расширить невозможно, и при ограниченном предложении спрос будет продолжать расти, что вызовет удорожание недвижимости.

По мнению председателя совета директоров REAL-INVEST.kz Бахта Ниязова, грядущий рост рынка будет отмечен более обдуманным поведением инвесторов. Они будут диверсифицировать свои вложения, используя такие инструменты, как банковские депозиты, акции, коллективное инвестирование и прочее. «Уже не будет спекулянтов, инвестирующих 100% в недвижимость». С этим согласен и Марат Утегенов, считающий, что спекулянты уходят с рынка, и ситуации, когда 70% покупок совершается в спекулятивных целях, больше не будет. Реальный рост цен на недвижимость, на его взгляд, будет в пределах 25–30% в год.

При необходимости риелторы смогут привести вам еще не менее десятка аргументов в пользу того, что цены будут расти. Вполне вероятно, что стоимость недвижимости начнет расти просто на прогнозах роста. У трейдеров, торгующих акциями и валютами, есть проверенное временем правило: «покупай на слухах, продавай на фактах». Если все думают, что цена пойдет вверх – она пойдет вверх. Когда большая часть спекулянтов придет к выводу, что цены будут расти, они будут покупать недвижимость и действительно поднимут цены. Подобные настроения могут вновь привести рынок к перегреву, однако большинство экспертов не склонны к подобным опасениям.

24.03.2008

Василий КАЛАБИН, www.expert.ru

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.