Проверка недвижимости: как себя обезопасить?

Вопрос: Я хочу купить гараж, не прибегая к услугам риелторов. Как убедиться, что с гаражом все в порядке с юридической точки зрения? Какие документы должны быть у продавца? Ответ: Прежде всего, необходимо выяснить, является ли гараж капитальным (то есть прочно и неразрывно связан с землей и поэтому является объектом недвижимости, например, гараж построен из кирпичей на фундаменте) либо переносимым (например, металлическим).

Вопрос: Я хочу купить гараж, не прибегая к услугам риелторов. Как убедиться, что с гаражом все в порядке с юридической точки зрения? Какие документы должны быть у продавца?

Ответ: Прежде всего, необходимо выяснить, является ли гараж капитальным (то есть прочно и неразрывно связан с землей и поэтому является объектом недвижимости, например, гараж построен из кирпичей на фундаменте) либо переносимым (например, металлическим).

В случае если Вы собрались покупать гараж и находящийся под ним земельный участок, то Вам необходимо проверить наличие следующих документов (в зависимости от вида правоустанавливающих документов):

1) акт на право частной собственности на землю, договор купли-продажи земельного участка, а также решение акима о предоставлении земельного участка в частную собственность продавцу, зарегистрированные в департаменте юстиции (раннее регистрировались в РГП «Центр по недвижимости»), — в том случае если земля является собственностью продавца;

2) акт на право пользования земельным участком, договор аренды земельного участка и решение акима о предоставлении земельного участка во временное пользование, зарегистрированные в департаменте юстиции (раннее регистрировались в РГП «Центр по недвижимости»), — в том случае, если продавец владеет землей на правах арендатора;

3) договор купли-продажи (или дарения, мены и т.д.) гаража, либо акт ввода гаража в эксплуатацию, зарегистрированные в департаменте юстиции (раннее регистрировались в РГП «Центр по недвижимости»), — в случае если гараж является капитальным, то есть объектом недвижимости, который прочно и неразрывно связан с землей;

4) договор купли-продажи (или дарения, мены и т.д.) гаража, совершенный в простой письменной форме и не подлежащий государственной регистрации, — в случае если гараж является переносным, то есть не является объектом недвижимости;

5) решение комиссии по легализации гаража и земельного участка, зарегистрированное в департаменте юстиции (раннее регистрировались в РГП «Центр по недвижимости»), — в случае если гараж был легализован в соответствии с законом;

6) решение суда о признании гаража и/или земельного участка под гаражом собственностью продавца, зарегистрированное в департаменте юстиции (раннее регистрировались в РГП «Центр по недвижимости»).

В общем, при покупке гаража Вам необходимо убедиться, что и гараж, и находящийся под ним земельный участок оформлены надлежащим образом и зарегистрированы в департаменте юстиции (раннее в РГП «Центр по недвижимости»), о чем будет свидетельствовать справка о наличии или отсутствии прав и обременений на указанный гараж и земельный участок, которую Вы можете заказать в территориальном центре обслуживания населения.

Вопрос: В договоре о приватизации квартиры указаны пять человек — родители и трое совершеннолетних детей. Что нужно предпринять после смерти матери остальным членам семьи, чтобы юридически оформить долю умершей? Каков юридический срок для этих действий? Каковы могут быть последствия, если не сделать этого в срок?

Ответ: После смерти матери остальные собственники квартиры, включая супруга матери и трех совершеннолетних детей, являются наследником первой очереди согласно ст. 1061 Гражданского кодекса Республики Казахстан. Согласно п. 1 ст. 1041 ГК РК, смерть участника общей совместной собственности является основанием для определения его доли в собственности и раздела общего имущества либо выдела из него доли умершего участника в порядке, установленном ст. 218 ГК РК. В этом случае наследство открывается на долю умершего участника в общем имуществе, а при невозможности раздела имущества в натуре - в отношении стоимости доли.

Согласно ст. 1072-1074 Гражданского Кодекса Республики Казахстан для приобретения наследства наследник должен его принять. Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом на выдачу свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство.

Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности, если наследник:

вступил во владение или в управление наследственным имуществом;

принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц;

произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества;

оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю деньги.

Наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства.

Если право наследования возникает для других лиц вследствие отказа наследника от наследства, непринятия наследства другим наследником или устранения от наследования наследника, такие лица могут принять наследство в течение шести месяцев со дня возникновения у них права наследования.

По заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства, суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник пропустил этот срок по уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали.

Нотариус по месту открытия наследства по просьбе наследника обязан выдать ему свидетельство о праве на наследство.

Свидетельство о праве на наследство выдается по истечении шести месяцев со дня открытия наследства.

При наследовании как по завещанию, так и по закону, свидетельство может быть выдано до истечения указанного срока, если у нотариуса имеются достоверные данные о том, что кроме лиц, обратившихся за выдачей свидетельства, других наследников в отношении соответствующего имущества либо всего наследства не имеется.

Наследник вправе отказаться от наследства в течение шести месяцев со дня, когда он узнал или должен был узнать о своем призвании к наследованию. При наличии уважительных причин этот срок может быть продлен судом, однако не более чем на два месяца.

Отказ от наследства совершается подачей наследником заявления нотариусу по месту открытия наследства.

Отказ от наследства через представителя возможен, если в доверенности специально предусмотрено полномочие на отказ.

Отказ от наследства не может быть впоследствии отменен или взят обратно.

Наследник утрачивает право отказаться от наследства по истечении предоставленного ему для этого срока. Он утрачивает это право также и до истечения указанного срока, если фактически вступил во владение наследственным имуществом либо распорядился им, либо обратился за получением документов, удостоверяющих его права на это имущество.

При отказе от наследства наследник вправе указать, что он отказывается от него в пользу других лиц из числа наследников по завещанию или по закону любой очереди, в том числе в пользу тех, которые призваны к наследованию по праву представления (см. ст. 1072-4 ГК РК).

Вопрос: На каком основании можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры? В течение какого времени?

Ответ: Под расторжением договора понимается досрочное прекращение не исполненного полностью или частично договора.

Поэтому стоит помнить о том, что договор можно расторгнуть лишь в том случае, если он не исполнен сторонами полностью или частично. Если договор исполнен полностью обеими сторонами, то обязательства по нему считаются прекращенными (ст. 368 Гражданского кодекса Республики Казахстан), и такой договор нельзя расторгнуть, а можно лишь ставить вопрос о его недействительности при наличии к тому соответствующих оснований.

Согласно ст. 401 ГК РК, договор купли-продажи квартиры, как, впрочем, и любую другую сделку, можно расторгнуть по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Республики Казахстан, другими законодательными актами или договором.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Договор также считается измененным или расторгнутым в случае одностороннего отказа от исполнения договора, который может иметь место в случаях:

1) невозможности исполнения обязательства, основанного на договоре;

2) признания в установленном порядке другой стороны банкротом;

3) изменения или отмены акта государственного органа, на основании которого заключен договор.

Кроме того, согласно п. 3 ст. 404 ГК РК, односторонний отказ от исполнения договора допускается в случаях, когда договор заключен без указания срока, если иное не предусмотрено законодательными актами или соглашением сторон.

Согласно п. 2 ст. 402 Гражданского кодекса Республики Казахстан, требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок. Таким образом, договор можно расторгнуть в любое время, пока обязательства по договору одной из сторон не выполнены.

В случае расторжения договора обязательства сторон считаются прекращенными. Если основанием для расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных расторжением договора.

01.04.2008

kn.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.