Теневое cоперничество

С этого года в стране начнется возведение арендных домов по Госпрограмме. Сомнений в том, что они найдут своих жильцов, у казахстанцев нет, ведь спрос на аренду, особенно в крупных городах, значительно превышает предложение. И если коммерческое и коммунальное арендное жилье для казахстанцев пока остается новинкой, то о наличии теневого сектора аренды знает каждый. Насколько властям удастся вывести его на легальную основу?

С этого года в стране начнется возведение арендных домов по Госпрограмме. Сомнений в том, что они найдут своих жильцов, у казахстанцев нет, ведь спрос на аренду, особенно в крупных городах, значительно превышает предложение. И если коммерческое и коммунальное арендное жилье для казахстанцев пока остается новинкой, то о наличии теневого сектора аренды знает каждый. Насколько властям удастся вывести его на легальную основу?

В настоящее время процент квартир, сдаваемых легально, слишком мал. Большинство сделок по аренде жилья заключается без уплаты в бюджет соответствующего налога. Сделки, заключенные с участием агентств недвижимости, к сожалению, не являются исключением.

Ищите, не найдете

Чтобы легально сдавать внаем свою квартиру, казахстанскому собственнику нужно лишь зарегистрироваться в налоговых органах в качестве индивидуального предпринимателя (ИП). Однако, как показывает практика, количество арендодателей, желающих поделиться своим доходом с государством, невелико. Ни для кого не секрет, что рынок частной аренды квартир большей частью находится в тени, и вывести его из «укрытия» по силам только налоговикам.

Выявление лиц, нелегально занимающихся предпринимательской деятельностью, к которым относятся и собственники сдаваемых квартир, является функциональной обязанностью сотрудников налоговой службы республики. В территориальных налоговых комитетах созданы специальные мобильные группы, работающие именно в этом направлении.

У налоговиков есть собственная база данных, в которой имеются сведения о каждом физическом лице, зарегистрированном в качестве индивидуального предпринимателя. Чтобы раскрыть нелегальных арендодателей, сотрудники налоговой службы используют объявления в СМИ, данные, полученные при проверке юридических лиц, и другие сведения, поступающие от граждан и уполномоченных органов, устраивают рейдовые проверки.

Доказать непросто

Установить арендодателя, подпольно сдающего квартиру, непросто. Но еще сложнее доказать факт получения прибыли. Зачастую информаторами налоговиков становятся соседи, уставшие от шумных квартирантов. С их помощью можно привлечь подпольного предпринимателя к ответственности, ведь только соседи могут подтвердить, что квартира сдается чужим людям, точно указать сроки сдачи. Государственные учреждения не ведут учет и наблюдение за реальными жильцами квартир.

— Одним из основных посредников между арендодателем и арендатором являются различные риэлторские конторы и агентства по недвижимости, — говорят налоговики. — Через объявления в СМИ они предлагают свои услуги по сдаче внаем жилых и нежилых помещений. Так, при согласии арендодателя и арендатора с условиями найма, агентства оформляют договор аренды на месте, сразу же получают проценты за посреднические услуги наличными деньгами. Как правило, подобные сделки проходят без выдачи платежного документа (квитанций, приходного ордера или чека). В итоге полученные проценты не отражаются в декларациях о доходах. Получается, что предоставление сведений в налоговые органы о сделках с владельцами жилых и нежилых помещений не входит в интересы агентств.

Регистрация или штраф?

Лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью без регистрации, привлекаются к различным мерам административного взыскания. Все зависит от характера нарушения налогового законодательства, временного промежутка, за который оно было совершено, размера неуплаченной суммы налога и других факторов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса, предпринимательство — это инициативная деятельность граждан и юридических лиц, независимо от формы собственности, направленная на получение чистого дохода путем удовлетворения спроса на товары (работы, услуги), основанная на частной собственности (частное предпринимательство) либо на праве хозяйственного ведения государственного предприятия (государственное предпринимательство). Предпринимательская деятельность осуществляется от имени, за риск и под имущественную ответственность предпринимателя.

Если факт нелегальной сдачи жилья в аренду установлен, собственника квартиры, как правило, предупреждают об ответственности и дают возможность в ближайшее время зарегистрироваться. И только если арендодатель проигнорирует советы налоговиков, в ход пойдут штрафы.

Как выйти из тени?

Согласно пункту 4 статьи 19 ГК, обязательной государственной регистрации подлежат индивидуальные предприниматели, которые имеют от предпринимательской деятельности совокупный годовой доход, исчисленный в соответствии с налоговым законодательством в размере, превышающем необлагаемый налогом размер совокупного годового дохода, установленный для физических лиц законодательными актами Республики Казахстан.

Необлагаемый налогом размер совокупного годового дохода для физических лиц составляет 12-кратный размер минимальной заработной платы (МЗП на 2008 год составляет 10515 тенге), соответственно, сумма совокупного годового дохода составляет 126180 тенге. Сумма арендной платы признается доходом физического лица от сдачи в аренду имущества.

Таким образом, в случае, если сумма арендной платы превышает необлагаемый налогом размер совокупного годового дохода, то физическое лицо (в данном случае собственник сдаваемой квартиры) обязано зарегистрироваться в налоговых органах в качестве индивидуального предпринимателя.

Для этого в налоговый орган по месту жительства нужно предоставить заявление на получение свидетельства о регистрации ИП, фотографию и оплатить сбор за государственную регистрацию ИП. Свидетельство индивидуальные предприниматели получают уже через сутки. Стоит заметить, что лица, занимающиеся сдачей внаем жилья или иных помещений, после регистрации вправе применить для расчетов с бюджетом специальный налоговый режим для субъектов малого бизнеса. Суть режима заключается в упрощенном порядке исчисления и уплаты налогов, а также представления налоговой отчетности.

Путь к свету

Как и в большинстве стран бывшего Союза, в Казахстане рынок частной аренды на сегодняшний день непредсказуем и практически нерегулируем. Чтобы улучшить администрирование теневого арендного сектора жилья и увеличить поступления в бюджет, нужно предпринять несколько серьезных шагов, считают специалисты Налогового комитета Министерства финансов РК. Во-первых, наладить более тесное взаимодействие участковых инспекторов полиции и органов управления кондоминиумами (КСК и т.п.) с налоговыми органами. Тогда у налоговиков появится возможность напрямую получать сведения о лицах, сдающих внаем жилище.

Кроме того, необходимо законодательное закрепление нормы об обязанности риелторских контор и агентств недвижимости периодически представлять в налоговые органы сведения о количестве оказанных услуг по сдаче внаем жилых и нежилых помещений.

Налоговики также считают необходимым инициировать в Закон РК «О жилищных отношениях» поправку, которая обязала бы собственника жилища, сдающего квартиру в аренду, становиться на учет в качестве индивидуального предпринимателя при соответствии условиям, предусмотренным пунктом 2 статьи 27 Закона РК «О частном предпринимательстве».

Статья 27. Государственная регистрация субъектов частного предпринимательства

2. Обязательной государственной регистрации подлежат индивидуальные предприниматели, которые отвечают одному из следующих условий:

1) используют труд наемных работников на постоянной основе;

2) имеют от частной предпринимательской деятельности совокупный годовой доход, исчисленный в соответствии с налоговым законодательством, в размере, превышающем необлагаемый налогом размер совокупного годового дохода, установленный для физических лиц законодательными актами Республики Казахстан.

Деятельность перечисленных индивидуальных предпринимателей без государственной регистрации запрещается, за исключением случаев, предусмотренных налоговым законодательством Республики Казахстан.

(Закон РК «О частном предпринимательстве»)

01.04.2008

ЕВГЕНИЯ БОЙКО, www.kn.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.