Проблемы с жильем или с «жульем»

Еще раз о нестыковках в жилищном законодательстве и обязанностях государства по отношению к населению. Не хлебом единым жив человек. Ему для жизни еще, оказывается, нужна какая-никакая защита от непогоды. И чем дальше он (человек) живет от экватора, тем больше у него расходы на защиту от непогоды. Не считаться с такой объективной необходимостью как минимум не логично. Однако жизнь богата на сюрпризы. И не только в нашей стране.

Еще раз о нестыковках в жилищном законодательстве и обязанностях государства по отношению к населению.

Не хлебом единым жив человек. Ему для жизни еще, оказывается, нужна какая-никакая защита от непогоды. И чем дальше он (человек) живет от экватора, тем больше у него расходы на защиту от непогоды. Не считаться с такой объективной необходимостью как минимум не логично. Однако жизнь богата на сюрпризы. И не только в нашей стране.

Вот в США, например, признали, что без жилища человеку нельзя жить-быть. Дабы поскорее решить проблему, там придумали ипотеку. Дело хорошее, однако на любую бочку меда всегда найдется ложка дегтя, и в этом качестве оказалась необеспеченность ипотечных кредитов. Раздавались кредиты «направо-налево». В общем, хотели как лучше, но разразился кризис, а с учетом веса экономики США в мире волна кризиса прокатилась (и еще катится) по всему миру. Захватила она и нас, грешных.

Однако у нас с жильем есть и свои проблемы, в тех же США неведомые. Да это и понятно, мы-то «идем своим путем». Например, в бытность СССР государство обеспечивало граждан жилищем бесплатно из государственного жилищного фонда. Оно же, государство, когда возникала нужда в капитальном ремонте жилищ, проводило его за свой счет. Понятно и логично, что раз государство обеспечивало граждан жилищем и осуществляло его капремонт, то при расчете таких социальных нормативов, как заработная плата, пенсии, пособия, стипендии, возможные необходимые расходы на сии цели не учитывались.

В начале 90-х годов ХХ века в Казахстане прошла массовая приватизация. В том числе и в жилищном фонде. Причем, отметим это особо, приватизировались жильцами квартиры, но не дома. Заметим также, что в договорах приватизации квартир (они же договора купли-продажи) указывались: поселение, улица (микрорайон), номер дома, номер квартиры, площадь квартиры. И все. А в Положении о приватизации государственного жилищного фонда в Республике Казахстан, утвержденном постановлением кабинета министров Республики Казахстан №66 от 24.01.1999 г., прямо говорилось: «Приватизация жилых помещений оформляется договором купли-продажи (передачи)».

Об общедомовых частях в договорах не говорилось ни слова, ни полслова. Юридически они остались у первичного собственника – у государства. И де-факто государство это признавало. Проявлялось это в том, что за счет госсредств проводился капремонт жилых домов, в которых были приватизированы квартиры. И даже принималось постановление правительства (например, №1299 в 1995 году), обязывавшее местные исполнительные органы власти осуществлять капитальный ремонт жилых домов.

Эти действия правительства вполне были (согласовывались) в рамках Гражданского кодекса РК и Конституции Казахстана. В ГК РК в статьях 1 и 2 установлено, что в имущественных отношениях физические и юридические лица и государство равны, и имущественные отношения строятся на основе свободы договора. Что, понятно, исключает ситуацию властного и иного навязывания своей собственности кому бы то ни было (со стороны государства – юридическим или физическим лицам). Хотя бы и «по понятиям» вроде того: вы живете в доме – вы и ремонтируйте общедомовые части дома.

Также отметим, что в 1998 году в ГК РК в статью 209 были внесены дополнения в виде пункта 6, в котором установлено, что «те части недвижимости, которые не находятся в раздельной собственности, принадлежат собственникам частей недвижимости на праве общей собственности». Однако в соответствии с п. 1 ст. 37 Закона РК «О нормативных правовых актах» «действие нормативного правового акта не распространяется на отношения, возникшие до его введения в действие».

В общем, если вы купили квартиру в доме после введения в действие п. 6 ст. 209 ГК РК (а это 02.03.98 г.), то вы одновременно становитесь сособственником общедомовых частей дома. А если вы купили квартиру до принятия п. 6 ст. 209 ГК РК, и у вас в договоре купли-продажи не указано, что вы являетесь сособственником частей недвижимости, не входящей в раздельную собственность (квартиру), то общедомовые части объекта остаются в собственности первичного собственника дома.

Однако эта правовая сторона вопроса. Но ведь изначально закон есть общественный договор, закрепляющий какую-либо осознанную общественную необходимость. Все законы (нормативные правовые акты) должны быть гармонизированы друг с другом. Гармонизацию призвана обеспечить и иерархия нормативных правовых актов, устанавливаемая также законом. У нас это Закон РК «О нормативных правовых актах». В этой иерархии высшей правовой силой обладает Конституция РК. Ниже по правовой силе кодексы, еще ниже – законы, и т.д.

Так вот, вспомним, что до принятия Конституции Казахстана 1995 года в обязанности государства входило обеспечение граждан жильем. Сейчас за государством такой обязанности нет. Хорошо это или плохо – другой вопрос, но коль государство не обязано обеспечивать граждан жильем, то, следовательно, о жилье граждане должны заботиться сами. А государство должно способствовать этому правовым регулированием социально-экономических отношений. В частности, учитывать эту новую реальность – расходы на покупку (наем, аренду) и капитальный ремонт жилья – при расчете и установлении социальных нормативов минимальной заработной платы, минимальных размеров пенсий, пособий, стипендий.

При этом отметим, что в приватизированных квартирах проживает преимущественно та часть населения страны (а это большая часть), которая реально не имеет средств на капитальный ремонт общедомовых частей. И дома не ремонтируются. Причем дело здесь не в сознательности или несознательности граждан. Юридически общедомовые части не есть собственность граждан, и экономически у них нет на это средств.

А дома стареют, приходят в негодность. Если их не ремонтировать, они начнут «сыпаться». А если отремонтировать, то они еще могут послужить не один год. До той, возможно, поры, когда жильцы этих домов с учетом необходимых изменений в распределительных отношениях будут иметь возможность обзавестись достойным жильем, хотя бы, как говорят, эконом-класса.

Время не ждет! Да и кто должен их в конце концов ремонтировать? Заглянем в Конституцию РК, в статью 6. В пункте 2 ст. 6 установлено: «Собственность обязывает, пользование ею должно служить общественному благу». А кто же «первичный собственник» домов, в которых были приватизированы квартиры? Государственным жилищным фондом владело государство. Оно и продавало квартиры. А не дома.

Конечно, наша страна и особенно экономика несколько поменьше, чем США, и, надеемся, волны от наших жилищных проблем не окажут столь губительного действия на мировую экономику. Но каково будет нам, казахстанцам? Особенно тем, у кого нет кругленьких счетов в банках. Не получается ли так, что кое-кто будет искать «крышу над головой» во дворцах? Нам это надо?!

28.03.2008

Валентин МАКАЛКИН, www.respublika.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.