Большая игра на поле недвижимости

Магбат Спанов: «Главный инвестор теневых денег – это гибрид чиновничества и крупного бизнеса». Мировой экономический кризис нарушил привычный порядок вещей на отечественном рынке недвижимости, который сегодня находится в режиме ожидания. Проблемы, связанные с этим затишьем, должны были бы подтолкнуть наше правительство к определенным выводам и решительным действиям. Но в Астане, к сожалению, никаких выводов никто, похоже, делать не собирается. В то же время аналитики считают, что потоки средств, в том числе теневых, которые подпитывали этот рынок, потекут в другом, возможно, зарубежном направлении. Отток денег из республики в свою очередь может негативно сказаться на всей казахстанской экономике. Об этом был наш разговор с президентом Института развития Казахстана, доктором экономических наук Магбатом Спановым.

Магбат Спанов: «Главный инвестор теневых денег – это гибрид чиновничества и крупного бизнеса».

Мировой экономический кризис нарушил привычный порядок вещей на отечественном рынке недвижимости, который сегодня находится в режиме ожидания. Проблемы, связанные с этим затишьем, должны были бы подтолкнуть наше правительство к определенным выводам и решительным действиям. Но в Астане, к сожалению, никаких выводов никто, похоже, делать не собирается. В то же время аналитики считают, что потоки средств, в том числе теневых, которые подпитывали этот рынок, потекут в другом, возможно, зарубежном направлении. Отток денег из республики в свою очередь может негативно сказаться на всей казахстанской экономике. Об этом был наш разговор с президентом Института развития Казахстана, доктором экономических наук Магбатом Спановым.

Магбат Уарысбекович, кто, по Вашему мнению, является главным инвестором теневых средств в недвижимость?

– Для того чтобы ответить на этот вопрос, надо попытаться понять, кто в нашей стране является истинным владельцем финансовых ресурсов. У нас, с точки зрения классической теории, произошло сращивание бюрократии с крупными финансово-промышленными группами. Поэтому можно сказать, что главный инвестор теневых денег – это гибрид чиновничества и крупного бизнеса.

Несколько лет назад проводились исследования, согласно данным которых рынок недвижимости и строительства в Казахстане контролируют несколько групп, которым принадлежит около 30 – 40% всего построенного в республике жилья. Естественно, в строительном бизнесе крутится значительная часть теневых средств. Понятно также, что крупные бизнес-сообщества заинтересованы в дальнейшем получении сверхдоходов с рынка недвижимости, и они получают желаемое даже при нынешних ценах. Вопреки общему мнению, кризис ликвидности не так уж сильно сказался на привлекательности этого инструмента. Конечно, его влияние все же заставило некоторых инвесторов пересмотреть приоритеты своих вложений, и сейчас наблюдается незначительное перераспределение средств.

Несите деньги чемоданами

С какого времени начались активные вложения теневых доходов в недвижимость и как Вы оцениваете прибыльность таких инвестиций?

– Как вы думаете, если ходят слухи о том, что в стройкомпании деньги приносили чемоданами, какая может быть прибыльность таких инвестиций и каково происхождение этих денег? Еще год назад строительный сектор приносил до тысячи процентов прибыли.

Начало этому процессу было положено еще в 90-х годах. Земля и жилье тогда не имели настоящей цены. Если помните, в тот период многие казахстанцы покидали республику, уехали около двух миллионов человек. Появилось много свободного жилья и земель, которые можно было купить по бросовым ценам.

Когда экономические показатели в Казахстане пошли вверх, у населения появились определенные финансовые средства. Деньги надо было куда-то вкладывать. В условиях монополизированной экономики и неразвитости рынка ценных бумаг их начали вкладывать в недвижимость. Люди приватизировали землю вокруг крупных городов, можно сказать, за гроши. Плюс к этому они начали скупать привлекательную недвижимость в самих городах.

На середину 90-х годов пришелся пик приватизации. Потом случился кризис 1999 года, тогда был большой недостаток финансовых ресурсов. Казахстанцы опять стали сбрасывать недвижимость. А уже после 2000 года начался резкий рост цен. С тех пор недвижимость дорожала ежегодно. Неудивительно, что земельные участки, дома и квартиры стали объектом спекуляций. Рынок недвижимости превратился в большую захватывающую игру.

Участие в этой игре мог принять каждый желающий?

– Большая часть нашего населения не зарабатывает таких денег, чтобы можно было погашать ипотечные кредиты, не говоря уже о том, чтобы купить жилье за наличные. Кому повезло – тот и был в игре.

Например, человеку выделялась земля в долгосрочную аренду, на 49 лет. За четыре – пять лет арендатор не вкладывал в нее ни копейки, потом, пользуясь изменениями закона, приватизировал участок. Покупал, допустим, по 20 тысяч тенге за гектар, а продавал уже за 100 – 200 тысяч долларов. Примерно то же самое произошло с жильем. Этот процесс невозможно остановить. Ведь жажда наживы, легкие деньги действуют на людей как наркотик.

Представители крупных строительных компаний в прошлом году признавались, что средняя себестоимость жилья, заметьте, не эконом-класса, составляет где-то $700 – 800 за квадратный метр. Допускаю, что в разных районах города сумма может варьироваться. Но ведь предлагаемая покупателям цена $3000 за квадратный метр несправедлива и недоступна для подавляющего большинства соотечественников. Я уверен, что настоящих потрясений на рынке недвижимости мы еще не видели.

Кто берет и кто дает?

А каковы правила этой большой игры на рынке недвижимости, если они, конечно, есть?

– Правила просты. У нас сейчас многие строительные объекты заморожены. Для того чтобы решить эту проблему, государство выделяет через фонд «Казына», через банки дополнительные финансовые средства. На первый взгляд, все правильно. Но возникает вопрос: почему деньги населения выделяют не всем компаниям, а по отдельному списку?

Я хотел бы привести такой пример. Допустим, у нас есть одна известная строительная компания. Происходит кризис, и она заявляет о том, что прекращает строительство. При этом компания строила свою деятельность за счет заемных средств дольщиков, получая стопроцентную предоплату. Неэффективное расходование средств привело к тому, что строительство остановилось. Кредитные линии закрыты. Дешевые западные деньги стали недоступны. Это вызвало негодование дольщиков. Люди требуют найти виновных в растрате.

Но тут появляется постановление правительства о моратории на проверки субъектов малого и среднего бизнеса. Причем это событие пришлось как раз на тот момент, когда уже шла проверка многих строительных компаний. Проверки сразу прекратились. Проворовавшиеся строительные компании теперь нельзя проверять.

Вы считаете, это не случайное совпадение?

– Подумайте, почему мораторий появляется именно тогда, когда той или иной группе выгодны те или иные решения? Полагаю, в этом случае сошлись интересы определенных бизнес-кругов и чиновников. Видимо, им нет дела до того, что простые люди не получат жилья и при этом они лишились последних сбережений.

Иначе как объяснить тот факт, что руководители компаний, которые не выполнили свои обязательства перед дольщиками, чувствуют себя сегодня очень уверенно. Они надеются на то, что их финансовые возможности помогут любой вопрос решить положительно. Но дольщикам даже при всех своих возможностях вложенные деньги они не возвратят и возвращать не будут. Это уже всем понятно.

По-хорошему в такой ситуации государство должно было доказать своим гражданам, что не бросит их на произвол судьбы. Но вместо принятия конкретных эффективных мер наши власти предпочли констатировать наличие проблемы и самоустраниться. К ответственности привлекаются единицы. На мой взгляд, государство где-то даже стимулирует нынешнюю экономическую ситуацию в стране, чтобы решить собственные проблемы, как всегда, за счет большей части казахстанцев.

Если проследить динамику конфликтов на отечественном рынке недвижимости, то получится, что само государство давало им толчок. Сначала с благословления властей началась кампания по привлечению дольщиков в жилищно-строительный сектор. При этом людям не говорили о том, что еще нет соответствующего закона, который защитит их права и деньги. С опозданием и недоработками его приняли много позже. А сегодня мы видим грубейшие нарушения прав дольщиков.

По сути дела, происходит получестное изъятие у этих людей средств, которые они вложили в долевое строительство. За это никто не несет ответственности. Ни акиматы на местах, которые выдавали разрешения на деятельность стройкомпаний, ни центральные государственные органы. Вот где находится корень многих коррупционных бед.

Можно ли сказать, что вложения теневых доходов вызвали перегрев экономики в целом и рынка недвижимости в частности?

– Недавно были опубликованы данные о том, что гастарбайтеры из соседней Кыргызии в странах СНГ зарабатывают около одного миллиарда долларов в год. Из них доля казахстанских денег составляет где-то 25 – 30%, в основном это деньги теневого сектора. Естественно, это вызывает перегрев.

Во время строительного бума на наших стройках не хватало рабочей силы, квалифицированных строителей. Компании перекупали их друг у друга, шел необоснованный рост заработной платы. Вот вам еще одна причина перегрева.

К сожалению, за последние 5 – 6 лет наши люди разучились зарабатывать деньги. Их у нас не зарабатывают, а получают, забыв о таких понятиях, как производительность труда, эффективность производства, рентабельность и себестоимость. Поэтому неудивительно, что наша экономика в целом стала спекулятивной, и результаты мы получаем спекулятивные, а совсем не те, которые закладываются в стратегиях и посланиях. Эту ситуацию очень долго придется исправлять. И чем дальше мы откладываем эту переделку, тем труднее нам будет корректировать допущенные ошибки.

Легализация подрывает устои

В августе прошлого года закончилась акция по легализации имущества. По Вашему мнению, среди легализованных денег были средства, полученные за счет спекуляций недвижимостью? Некоторые аналитики считают, что после легализации эти средства перетекли за рубеж.

– Такой вариант достаточно вероятен. Хотя легализованная сумма составляет всего $5 миллиардов, сравните ее с объемом ВВП, и станет ясно, что основные деньги остались в тени. Легализовались те, кто этого хотел, у кого не самый крупный бизнес. Настоящие акулы легализуют средства по-другому. Они продают свой бизнес и сразу становятся белыми и пушистыми.

Я противник легализации. По моему мнению, само это понятие подрывает устои государства. Посмотрите, власти проводят ее чуть ли не каждую пятилетку. При этом большую часть дачных, земельных участков, другую недвижимость люди до сих пор не смогли легализовать.

Что касается оттока капитала за рубеж, то часто говорится о том, что в Казахстан инвестировано более $40 млрд, но при этом почему-то забывают о таком экономическом понятии, как отток капитала. Этот показатель почти никогда не озвучивают. Я знаю, что еще 4 – 5 лет назад сумма, вывозимая из страны, по оценкам экспертов, составляла $5 – 6 млрд в год. Если экстраполировать эти цифры на нынешнюю ситуацию, думаю, результат будет более весомый.

Я считаю, что проблема привлекательности зарубежной недвижимости для казахстанцев во многом надуманна. Во всем мире богатые люди имеют недвижимость и за рубежом, и у себя на родине. Но что касается основной массы наших соотечественников, я уверен, они хотят вкладывать деньги именно в своей республике. Может быть, будут какие-то незначительные инвестиции богатых казахстанцев в зарубежный рынок недвижимости, но массового характера эта тенденция не получит. Вопрос здесь не в недвижимости, а именно в оттоке капитала.

Что необходимо предпринять правительству, чтобы остановить эмиграцию денег?

– Чтобы уменьшить отток капитала, правительство должно создать благоприятный инвестиционный климат не только для крупных промышленных групп. Сегодня нам необходимо запускать в действие такой механизм, чтобы не инвестировать средства из-за рубежа, тем более под большие проценты, а создавать условия для того, чтобы деньги работали здесь. Только при кардинальном изменении экономической ситуации в плане привлечения инвестиций у нас не будет происходить оттока капитала.

К сожалению, в правительстве нет профессионального экономического подхода к сегодняшним проблемам. В стране отсутствует внятная макроэкономическая политика. Сектор недвижимости – это показательный пример ее неэффективности.

Я не хочу сказать, что Казахстан не достиг определенных успехов в развитии экономики, но любые экономические и политические системы требуют постоянной модернизации, движения вперед. Нельзя думать, что методы и механизмы, которые применялись в начале 90-х годов, хороши и сейчас. Власти надо адекватно реагировать на требования населения, иначе она утратит все свои преимущества перед политическими оппонентами, а также авторитет среди народа. При таком развитии событий уже никакие экономические механизмы работать не будут. Все будет решаться по воле толпы.

Государство недавно объявило очередное наступление на коррупцию. Как это может повлиять на долю теневых доходов в экономике страны?

– По оценкам экспертов, доля теневого сектора ВВП составляет от 40 до 50%. Если эти проценты экстраполировать на сумму ВВП, то получается где-то $50 млрд. Но это так называемые грубые цифры. Интересно, что правительство в 2004 – 2005 годах опубликовало данные о том, что теневой сектор в нашей стране составляет порядка 22%. Причем была сделана раскладка по отраслям, и самое удивительное, в строке «государственное управление» стояло 0%.

У любого нормального человека сразу возникает вопрос: кто же тогда в нашей стране берет взятки и кто дает их? Когда говорят о коррупции, я всегда вспоминаю крылатую фразу о том, что любого высокопоставленного чиновника можно взять за руку и отвести в суд. С 2002 года было создано несколько комиссий, призванных бороться с теневой экономикой. Борьбу они проиграли, хотя и разрабатывали комплекс мер и т.п.

Такой результат неудивителен, ведь в состав комиссий входили министры, которые потом были освобождены от должностей как раз за нарушение финансовой деятельности. Получается, что чиновники имитировали бурную деятельность в этом направлении, а на самом деле ничего не происходило. Успех очередной атаки на коррупцию целиком зависит от наличия у власти политической воли.

11.04.2008

Степан Черкасов, www.respublika.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.